Vous envisagez d’investir dans la location touristique et vous vous demandez comment optimiser votre fiscalité ? La réglementation évolue rapidement, et maîtriser les subtilités du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est plus que jamais essentiel pour garantir la rentabilité de votre projet. Entre les nouveaux abattements, les obligations énergétiques et les différents régimes d’imposition, il est facile de s’y perdre.
Qu’est-ce qu’un meublé de tourisme en LMNP ?
Avant de plonger dans les détails fiscaux, il est crucial de bien définir les termes. Un meublé de tourisme est un logement (maison, appartement) garni de mobilier, loué à une clientèle de passage pour de courtes durées. La location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs pour le même locataire, et le logement ne peut constituer sa résidence principale.
Pour être considéré comme « meublé », le bien doit comporter tous les éléments indispensables à une occupation normale par le locataire, dont la liste a été fixée par décret.
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) s’applique à vous si vous remplissez l’une des deux conditions suivantes :
- Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
- Vos recettes locatives sont supérieures à 23 000 €, mais elles restent inférieures aux autres revenus de votre foyer fiscal (salaires, pensions, etc.).
Si vous dépassez ces deux seuils simultanément, vous basculez sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont les implications fiscales sont différentes.
Définition officielle d’un meublé de tourisme : Il s’agit d’un appartement ou d’une maison loué meublé à une clientèle touristique. Le logement doit être indépendant (sans services hôteliers ou équipements communs), la durée de location ne doit pas dépasser 90 jours consécutifs pour le même locataire, et il ne doit pas être la résidence principale du locataire.
Quel que soit votre statut, une démarche initiale est incontournable : l’immatriculation de votre activité. Vous devez déclarer votre début d’activité sur le site du guichet des formalités des entreprises dans les 15 jours suivant votre première location. Cette démarche est obligatoire et vous permettra d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour vos déclarations fiscales.
Les changements majeurs de 2025 pour la location touristique
La loi du 19 novembre 2024 vient rebattre les cartes pour les propriétaires de meublés de tourisme, avec des mesures qui entreront en vigueur progressivement. Il est primordial de les anticiper pour adapter votre stratégie. La fiscalité LMNP en 2025 est particulièrement impactée.
Voici les principaux changements à retenir :
- Révision de l’abattement fiscal (régime micro-BIC) : Pour les revenus perçus à partir du 1er janvier 2025, les taux de l’abattement forfaitaire sont drastiquement modifiés. Nous y reviendrons en détail plus loin.
- Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) obligatoire : Tout nouveau meublé de tourisme mis en location devra présenter un DPE classé entre A et E. Cette exigence se durcira à partir du 1er janvier 2034, où seuls les logements classés entre A et D seront autorisés. Des sanctions financières (astreinte de 100 €/jour, amende jusqu’à 5 000 €) sont prévues en cas de non-respect.
- Pouvoirs renforcés pour les maires : Les communes pourront désormais fixer des quotas d’autorisations, réserver des zones à la construction de résidences principales et réduire la durée maximale de location d’une résidence principale de 120 à 90 jours par an.
- Règles de copropriété assouplies : Il sera plus facile pour une copropriété d’interdire la location touristique. Un vote à la majorité des deux tiers suffira pour modifier le règlement, contre l’unanimité requise auparavant.
Ces nouvelles règles visent à mieux réguler le marché de la location saisonnière et à lutter contre la crise du logement dans les zones tendues. Elles rendent d’autant plus important le choix du bon régime fiscal pour préserver votre rentabilité.
Quel régime fiscal choisir pour votre meublé de tourisme ?
Les revenus tirés de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Deux options s’offrent à vous : le régime micro-BIC ou le régime réel simplifié.
Le régime Micro-BIC : la simplicité avant tout
Le régime micro-BIC est le régime par défaut si vos recettes annuelles ne dépassent pas certains plafonds. Son principal avantage est sa simplicité : vous déclarez votre chiffre d’affaires brut, et l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire pour charges avant de calculer l’impôt.
