Guide complet pour déclarer vos frais réels en LMNP

Vous êtes loueur en meublé non professionnel (LMNP) et vous vous demandez comment optimiser votre fiscalité ? Le régime réel est peut-être la clé, mais il est facile de se perdre dans la jungle des charges déductibles et des obligations déclaratives. Comprendre quelles dépenses peuvent être soustraites de vos revenus locatifs est essentiel pour réduire votre base imposable et, in fine, payer moins d’impôts. Ce guide complet vous détaille tout ce qu’il faut savoir sur la déclaration des frais réels en LMNP, des charges courantes à l’amortissement, pour vous permettre de prendre les meilleures décisions pour votre investissement.

Comprendre les régimes d’imposition en LMNP : Réel ou Micro-BIC ?

Avant de plonger dans le détail des charges, il est crucial de comprendre les deux options fiscales qui s’offrent à vous en tant que LMNP. Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel a un impact direct sur votre imposition.

Le régime Micro-BIC : la simplicité par défaut

Le régime micro-BIC est le régime appliqué par défaut tant que vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils. Pour les revenus de 2024, ce plafond est de 77 700 € pour les locations meublées classiques et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.

Son principal avantage est sa simplicité : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos revenus bruts pour couvrir l’ensemble de vos charges.

• 50 % pour les locations meublées de longue durée.
• 71 % pour les meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes.
• 30 % pour les meublés de tourisme non classés (selon les nouvelles règles applicables à partir des revenus 2025, avec un plafond de recettes de 15 000 €).

Vous déclarez simplement le total de vos loyers encaissés, et l’abattement est calculé automatiquement. Aucune autre charge ne peut être déduite.

Le régime Réel Simplifié : l’optimisation fiscale

Le régime réel LMNP, accessible sur option ou obligatoire au-delà des seuils du micro-BIC, vous permet de déduire l’ensemble de vos charges et frais pour leur montant exact. C’est une approche plus précise et souvent bien plus avantageuse fiscalement.

L’atout majeur de ce régime est la possibilité de pratiquer l’amortissement, une charge comptable non décaissée qui représente la perte de valeur de votre bien et de son mobilier. Le plus souvent, le montant total des charges déductibles et de l’amortissement dépasse largement l’abattement de 50 % du micro-BIC, ce qui permet de réduire considérablement, voire d’annuler, votre revenu imposable pendant de nombreuses années.

Critère	Régime Micro-BIC	Régime Réel Simplifié
Principe	Abattement forfaitaire pour charges	Déduction des charges réelles
Plafond (2024)	77 700 € (ou 188 700 €)	Pas de plafond
Avantage principal	Simplicité extrême	Optimisation fiscale, amortissement
Inconvénient	Souvent moins avantageux si les charges sont élevées	Obligations comptables et déclaratives plus complexes
Idéal pour	Les propriétaires avec très peu de charges ou de crédit	La majorité des investisseurs, surtout avec un emprunt, des travaux ou des charges élevées

Le choix entre micro-BIC ou régime réel dépend donc d’un calcul simple : si la somme de vos charges réelles et de votre amortissement annuel est supérieure à 50% de vos loyers, le régime réel est fait pour vous.

La liste complète des charges déductibles au régime réel

Pour être déductible, une charge doit répondre à trois critères : être engagée dans l’intérêt direct de l’exploitation, correspondre à une dépense effective et être justifiée par une facture. Voici une liste détaillée des frais que vous pouvez déduire.

Les charges liées à l’acquisition et à l’emprunt

Dès le début de votre projet, certaines dépenses peuvent être déduites :

• Frais de notaire et d’agence : Si vous déclarez le début de votre activité à la date d’acquisition, les frais de notaire en LMNP et les honoraires d’agence peuvent être passés en charge l’année de l’achat. Sinon, ils sont amortis avec le bien.
• Intérêts d’emprunt : La totalité des intérêts du crédit immobilier souscrit pour l’achat du bien est déductible chaque année.
• Frais de dossier bancaire : Les frais liés à la mise en place du prêt sont également déductibles.
• Assurance emprunteur : Les primes de l’assurance décès-invalidité liée à votre prêt sont des charges déductibles.

