Vous songez à investir dans l’immobilier locatif pour construire votre patrimoine et générer des revenus complémentaires ? Si le neuf attire souvent la lumière, l’ancien recèle des opportunités fiscales et patrimoniales souvent sous-estimées. L’achat en LMNP ancien pourrait bien être la stratégie gagnante que vous recherchez, alliant rentabilité attractive et fiscalité optimisée.
Qu’est-ce que l’investissement en LMNP ancien ?
Derrière l’acronyme LMNP se cache le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel. L’adjectif « ancien » désigne tout simplement un bien immobilier achevé depuis plus de cinq ans. L’investissement LMNP ancien consiste donc à acquérir un logement existant pour le proposer à la location, équipé de tout le mobilier nécessaire pour qu’un locataire puisse s’y installer immédiatement.
Pour être éligible au statut LMNP, vos revenus locatifs (loyers charges comprises) doivent respecter deux conditions cumulatives :
- Ne pas excéder 23 000 € par an.
- Ne pas dépasser les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…).
Si l’un de ces plafonds est dépassé, vous basculez vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec des implications fiscales et sociales différentes.
La distinction entre LMNP ancien et LMNP d’occasion
Bien que souvent utilisés comme synonymes, ces termes peuvent recouvrir deux réalités :
- Le LMNP ancien « classique » : Vous achetez un appartement ou une maison sur le marché traditionnel, que vous décidez de meubler et de louer. Vous gérez vous-même la location ou la confiez à une agence.
- Le LMNP d’occasion (ou marché secondaire) : Il s’agit du rachat d’un bien situé dans une résidence de services gérée (résidence étudiante, senior, EHPAD, de tourisme ou d’affaires). L’investisseur initial avait acheté le bien neuf, souvent pour bénéficier d’avantages fiscaux comme le dispositif Censi-Bouvard (qui a pris fin le 31 décembre 2022). En rachetant son lot, vous reprenez le bail commercial qui le lie à l’exploitant de la résidence.
Quels équipements pour une location meublée ?
Pour qu’un logement soit considéré comme « meublé » dans le cadre d’un bail de résidence principale, un décret du 31 juillet 2015 fixe une liste de meubles et équipements obligatoires.
- Literie avec couette ou couverture
- Dispositif d’occultation des fenêtres dans les chambres
- Plaques de cuisson
- Four ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélateur (ou freezer)
- Vaisselle nécessaire à la prise des repas
- Ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Étagères de rangement
- Luminaires
- Matériel d’entretien ménager adapté au logement
Pour la location saisonnière (type Airbnb), cette liste n’est pas impérative, mais un logement bien équipé et décoré est indispensable pour attirer les voyageurs et obtenir de bons avis.
Les avantages fiscaux : le cœur de la stratégie
L’un des principaux avantages du LMNP réside dans sa fiscalité. Les loyers ne sont pas imposés comme des revenus fonciers (location vide), mais dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Vous avez alors le choix entre deux régimes fiscaux.
1. Le régime Micro-BIC
C’est le régime par défaut si vos recettes sont inférieures à 77 700 € (pour la location longue durée). Il est simple : l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos loyers pour couvrir vos charges.
- 50 % pour la location meublée classique.
- 71 % pour les meublés de tourisme classés.
- 30 % pour les meublés de tourisme non classés.
Exemple : Pour 10 000 € de loyers annuels en location longue durée, vous ne serez imposé que sur 5 000 €. Si votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) est de 30 %, votre impôt sera de (5 000 € x 30 %) + (5 000 € x 17,2 % de prélèvements sociaux) = 2 360 €.
2. Le régime Réel Simplifié
C’est là que réside le véritable secret du LMNP. Dans plus de 85 % des cas, le régime réel est plus avantageux. Il vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de copropriété, assurances, frais de gestion, etc.
