Guide complet : Formulaire p0i et LMNP en indivision

Vous détenez un bien immobilier à plusieurs et souhaitez le louer en meublé, mais les démarches administratives vous semblent complexes ? Entre les anciens formulaires P0i et FCMB, et la nouvelle procédure en ligne, il est facile de se sentir perdu. Pourtant, déclarer correctement votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) en indivision est une étape cruciale pour sécuriser votre investissement et optimiser sa fiscalité. C’est la clé pour obtenir votre numéro SIRET et démarrer votre activité en toute légalité.

Ce guide pratique démystifie le processus, clarifie la disparition des anciens formulaires au profit du guichet unique de l’INPI, et vous accompagne pas à pas dans vos obligations déclaratives.

LMNP en Indivision : De Quoi Parle-t-on ?

Le régime de l’indivision consiste à être propriétaire d’un bien immobilier à plusieurs, sans avoir créé de société (comme une SCI). Cette situation se présente fréquemment, que ce soit par choix ou par défaut :

• Un couple marié sous le régime de la séparation de biens ou pacsé qui achète ensemble.
• Des concubins ou des amis qui investissent dans un projet locatif commun.
• Des héritiers qui reçoivent un bien immobilier dans le cadre d’une succession.

Contrairement à une société, l’indivision ne possède pas de personnalité juridique propre. Chaque propriétaire, appelé « indivisaire », détient une quote-part du bien (par exemple, 50/50, 40/60, etc.) proportionnelle à son apport financier.

Cette structure est régie par des règles précises définies dans le Code civil :

1. Droits sur la totalité du bien : Chaque indivisaire a des droits sur l’ensemble du logement, et pas seulement sur une partie physique de celui-ci. Les décisions importantes (vente, gros travaux) requièrent l’unanimité ou une majorité qualifiée.
2. Règlement des dettes : Chacun est tenu de participer aux dettes (crédit, charges, impôts) à hauteur de sa quote-part.
3. Caractère provisoire : « Nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision » (article 815 du Code civil). Cela signifie que tout indivisaire peut demander le partage et provoquer la vente du bien, ce qui peut créer des situations de blocage.

Pour prévenir les conflits et organiser la gestion du bien, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Ce contrat, obligatoirement rédigé par un notaire s’il concerne un bien immobilier, permet de fixer par écrit les règles du jeu : désignation d’un gérant, répartition des dépenses, modalités de sortie de l’indivision, etc.

La Déclaration de Début d’Activité : L’Ère du Guichet Unique INPI

Historiquement, la déclaration d’une activité LMNP dépendait de la structure de détention :

• Formulaire P0i (Cerfa 11921*05) : Pour un entrepreneur individuel, donc un LMNP détenant son bien seul ou avec son conjoint sous le régime de la communauté.
• Formulaire FCMB (Cerfa 11924*01) : Pour une « exploitation en commun », ce qui correspondait précisément au cas de la LMNP en indivision.

Depuis le 1er janvier 2023, ces formulaires papier sont obsolètes. Toutes les formalités de création d’entreprise, y compris l’immatriculation d’une activité LMNP, doivent être réalisées en ligne via le guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). La logique de fond reste la même, mais la procédure est désormais centralisée et dématérialisée.

Cette démarche est obligatoire et entièrement gratuite. Elle doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité de location. Elle est indispensable pour :

• Obtenir un numéro SIRET pour l’indivision. Ce numéro unique identifiera votre activité et sera demandé pour toutes vos démarches fiscales.
• Choisir vos options fiscales (régime d’imposition et régime de TVA).

Les 7 étapes pour immatriculer votre LMNP en indivision sur l’INPI

La procédure en ligne est guidée, mais demande de la rigueur. Voici les étapes clés pour déclarer votre activité commune :

1. Création d’un compte : Rendez-vous sur le site inpi.fr et créez un compte personnel.
2. Lancement de la formalité : Choisissez de créer une entreprise et sélectionnez la forme « Entrepreneur Individuel ».
3. Mode d’exercice : C’est ici que vous précisez la nature de votre activité. Il faut cocher la case indiquant une exploitation en commun. C’est cette option qui remplace l’ancien formulaire FCMB.
4. Identification des indivisaires : Vous devrez renseigner l’identité complète et les coordonnées de chaque co-exploitant (chaque membre de l’indivision).
5. Informations sur l’activité : Précisez l’adresse du bien loué en meublé. Indiquez également la date de début d’activité. Astuce : pour pouvoir déduire des frais engagés avant la première location (frais d’acquisition, travaux), vous pouvez indiquer comme date de début d’activité la date d’achat du bien ou celle de la première facture de dépense.
6. Options fiscales : Une étape cruciale où vous choisissez votre régime d’imposition (BIC) et de TVA.
7. Validation et signature : Relisez attentivement le récapitulatif de votre déclaration avant de la valider et de la signer électroniquement.

