LMNP et CFE en résidence gérée : faut-il payer la taxe CFE ?

💡 Qu’est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est une taxe locale prélevée par les collectivités territoriales. Elle s’applique à toute activité professionnelle non salariée, y compris la location meublée non professionnelle (LMNP) .

Nous allons voir aussi comment s’applique la CFE en résidence gérée et les caractéristiques spécifiques.

En pratique :

• Elle est due chaque année.
• Elle est calculée sur la valeur locative des biens utilisés pour l’activité (ici : le logement meublé). ou dans des cas particuliers sur la base minimale.
• Même si vous ne gérez pas activement le bien en signant bail commercial avec un gestionnaire (en résidence étudiante, Ehpad, etc.)), vous êtes juridiquement considéré comme exploitant une activité commerciale → vous êtes redevable de la CFE en résidence gérée

💡 En location vide (revenus fonciers), la CFE ne s’applique pas.
💡 En location meublée (LMNP ou LMP), la CFE s’applique, sauf exceptions.

💸 Comment est calculée la CFE en LMNP ?

Il existe deux bases de calcul :

-La valeur Locative -> qui constitue la base classique de calcul pour les LMNP

-La Base Minimale -> Calculée selon un barème voté par les collectivités

🧮 La base classique : la valeur locative cadastrale

La valeur locative représente le loyer annuel théorique que le bien pourrait générer.
Elle est calculée selon :

• La surface pondérée du logement (selon étage, confort, équipements)
• La localisation géographique
• Le type de bien (logement, local commercial, etc.)

Puis elle est multipliée par un taux fixé par la commune.

⚠️ L’administration applique souvent :

• Des surfaces erronées
• Une mauvaise classification (ex : local commercial au lieu d’habitation)
• Des valeurs obsolètes jamais révisées

📌 Résultat : une CFE largement surévaluée.

✅ Que faire si la valeur locative semble incorrecte ?

Vous pouvez :

• Demander une vérification auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ;
•  Faire appel à un cabinet spécialisé pour un audit fiscal LMNP (comme Celavi) ;
• •Déposer une réclamation contentieuse en cas d’erreur manifeste.

✅ Cas spécifique : imposition sur la base minimale

Lorsque le bien est situé en résidence gérée et n’est pas directement loué par le propriétaire-bailleur (mais confié à un gestionnaire via un bail commercial), vous pouvez demander l’imposition sur la base minimale.

💡 Pourquoi ? Parce que vous n’exploitez pas directement le local, et aucune surface ne peut vous être clairement attribuée comme « local professionnel ».

📊 Exemple :

Type d’imposition	Montant moyen annuel
Sur base locative	400 à 800 €
Sur base minimale	100 à 150 €

✅ Cette option doit être demandée expressément, soit lors de la déclaration (1447-C), soit dans une réclamation après réception de l’avis de CFE.

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🛡️ Réduire ou contester la CFE LMNP : quelles solutions ?

Même si la CFE est devenue quasi systématique en résidence gérée, vous pouvez encore optimiser ou contester l’imposition :

Option	Description	Résultat
Exonération « petit chiffre d’affaires »	CA < 5 000 €/an	CFE = 0 €
Base minimale	En résidence gérée sans usage direct	Réduction importante
Réclamation contentieuse	Base erronée ou bien mal classé	Correction ou remboursement
Remise gracieuse	Difficulté financière avérée	Allègement possible

🔍 LMNP et taxe CFE : ce qui a changé pour les résidences gérées en 2024

Jusqu’en 2023, les bailleurs en résidences services ( étudiante, Ehpad, tourisme, senior… ) bénéficiaient d’une exonération de CFE grâce à une interprétation jurisprudentielle (Conseil d’État, 2006).

Mais depuis 2024, la législation est claire :

« En cas de conventions en cascade, chaque bailleur est imposable, y compris dans les résidences gérées par des sociétés spécialisées. »

✅ En LMNP, la CFE est due même en cas de bail commercial avec un gestionnaire.

📌 Voir aussi : Déclaration LMNP au régime réel simplifié : guide complet
📌 Télécharger le formulaire 1447-C : accéder au PDF officiel

🎓 Cas pratiques : ce que cela change selon le type de résidence

👨‍🎓 Résidence étudiante

Le bailleur est imposable à la CFE même si le gestionnaire est une société de gestion locative. Le fait de ne pas gérer soi-même ne suffit plus à s’exonérer.

👵 Résidence senior ou Ehpad

Le même principe s’applique : la CFE en Ehpad ou résidence services seniors est due, sauf exonération locale spécifique.

🏖️ Résidence de tourisme classée

L’administration reconnaissant l’activité commerciale, la CFE devient donc exigible, même si l’usage est saisonnier.

⚙️ Comment déclarer la CFE en LMNP ? Le formulaire 1447-C

Si vous débutez votre activité LMNP ou si l’administration vous a contacté, vous devez remplir le formulaire 1447-C.

📥 Formulaire à télécharger :
👉 1447-C – Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (PDF officiel – impots.gouv.fr)

• Chaque Service des Impôts des Entreprises a également constitué un questionnaire qui est envoyé en complément du formulaire 1447 .

📍 À déposer dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr :
👉 Créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr

🕐 Délais à respecter :

• 31 décembre de l’année de création d’activité
• Avant la 2e année de déclaration CFE

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Notre mission : défendre vos intérêts face à l’administration fiscale, et vous permettre de ne pas surpayer votre CFE.

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