Les charges d’exploitation courantes

Ce sont les dépenses récurrentes liées à la gestion de votre bien :

• Assurances : L’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) est une charge déductible, tout comme une éventuelle Garantie Loyers Impayés (GLI).
• Charges de copropriété : La part des charges de copropriété qui vous incombe (non récupérable sur le locataire) est entièrement déductible.
• Énergie et abonnements : Si vous payez directement l’eau, l’électricité, le gaz, ou l’abonnement Internet, ces frais sont déductibles.
• Frais de gestion locative : Les honoraires versés à une agence immobilière pour la gestion du bien ou la recherche de locataires.
• Frais de publicité : Coûts des annonces passées sur des portails immobiliers (Le Bon Coin, SeLoger, etc.).
• Petites fournitures : Pour les locations saisonnières, l’achat de produits d’accueil (savon, café), de produits ménagers, ou le remplacement de petite vaisselle sont des charges.
• Frais de déplacement : Si vous vous déplacez pour les visites, les états des lieux ou l’entretien, vous pouvez déduire vos frais kilométriques sur la base du barème officiel, ainsi que les frais de péage et de parking.

Les impôts et taxes

Plusieurs impôts liés à votre bien immobilier peuvent être déduits de vos revenus locatifs :

• La taxe foncière : L’intégralité de la taxe foncière (hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères si vous la récupérez auprès du locataire) est une charge déductible.
• La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : En tant que loueur en meublé, vous exercez une activité commerciale et êtes redevable de la CFE, dont la déclaration est une étape importante. Le montant payé est une charge déductible.

Les frais de gestion et de comptabilité

La gestion administrative et comptable du régime réel engendre des frais qui sont, heureusement, déductibles :

• Honoraires de l’expert-comptable : Si vous faites appel à un cabinet comptable.
• Adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) : L’adhésion à un OGA permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pour frais de comptabilité (deux tiers des dépenses engagées, plafonnée à 915 €).
• Logiciels et plateformes en ligne : Pour ceux qui recherchent une alternative économique à l’expert-comptable traditionnel, des plateformes en ligne permettent d’automatiser la génération de votre liasse fiscale. Le coût de l’abonnement à ces services est entièrement déductible. Par exemple, une solution comme Ma Déclaration Meublée vous permet de réaliser votre déclaration complète pour un tarif démarrant à 219 €, un frais de comptabilité LMNP entièrement déductible.

L’amortissement : le principal avantage du régime réel

L’amortissement est un mécanisme comptable qui constitue le plus grand avantage du statut LMNP au réel. Il vous permet de déduire chaque année une partie du prix de votre bien et de son mobilier, simulant leur usure naturelle, sans que cela ne corresponde à une sortie d’argent réelle.

Comment amortir le bien immobilier ?

Le logement doit être décomposé en plusieurs éléments, chacun ayant sa propre durée d’amortissement. C’est ce qu’on appelle l’amortissement par composants. Le terrain, quant à lui, n’est jamais amortissable car il est considéré comme ne perdant pas de valeur.

Voici une ventilation indicative :

• Gros œuvre (fondations, murs) : 40 à 80 ans
• Toiture, étanchéité : 20 à 30 ans
• Installations techniques (électricité, plomberie) : 20 à 25 ans
• Agencements intérieurs (cloisons, parquets) : 15 à 20 ans

Comment amortir le mobilier et les travaux ?

Tout le mobilier et les équipements d’une valeur supérieure à 600 € TTC doivent être amortis. Les gros travaux de rénovation ou d’amélioration suivent le même principe.

Exemples de durées d’amortissement courantes :

• Literie, petit électroménager : 5 à 6 ans
• Mobilier (table, canapé, armoire) : 10 ans
• Travaux de peinture, revêtements de sol : 10 à 15 ans

Exemple de calcul d’amortissement :
Prenons un appartement acheté 200 000 € (hors frais). On estime que le terrain représente 20% de la valeur, soit 40 000 € (non amortissable). La base amortissable est donc de 160 000 €. Si on applique une durée moyenne de 30 ans, l’amortissement annuel du bien sera de 160 000 € / 30 = 5 333 €. À cela s’ajoute l’amortissement du mobilier (ex: 5 000 € de meubles amortis sur 8 ans, soit 625 €/an). L’amortissement total déductible serait de 5 958 € par an.