Quelques semaines plus tard, vous recevrez par courrier un mémento fiscal contenant votre précieux numéro SIRET.

Focus sur les Options Fiscales Cruciales

Le formulaire en ligne de l’INPI vous demandera de faire des choix fiscaux qui auront un impact majeur sur la rentabilité de votre investissement.

Régime Micro-BIC vs. Régime Réel

Les revenus de la location meublée sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Deux options s’offrent à vous :

• Le régime Micro-BIC : Régime par défaut si vos recettes sont inférieures à certains seuils. Il vous accorde un abattement forfaitaire sur vos revenus (par exemple 50 % pour les locations classiques). Vous êtes imposé sur le reste. C’est simple, mais rarement optimal.
• Le régime réel simplifié : Ce régime permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, assurance, petites réparations…). Surtout, il vous donne accès à l’amortissement.

Qu’est-ce que l’amortissement ? C’est le principal avantage du LMNP. Il s’agit de déduire comptablement une partie de la valeur du bien immobilier et de son mobilier chaque année, pour tenir compte de leur usure dans le temps. Cette charge, purement fiscale, ne correspond à aucune sortie d’argent. Elle vient réduire considérablement votre résultat imposable, le rendant souvent nul ou négatif pendant de nombreuses années. Vous ne payez donc pas d’impôt sur vos loyers.

Dans le cas d’une LMNP en indivision, le régime réel est automatiquement appliqué. Il est donc impératif que tous les indivisaires se coordonnent pour tenir une comptabilité précise des charges et des amortissements. La répartition du résultat (bénéfice ou déficit) se fera ensuite entre chaque indivisaire au prorata de ses parts.

Le Choix de la TVA

En règle générale, la location meublée à usage d’habitation est exonérée de TVA. Vous ne la facturez pas à vos locataires et ne la récupérez pas sur vos dépenses. Sur le formulaire INPI, il vous suffira de choisir le régime de la « Franchise en base de TVA ».

L’assujettissement à la TVA en LMNP ne concerne que les situations où vous proposez, en plus de l’hébergement, au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :

• Accueil et réception de la clientèle.
• Fourniture du linge de maison.
• Nettoyage régulier des locaux.
• Service de petit-déjeuner.

Cette situation est typique des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme) ou de certaines locations saisonnières très équipées.

Gérer Efficacement une LMNP en Indivision au Quotidien

L’immatriculation n’est que le début. Une gestion rigoureuse est la clé du succès pour un investissement en indivision.

• Centralisez la gestion : Désignez un gérant ou mandataire unique parmi les indivisaires (ou un tiers). Cela simplifiera énormément les démarches administratives, la communication avec les locataires et la prise de décisions courantes. Les modalités de sa désignation peuvent être fixées dans la convention d’indivision.
• Tenez des comptes précis : Ouvrir un compte bancaire dédié à l’indivision est une excellente pratique. Il centralisera toutes les recettes (loyers) et toutes les dépenses (charges, impôts, travaux). Cela garantit la transparence et facilite grandement la comptabilité.
• Communiquez régulièrement : Organisez des points réguliers (trimestriels ou annuels) entre tous les indivisaires pour faire le point sur la gestion, valider les comptes et prendre les décisions stratégiques pour l’avenir du bien.
• Anticipez la fiscalité : Chaque année, une déclaration de revenus pour votre LMNP en indivision devra être produite au nom de l’indivision (liasse fiscale). Le résultat fiscal sera ensuite réparti entre les indivisaires, qui devront le reporter sur leur propre déclaration de revenus personnels (formulaire 2042 C-PRO).