Cependant, les nouvelles règles de 2025 changent radicalement la donne. Voici les plafonds et abattements applicables aux revenus 2025 :
| Type de meublé de tourisme | Plafond de revenus annuels | Abattement forfaitaire |
|---|---|---|
| Non classé | 15 000 € | 30 % |
| Classé ou chambre d’hôtes | 77 700 € | 50 % |
Exemple concret :
Vous avez perçu 12 000 € de loyers en 2025.
- Si votre bien n’est pas classé : Votre revenu imposable sera de 12 000 € – (12 000 € * 30%) = 8 400 €.
- Si votre bien est classé « meublé de tourisme » : Votre revenu imposable sera de 12 000 € – (12 000 € * 50%) = 6 000 €.
Le revenu imposable est ensuite ajouté aux autres revenus de votre foyer et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux (17,2 %).
Le régime Réel Simplifié : l’optimisation par la déduction
Le régime réel simplifié est souvent bien plus avantageux, bien qu’il demande plus de rigueur administrative. Il vous permet de déduire de vos recettes l’ensemble de vos charges réelles et, surtout, d’amortir la valeur de votre bien immobilier et de son mobilier.
Les charges déductibles sont nombreuses :
- Intérêts d’emprunt et frais de dossier
- Taxe foncière (hors ordures ménagères)
- Frais de gestion locative (agence, plateformes)
- Assurances (PNO, GLI)
- Factures d’entretien et de petites réparations
- Frais de comptabilité
- Abonnements (Internet, électricité, eau)
- Frais de notaire (amortissables)
L’atout majeur de ce régime est l’amortissement. C’est une écriture comptable qui consiste à constater la perte de valeur de votre bien et de ses composants (mobilier, travaux, immobilier) sur la durée. Cet amortissement est déduit de vos revenus locatifs, diminuant ainsi considérablement, voire annulant, votre base imposable. Grâce à ce mécanisme, de nombreux investisseurs en LMNP au réel ne paient pas d’impôt sur leurs revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Conseil d’expert : quand opter pour le régime réel ?
Le choix entre micro-BIC et régime réel est crucial. Une règle simple : si la somme de vos charges déductibles et de vos amortissements est supérieure à l’abattement forfaitaire (30 % ou 50 % de vos recettes), le régime réel est plus intéressant. Avec les nouveaux abattements réduits, le régime réel devient avantageux dans la quasi-totalité des cas pour les biens non classés.
Gérer la comptabilité au régime réel, notamment le calcul complexe de l’amortissement par composant, peut sembler intimidant. Heureusement, des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée automatisent ce processus. Elles génèrent votre liasse fiscale LMNP complète pour un coût maîtrisé, à partir de 219 € TTC. C’est une alternative fiable et économique à un expert-comptable traditionnel, vous permettant de maximiser vos avantages LMNP sans les tracas administratifs.
Les obligations déclaratives et fiscales du LMNP de tourisme
Les démarches initiales obligatoires
- Immatriculation : Dans les 15 jours suivant le début de votre activité, vous devez vous enregistrer sur le guichet unique des formalités d’entreprises pour obtenir votre numéro SIRET. C’est à ce moment que vous choisissez votre régime d’imposition.
- Déclaration en mairie : Vous devez déclarer votre meublé de tourisme à la mairie de la commune où il est situé via le formulaire Cerfa n°14004. Dans certaines grandes villes, une autorisation de changement d’usage peut également être requise.
Déclarer ses revenus : les formulaires à connaître
La déclaration de vos revenus locatifs varie selon le régime choisi :
- Au micro-BIC : Il vous suffit de reporter le montant total de vos recettes annuelles sur la déclaration complémentaire de revenus n°2042 C-PRO, dans la case correspondante. L’abattement est calculé automatiquement.
- Au régime réel : La démarche est plus complexe. Vous devez télétransmettre une liasse fiscale composée du formulaire n°2031-SD et de ses annexes (bilan, compte de résultat, tableau des amortissements…). Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) est ensuite reporté sur la déclaration 2042 C-PRO.