Mais son atout majeur est l’amortissement. Vous pouvez déduire comptablement une partie de la valeur de votre bien immobilier, du mobilier et des travaux chaque année. Cet artifice comptable, qui représente l’usure de votre bien, vient réduire votre base imposable, souvent jusqu’à la ramener à zéro.
Qu’est-ce que l’amortissement en LMNP ?
L’amortissement consiste à étaler le coût d’un bien sur sa durée d’utilisation probable. En LMNP, vous pouvez amortir la valeur de l’immobilier (hors terrain), des meubles, et des travaux. Par exemple, un bien acheté 150 000 € (hors terrain) peut être amorti sur 25-30 ans, soit une charge déductible supplémentaire de 5 000 à 6 000 € par an, qui vient s’ajouter à vos autres charges. Résultat : vous ne payez aucun impôt sur vos loyers pendant de nombreuses années.
Le choix du régime réel implique de tenir une comptabilité et de produire une liasse fiscale annuelle.
Faites le bon choix de régime fiscal
Le régime micro-BIC est simple, mais souvent moins rentable. Avant de vous lancer, il est crucial de simuler les deux options. Un investissement avec un crédit immobilier ou des charges importantes sera presque toujours plus intéressant au régime réel grâce à la déduction des intérêts et à l’amortissement.
LMNP Ancien vs Neuf : le match des investissements
Le choix entre un bien ancien et un programme neuf dépend de vos objectifs, de votre budget et de votre tolérance au risque.
| Critère | LMNP Ancien | LMNP Neuf |
|---|---|---|
| Prix d’achat | En moyenne 20-30% moins cher. | Plus élevé en raison des normes de construction et du coût des matériaux. |
| Frais de notaire | 7 à 8 % du prix d’achat. | Réduits, de 2 à 3 %. |
| TVA | Pas de TVA à l’achat. | TVA de 20 % sur le prix, mais récupérable sous conditions. |
| Localisation | Souvent en centre-ville, proche des commodités et transports. | Plutôt en périphérie ou dans de nouveaux quartiers en développement. |
| Disponibilité | Immédiate, le bien peut être loué dès l’acquisition. | Livraison parfois dans plusieurs mois ou années (achat en VEFA). |
| Travaux | Souvent nécessaires (rénovation, mise aux normes, décoration). | Aucun travaux à prévoir à court terme, bien sous garantie. |
| Charges | Charges de copropriété connues et maîtrisées. | Parfois des surprises sur le montant des futures charges. |
| Performance Énergétique | Moins performant, peut nécessiter des travaux d’isolation. | Conforme aux dernières normes environnementales (RE2020). |
L’ancien offre un prix d’entrée plus accessible et un emplacement souvent prime, garantissant une forte demande locative. Les travaux nécessaires, bien que représentant un coût initial, sont déductibles ou amortissables au régime réel, optimisant encore davantage votre fiscalité.
Les clés pour réussir votre achat en LMNP ancien
Un investissement locatif réussi dans l’ancien ne s’improvise pas. Voici les étapes et points de vigilance essentiels.
1. Sélectionner l’emplacement avec soin
La localisation est le critère numéro un. Visez des zones à forte tension locative :
- Les grandes agglomérations et villes étudiantes : la demande de la part des étudiants et des jeunes actifs en mobilité est constante.
- Les zones touristiques : en bord de mer, à la montagne ou dans des villes à fort patrimoine, la location saisonnière peut offrir des rendements élevés, mais attention à la saisonnalité.
Faites-vous accompagner par un professionnel de l’immobilier local qui connaît les loyers pratiqués et les besoins spécifiques des locataires.
2. Évaluer le bien et anticiper les travaux
Ne vous fiez pas uniquement au prix affiché. Une analyse approfondie est nécessaire :
- L’état général du bien : Estimez le coût des travaux de rafraîchissement ou de rénovation.
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE) : Un bien mal classé (« passoire thermique ») pourrait subir des interdictions de location à l’avenir et nécessitera des travaux coûteux.