Et Après l’Immatriculation ? La Déclaration Annuelle de Vos Revenus

Obtenir votre numéro SIRET via l’INPI officialise votre activité, mais le travail ne s’arrête pas là. Chaque année, vous devrez vous conformer à l’obligation de produire une déclaration fiscale complète pour votre activité LMNP au régime réel. C’est ce qu’on appelle la liasse fiscale LMNP.

Cette déclaration est plus complexe qu’une simple déclaration de revenus fonciers. Elle implique de tenir une comptabilité, de calculer des amortissements par composants, et de remplir plusieurs formulaires Cerfa (2031, 2033…). Face à cette complexité, beaucoup se tournent vers un expert-comptable.

C’est ici que des solutions innovantes comme Ma Déclaration Meublée peuvent vous simplifier la vie. Notre plateforme en ligne est conçue pour automatiser cette tâche. Une fois votre numéro SIREN/SIRET obtenu, il vous suffit de vous connecter et de suivre un parcours guidé :

• Saisie simplifiée : Vous renseignez vos loyers et vos charges via un questionnaire intuitif.
• Calculs automatiques : Notre système calcule pour vous les amortissements et génère l’ensemble de votre liasse fiscale sans risque d’erreur.
• Télétransmission en un clic : Une fois la déclaration prête, vous pouvez la télétransmettre directement à l’administration fiscale depuis notre interface.

Avec un tarif démarrant à 219 € TTC, notre service vous permet de réaliser d’importantes économies par rapport aux honoraires d’un cabinet comptable traditionnel, tout en vous assurant une déclaration fiable et conforme. C’est la solution idéale pour les investisseurs en indivision qui souhaitent maîtriser leurs coûts et garder le contrôle sur leur fiscalité.

Déclarer et gérer une LMNP en indivision peut sembler intimidant au premier abord. Cependant, en comprenant bien les règles de l’indivision, en suivant méthodiquement la procédure d’immatriculation sur le site de l’INPI et en mettant en place une organisation rigoureuse, vous transformez une contrainte administrative en un puissant levier de performance pour votre investissement locatif. La clé réside dans l’anticipation, la communication entre indivisaires et le choix des bons outils pour vous accompagner.

FAQ

Le formulaire P0i existe-t-il encore pour une LMNP en indivision ?

Non. Depuis le 1er janvier 2023, le formulaire P0i (pour les exploitants individuels) et le formulaire FCMB (pour les exploitations en commun comme l’indivision) ont été remplacés par une procédure unique et dématérialisée sur le site du guichet unique de l’INPI. C’est sur cette plateforme que vous devez désormais déclarer le début de votre activité.

Sommes-nous obligés de choisir tous le même régime fiscal en indivision ?

Pour une LMNP en indivision, le régime réel s’applique automatiquement. Ce n’est donc pas un choix à faire, mais une caractéristique de ce mode de détention. Cela implique que la comptabilité doit être tenue au nom de l’indivision (identifiée par son SIRET), et le résultat fiscal (bénéfice ou déficit) est ensuite réparti entre les indivisaires au prorata de leurs quotes-parts.

Quels sont les principaux risques de la LMNP en indivision ?

Le risque majeur est le conflit entre indivisaires, qui peut mener à une situation de blocage dans la gestion ou à une demande de vente forcée du bien. Pour prévenir ce risque, la signature d’une convention d’indivision chez un notaire est la meilleure des protections. Elle permet de définir les règles de gestion, les majorités pour les décisions, et les conditions de sortie de l’indivision.

La réduction d’impôt pour frais de comptabilité s’applique-t-elle à l’indivision ?

Non. Cet avantage fiscal, qui permet de réduire ses impôts de deux tiers des frais de comptabilité et d’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA), est réservé aux exploitants individuels. L’indivision étant fiscalement assimilée à une société de personnes, elle est exclue de ce dispositif.

Que se passe-t-il si un indivisaire veut vendre ses parts ?

Si un indivisaire souhaite quitter l’indivision, il peut vendre ses parts. Les autres indivisaires disposent d’un droit de préemption, c’est-à-dire qu’ils sont prioritaires pour racheter ses parts. S’ils ne le font pas, la part peut être vendue à un tiers, mais l’accord des autres indivisaires est souvent nécessaire. En cas de désaccord persistant, la seule solution est souvent la vente de la totalité du bien. Là encore, une convention d’indivision peut prévoir des modalités plus souples.