Le recours à un outil spécialisé est quasi indispensable pour éviter les erreurs. Des services comme Ma Déclaration Meublée simplifient cette étape en générant automatiquement la liasse fiscale et en assurant la télétransmission en quelques clics, garantissant ainsi la conformité avec les exigences de l’administration fiscale.
À noter : La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
En tant que loueur en meublé, vous êtes redevable de la CFE. Cependant, des exonérations existent, notamment si vous louez une partie de votre résidence principale ou si vos recettes annuelles sont inférieures à 5 000 €. La première année, vous devrez remplir une déclaration initiale n°1447 C-SD.
Les autres taxes à anticiper
- Taxe de séjour : Collectée auprès de vos locataires, son montant est fixé par la commune. Vous devez ensuite la reverser. Les plateformes comme Airbnb ou Booking.com la collectent et la reversent souvent automatiquement.
- TVA : La location meublée est généralement exonérée de TVA. Attention, vous devenez redevable de la TVA si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture de linge de maison, service de réception.
LMNP ou LMP : quelles différences pour un meublé de tourisme ?
Même si la plupart des investisseurs débutent en LMNP, il est bon de connaître les différences avec le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP).
| Critère | Statut LMNP | Statut LMP |
|---|---|---|
| Conditions | Recettes < 23 000 € OU Recettes < autres revenus du foyer | Recettes > 23 000 € ET Recettes > autres revenus du foyer |
| Imputation des déficits | Reportables 10 ans sur les revenus BIC de même nature | Imputables sur le revenu global sans limitation |
| Plus-value à la revente | Régime des plus-values des particuliers (abattement pour durée de détention) | Régime des plus-values professionnelles (exonération possible selon les recettes) |
| Cotisations sociales | Prélèvements sociaux (17,2%) | Cotisations sociales (environ 35-40% du bénéfice) |
Attention aux cotisations sociales en LMNP !
Une exception importante concerne les LMNP qui louent des meublés de tourisme : si vos recettes annuelles dépassent 23 000 €, vous êtes obligatoirement assujetti aux cotisations sociales des indépendants, comme un LMP, même si vous restez LMNP sur le plan fiscal. Cela a un impact significatif sur votre rentabilité nette.
Le régime de la plus-value est une différence majeure. En LMNP, l’amortissement pratiqué n’impacte pas le calcul de la plus-value à la revente, ce qui constitue un avantage considérable par rapport au statut LMP.
Face aux évolutions législatives de 2025, une analyse fine de votre situation est indispensable. La baisse des abattements en micro-BIC pousse de nombreux propriétaires à s’intéresser au régime réel. Bien que plus complexe, ce dernier offre des leviers d’optimisation fiscale puissants qui peuvent faire toute la différence sur la performance de votre investissement. S’équiper des bons outils ou se faire accompagner devient alors une décision stratégique.
FAQ : Vos questions sur la fiscalité des meublés de tourisme
Faut-il faire classer son meublé de tourisme ?
Oui, plus que jamais. Avec les nouvelles règles de 2025, le classement officiel « meublé de tourisme » (de 1 à 5 étoiles) permet de bénéficier d’un plafond de revenus et d’un abattement bien plus avantageux au régime micro-BIC (77 700 € et 50%) par rapport à un bien non classé (15 000 € et 30%). La procédure se fait auprès d’un organisme de contrôle accrédité.
Comment passer du régime micro-BIC au régime réel ?
Si vous relevez de droit du micro-BIC, vous pouvez opter pour le régime réel. Pour cela, vous devez envoyer un courrier de levée d’option à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez appliquer le changement. Cette option est ensuite valable pour une année et reconduite tacitement.
Le DPE est-il obligatoire pour tous les meublés de tourisme ?
À partir du 21 novembre 2024, le DPE est obligatoire pour tous les logements proposés nouvellement à la location en meublé de tourisme et qui sont soumis à une autorisation de changement d’usage. L’obligation s’étendra progressivement. À terme, il est prudent de considérer que tous les biens devront avoir un DPE valide et conforme pour être loués, surtout à partir de l’échéance de 2034 où les passoires thermiques seront exclues.
