La fiscalité du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous semble complexe ? En 2025, elle connaît des évolutions majeures qui obligent chaque investisseur à réévaluer sa stratégie. Entre la modification du calcul de la plus-value et la réforme du régime micro-BIC, il est crucial de bien comprendre les nouvelles règles pour continuer à optimiser vos revenus locatifs. Loin de signer la fin de ce statut avantageux, ces changements invitent à une gestion plus avisée et stratégique de votre patrimoine immobilier.
Le Changement Majeur : La Fiscalité de la Plus-Value à la Revente
Le changement le plus structurant de la fiscalité LMNP en 2025 concerne sans conteste l’imposition de la plus-value lors de la revente d’un bien. Jusqu’à présent, le statut LMNP bénéficiait d’une particularité très avantageuse : les amortissements pratiqués durant la période de location, qui permettaient de réduire voire d’annuler l’impôt sur les revenus locatifs, n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value. Cette dernière était simplement la différence entre le prix de vente et le prix d’achat.
À partir de 2025, cette « anomalie » fiscale prend fin. La loi de finances prévoit de réintégrer le montant des amortissements déduits dans le calcul de la plus-value imposable. Concrètement, la base de taxation à la revente sera significativement plus élevée, ce qui se traduira par un impôt plus lourd. L’objectif du gouvernement est double : augmenter les recettes fiscales et encourager la détention des biens sur le long terme pour stabiliser le marché locatif.
Illustrons ce changement avec un exemple concret pour un bien acheté 300 000 €, revendu 500 000 €, avec 60 000 € d’amortissements déduits pendant la location.
| Avant la réforme 2025 | Après la réforme 2025 | |
|---|---|---|
| Calcul de la plus-value brute | 500 000 € – 300 000 € | 500 000 € – (300 000 € – 60 000 €) |
| Montant de la plus-value imposable | 200 000 € | 260 000 € |
| Impôt sur la plus-value (vente après 15 ans) | 43 924 € | 57 101 € |
| Impôt sur la plus-value (vente après 30 ans) | 0 € | 0 € |
Cette mesure incite clairement les investisseurs à revoir leur horizon de placement. Une stratégie de revente rapide devient fiscalement moins attractive.
L’Impact de la Réforme sur le Régime Micro-BIC
L’autre volet majeur de la réforme touche les locations de courte durée, notamment les meublés de tourisme, qui relèvent du régime micro-BIC. Pour freiner l’essor des locations saisonnières dans les zones tendues, la loi a drastiquement revu à la baisse les seuils de chiffre d’affaires et les abattements forfaitaires.
Il est important de distinguer les revenus perçus en 2024 (déclarés en 2025) de ceux perçus en 2025 (déclarés en 2026).
Pour les revenus 2024, déclarés au printemps 2025, les anciennes règles s’appliquent encore :
- Locations meublées longue durée et tourisme non classé : Plafond de 77 700 €, abattement de 50 %.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : Plafond de 188 700 €, abattement de 71 %.
Pour les revenus 2025, déclarés au printemps 2026, les nouvelles règles entrent en vigueur :
| Type de location | Taux d’abattement micro-BIC | Plafond de recettes micro-BIC |
|---|---|---|
| Meublés de tourisme non classés | 30 % | 15 000 € |
| Meublés de tourisme classés | 50 % | 77 700 € |
| Chambres d’hôtes | 50 % | 77 700 € |
| Locations meublées longue durée | 50 % (inchangé) | 77 700 € (inchangé) |
Cette évolution rend le régime micro-BIC beaucoup moins intéressant pour les locations saisonnières. De nombreux propriétaires dépasseront le nouveau plafond de 15 000 € pour les meublés non classés et seront contraints de passer au régime réel d’imposition. Pour les autres, la baisse de l’abattement augmentera mécaniquement leur base imposable.
Autres Évolutions Fiscales et Réglementaires à Connaître pour 2025
Au-delà de ces deux réformes majeures, d’autres ajustements viennent modifier le paysage pour les loueurs en meublé.