- Les documents de la copropriété : Analysez les derniers procès-verbaux d’assemblée générale pour déceler d’éventuels gros travaux à venir (ravalement de façade, toiture…).
3. Le processus d’achat
Une fois le bien trouvé, le processus est classique : offre d’achat, signature du compromis de vente, recherche de financement, et signature de l’acte authentique chez le notaire.
Ne négligez pas la déclaration de début d’activité !
Une fois propriétaire, vous devez obligatoirement déclarer votre début d’activité de loueur en meublé. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location via le guichet unique de l’INPI. C’est à ce moment que vous obtiendrez votre numéro SIRET et que vous choisirez votre régime fiscal (réel ou micro-BIC).
La gestion comptable et fiscale : comment s’organiser ?
Si vous optez pour le régime réel, la tenue d’une comptabilité est une obligation. Vous devez établir un bilan, un compte de résultat et une liasse fiscale chaque année. Deux solutions s’offrent à vous :
- L’expert-comptable traditionnel : C’est la solution la plus sécurisante, mais aussi la plus coûteuse (entre 500 € et 1 000 € par an). Il vous conseille et prend en charge l’ensemble de vos déclarations.
- Les plateformes de comptabilité en ligne : Une alternative moderne et économique.
C’est ici que notre solution entre en jeu. Nous avons conçu une plateforme en ligne qui automatise la génération de votre liasse fiscale LMNP. En répondant à un questionnaire guidé, vous renseignez vos loyers et vos charges, et notre outil s’occupe des calculs complexes, y compris les amortissements. Vous pouvez ensuite télétransmettre votre déclaration aux impôts en quelques clics, pour un tarif à partir de 219 € TTC. C’est une solution fiable, agréée par l’administration, qui vous fait économiser du temps et de l’argent par rapport à un cabinet traditionnel, tout en sécurisant vos déclarations.
L’investissement locatif en LMNP ancien est une stratégie patrimoniale puissante. Moins cher à l’achat, bénéficiant d’emplacements privilégiés et d’une fiscalité extrêmement avantageuse grâce au régime réel et à l’amortissement, il permet de se constituer un patrimoine solide tout en générant des revenus peu ou pas fiscalisés. La clé du succès réside dans une sélection rigoureuse du bien et une gestion fiscale optimisée.
FAQ – Vos questions sur l’achat en LMNP ancien
Faut-il créer une entreprise pour être en LMNP ?
Non, ce n’est pas obligatoire. Le statut LMNP s’exerce en nom propre, en tant que particulier. Il n’est pas nécessaire de créer une société (SARL, SCI à l’IS…). La seule démarche est l’immatriculation de votre activité via un formulaire P0i sur le site de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET.
Peut-on louer à un membre de sa famille en LMNP ancien ?
Oui, mais avec des précautions. Vous pouvez louer à un ascendant ou un descendant, à condition que le loyer soit fixé au prix du marché. Une location à titre gratuit ou à un loyer manifestement sous-évalué pourrait entraîner la remise en cause des avantages fiscaux par l’administration. Assurez-vous de signer un bail en bonne et due forme et de conserver les preuves du paiement des loyers.
Que se passe-t-il en cas de revente d’un bien LMNP ancien ?
La fiscalité à la revente est l’un des grands avantages du LMNP. La plus-value est calculée selon le régime des plus-values des particuliers, et non des professionnels. Cela signifie que les amortissements que vous avez déduits pendant des années ne sont pas réintégrés dans le calcul. Vous bénéficiez d’abattements pour durée de détention qui peuvent exonérer totalement la plus-value d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Peut-on cumuler un investissement LMNP ancien et un LMNP neuf ?
Absolument. Vous pouvez détenir plusieurs biens en location meublée, qu’ils soient neufs ou anciens. L’ensemble de vos recettes sera consolidé pour vérifier le respect des plafonds du statut LMNP (23 000 € et total des autres revenus). Si vous êtes au régime réel, la comptabilité portera sur l’ensemble de votre activité de location meublée.