Déclarer ses revenus LMNP au régime réel : la procédure

Opter pour le régime réel implique des démarches administratives plus poussées que pour le micro-BIC.

L’immatriculation de l’activité

Avant toute chose, vous devez déclarer le début de votre activité de loueur en meublé sur le site du Guichet Unique de l’INPI. Cette démarche, à réaliser dans les 15 jours suivant le début de la location, est obligatoire et gratuite. Elle vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour votre déclaration fiscale.

La liasse fiscale : le cœur de la déclaration

La déclaration au régime réel ne se résume pas à une simple case à cocher. Vous devez produire une comptabilité et établir une liasse fiscale. Celle-ci se compose principalement des documents suivants :

• Le formulaire n°2031-SD : La déclaration de résultat.
• Les annexes n°2033-A à 2033-G : Elles détaillent le bilan, le compte de résultat, les immobilisations, les amortissements, etc.

Le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) calculé dans cette liasse doit ensuite être reporté sur votre déclaration de revenus personnelle, via le formulaire n°2042 C-PRO.

Cette étape peut s’avérer complexe et source d’erreurs, surtout pour un non-initié. C’est là que des solutions automatisées prennent tout leur sens. En utilisant un service comme Ma Déclaration Meublée, vous êtes guidé à travers un questionnaire simple pour renseigner vos loyers et charges. La plateforme génère ensuite automatiquement la liasse fiscale LMNP complète et la télétransmet à l’administration fiscale, vous assurant conformité et tranquillité d’esprit.

Conserver les justificatifs

Qui dit déduction de charges réelles dit obligation de preuve. Vous devez conserver précieusement toutes les factures, quittances, et relevés bancaires pendant une durée de 10 ans. Ces documents sont indispensables pour justifier vos déductions en cas de contrôle de l’administration fiscale.

Quand choisir le régime réel ?

Le régime réel est presque toujours le bon choix si vous vous trouvez dans l’une des situations suivantes :

• Vos charges réelles dépassent 50 % de vos loyers : C’est le calcul de base. N’oubliez pas d’inclure une estimation de l’amortissement annuel.
• Vous avez souscrit un prêt immobilier : Les intérêts d’emprunt représentent souvent une charge très importante.
• Vous avez réalisé d’importants travaux : L’amortissement des travaux viendra fortement réduire votre base imposable.
• Votre bien a une valeur élevée : Plus le prix d’achat est haut, plus l’amortissement annuel déductible sera conséquent.

Le régime réel est une formidable opportunité de défiscalisation pour les loueurs en meublé. En déduisant l’ensemble de vos charges et en profitant du mécanisme de l’amortissement, vous pouvez réduire drastiquement votre imposition sur vos revenus locatifs. Bien que plus exigeant sur le plan administratif que le régime micro-BIC, les économies réalisées justifient largement l’effort. Pour naviguer sereinement dans ces obligations, s’équiper d’un bon outil ou se faire accompagner est souvent un investissement judicieux qui garantit à la fois l’optimisation fiscale et la conformité légale.

FAQ

Puis-je déduire les travaux que j’ai réalisés moi-même ?

Vous pouvez déduire le coût de tous les matériaux et fournitures que vous avez achetés, sur présentation des factures. En revanche, vous ne pouvez pas déduire une compensation pour le temps de travail que vous avez personnellement passé sur le chantier (votre main-d’œuvre).

Les frais de notaire sont-ils déductibles en LMNP au réel ?

Oui. Si vous choisissez comme date de début d’activité la date de l’acte authentique, les frais de notaire et d’agence peuvent être déduits en totalité comme charges la première année. Si vous optez pour une date de début d’activité ultérieure (par exemple, la date d’entrée du premier locataire), ces frais seront intégrés à la valeur du bien et amortis sur la même durée que celui-ci.

Comment passer du régime micro-BIC au régime réel ?

Pour basculer vers le régime réel, vous devez exercer une « option ». Cette demande doit être formulée par courrier recommandé auprès de votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez appliquer le régime réel. Par exemple, pour appliquer le régime réel à vos revenus de 2024 (déclarés au printemps 2025), vous devez lever l’option avant la date limite de dépôt de cette déclaration. Une fois exercée, l’option est valable pour un an et reconduite tacitement.