La Fin de l’Avantage Fiscal lié à l’Adhésion à un OGA
Jusqu’en 2024, les LMNP au régime réel qui adhéraient à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) pouvaient bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente aux deux tiers de leurs frais de comptabilité. Cet avantage est supprimé à partir de 2025. Désormais, les frais de comptabilité et d’adhésion à un OGA ne seront plus que des charges déductibles du résultat fiscal, comme les autres frais de gestion. Cela atténue l’avantage mais ne le supprime pas totalement.
Nouvelles Règles de TVA pour les Locations Courtes
La doctrine fiscale a évolué concernant l’assujettissement à la TVA des locations meublées. Pour rappel, une location est soumise à la TVA si elle propose au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Accueil de la clientèle
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture du linge de maison
- Service de petit-déjeuner
Pour les séjours courts (5 nuitées ou moins), les prestations de nettoyage à l’entrée et de fourniture de linge sont désormais considérées comme remplies par défaut. Pour éviter l’assujettissement à la TVA en LMNP, les loueurs devront donc veiller à ne pas proposer d’accueil personnalisé ni de petit-déjeuner.
Attention au seuil de franchise de TVA
La loi de finances 2025 a initialement prévu d’abaisser le seuil de franchise de TVA de 85 000 € à 25 000 € pour ces activités. Cependant, l’entrée en vigueur de cette mesure a été suspendue jusqu’au 31 décembre 2025. La situation reste donc à surveiller de près.
L’Échéance des Normes Énergétiques (DPE)
La loi Climat et Résilience continue de déployer ses effets. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés « G » au Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) ne sont plus considérés comme décents et ne peuvent plus être mis en location pour un nouveau bail. Cette interdiction s’étendra aux logements classés « F » en 2028 et « E » en 2034. Les locations de tourisme sont également concernées et devront afficher une note minimale de « D » d’ici 2034.
Stratégies d’Optimisation : Comment s’Adapter à la Nouvelle Donne Fiscale ?
Face à ces changements, l’attentisme n’est pas une option. Il est essentiel d’adapter votre stratégie pour préserver la rentabilité de vos investissements.
Le Régime Réel : Plus Pertinent que Jamais
Avec la baisse des avantages du micro-BIC pour la location saisonnière, le choix entre les deux régimes fiscaux devient encore plus crucial. Le régime réel d’imposition sort grand gagnant de cette réforme. Il permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, frais de gestion…) et surtout, de pratiquer l’amortissement comptable du bien et du mobilier.
Même avec la nouvelle règle sur la plus-value, le calcul reste favorable. L’économie d’impôt réalisée chaque année grâce à l’amortissement est généralement supérieure à l’impôt supplémentaire payé à la revente.
Le calcul gagnant de l’amortissement :
L’impôt sur les revenus locatifs est calculé sur votre Taux Marginal d’Imposition (souvent 30%) + les prélèvements sociaux (17,2%), soit un total de 47,2%. Chaque euro amorti vous fait donc économiser 0,472 €.
L’impôt sur la plus-value est de 19% + 17,2%, soit 36,2% (avant abattements pour durée de détention). Chaque euro d’amortissement réintégré vous coûte donc 0,362 € d’impôt supplémentaire.
Le gain net est donc d’environ 11% en votre faveur, avant même de considérer les abattements pour durée de détention !
Passer au régime réel implique une comptabilité plus rigoureuse et la production d’une liasse fiscale LMNP. Face à cette complexité, des solutions existent pour simplifier vos démarches sans engager les frais élevés d’un expert-comptable. Notre plateforme en ligne vous permet de générer automatiquement votre liasse fiscale après avoir renseigné vos loyers et charges dans un parcours guidé. Pour seulement 219 € TTC, vous bénéficiez d’une solution fiable, agréée par l’administration fiscale, qui vous fait gagner du temps et vous assure une déclaration conforme.
L’Horizon de Détention : Vendre ou Conserver ?
La réforme de la plus-value incite fortement à une stratégie de détention longue. Le régime des plus-values des particuliers, qui s’applique au LMNP, prévoit des abattements progressifs pour durée de détention :
- L’exonération de l’impôt sur le revenu (19%) est atteinte après 22 ans de détention.
- L’exonération des prélèvements sociaux (17,2%) est atteinte après 30 ans de détention.
Le tableau suivant montre la décroissance rapide du taux d’imposition effectif sur la plus-value :
| Durée de détention | Taux effectif d’imposition |
|---|---|
| 0 à 5 ans | 36,2 % |
| 10 ans | 29,1 % |
| 15 ans | 22,0 % |
| 20 ans | 14,8 % |
| 22 ans | 12,4 % |
| 25 ans | 7,7 % |
| 30 ans | 0 % |
Conserver votre bien sur le long terme permet donc de neutraliser en grande partie, voire totalement, l’impact de la réintégration des amortissements.
Les cas d’exonération de la plus-value
Il est important de rappeler que la nouvelle règle sur la plus-value ne s’applique pas dans plusieurs situations courantes :
- Donation ou succession : Il n’y a pas d’imposition sur la plus-value.
- Vente de la résidence principale : Si le bien redevient votre résidence principale avant la vente (sous conditions), la plus-value est totalement exonérée.
- Investissement en résidences gérées : Les résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD), à l’exception des résidences de tourisme, sont exclues de la mesure de réintégration des amortissements.
Ce qui ne Change Pas : Les Fondamentaux du LMNP Demeurent
Malgré ces ajustements fiscaux, il est essentiel de garder en tête que les atouts fondamentaux du statut LMNP restent intacts en 2025 :
- Une rentabilité supérieure : Les loyers en meublé sont en moyenne 15 à 20 % plus élevés qu’en location nue.
- Une fiscalité optimisée sur les revenus : La possibilité d’amortir le bien au régime réel reste le moyen le plus efficace de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés pendant de nombreuses années.
- Une souplesse juridique : Les baux en meublé (1 an, 9 mois pour un étudiant, bail mobilité) sont plus flexibles que le bail de 3 ans de la location nue.
- La déduction des frais d’acquisition : La déduction des frais de notaire en LMNP est possible au régime réel.
- Une forte demande locative : Le besoin de logements meublés pour les étudiants, les jeunes actifs et les professionnels en mobilité ne cesse de croître.
La fiscalité de la revente LMNP se durcit, mais l’attractivité du statut pour générer des revenus complémentaires ou se constituer un patrimoine demeure entière. L’investissement en LMNP en 2025 n’est pas remis en cause, mais il exige une analyse plus fine et une vision à plus long terme. Le choix du régime fiscal, l’anticipation de la durée de détention et la localisation du bien sont plus que jamais les clés de la réussite.
FAQ sur la Fiscalité LMNP en 2025
Quel est le principal changement fiscal pour le LMNP en 2025 ?
Le changement le plus important est la réintégration des amortissements comptables dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Cela augmente la base taxable et donc l’impôt à payer, sauf en cas de détention longue (plus de 22 ans) ou d’exonération spécifique (donation, résidence principale, etc.).
Dois-je passer du régime micro-BIC au régime réel en 2025 ?
Pour les locations de tourisme non classées, le plafond du micro-BIC tombant à 15 000 € et l’abattement à 30 %, le passage au régime réel LMNP devient quasi-obligatoire pour optimiser sa fiscalité. Pour les locations longue durée, une simulation reste nécessaire, mais le régime réel est avantageux dans plus de 85 % des cas.
L’investissement LMNP est-il toujours rentable après ces réformes ?
Oui, le LMNP reste un des investissements immobiliers les plus rentables. Ses avantages structurels (loyers élevés, souplesse des baux, fiscalité des revenus optimisée par l’amortissement) sont conservés. La réforme impacte surtout les stratégies de revente à court terme et renforce l’attrait d’une vision patrimoniale à long terme.
Comment fonctionne l’abattement sur la plus-value LMNP ?
L’abattement pour durée de détention réduit progressivement la plus-value imposable. Il commence à s’appliquer dès la 6ème année de détention. L’exonération totale de l’impôt sur le revenu est acquise après 22 ans, et celle des prélèvements sociaux après 30 ans. Il est donc très avantageux de conserver son bien sur une longue période pour neutraliser l’impact fiscal à la revente et l’amortissement LMNP sur la plus value.
