L’assurance PNO pour LMNP : tout ce qu’il faut savoir

Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) et vous vous interrogez sur les assurances nécessaires pour protéger votre investissement ? Entre l’assurance de votre locataire, celle de la copropriété et les garanties optionnelles, il est parfois difficile de s’y retrouver. Pourtant, une assurance se révèle capitale pour sécuriser votre patrimoine et votre responsabilité : l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO).

Qu’est-ce que l’assurance Propriétaire Non Occupant (PNO) ?

L’assurance Propriétaire Non Occupant, souvent appelée PNO ou assurance PNO, est un contrat d’assurance habitation spécifiquement conçu pour les bailleurs qui ne résident pas dans le logement qu’ils possèdent. Son rôle est de combler les éventuels « trous » de couverture entre l’assurance souscrite par le locataire et celle de l’immeuble (dans le cas d’une copropriété).

Concrètement, elle protège votre bien immobilier contre un large éventail de sinistres, qu’il soit loué, vacant entre deux locations, ou même occupé à titre gratuit. Elle couvre non seulement les dommages matériels subis par votre logement mais aussi, et c’est un point fondamental, votre responsabilité civile en tant que propriétaire. Il ne faut donc pas la confondre avec l’assurance du locataire, qui couvre les biens et la responsabilité de ce dernier, tandis que la PNO protège le propriétaire et son investissement en toutes circonstances.

L’assurance PNO est-elle obligatoire pour un LMNP ?

La réponse à cette question cruciale dépend de la nature de votre bien. C’est un point essentiel à comprendre pour être en conformité avec la loi et bien protéger votre patrimoine.

Le cas de la copropriété : une obligation légale

Si votre logement meublé est situé dans une copropriété (un immeuble collectif, par exemple), la situation est très claire. Depuis la loi ALUR du 24 mars 2014, la souscription à une assurance PNO est obligatoire pour tous les copropriétaires bailleurs.

L’article 9-1 de la loi du 10 juillet 1965 précise que : « chaque copropriétaire est tenu de s’assurer contre les risques de responsabilité civile dont il doit répondre en sa qualité soit de copropriétaire occupant, soit de copropriétaire non-occupant. »

Cette obligation vous impose de couvrir au minimum votre responsabilité civile vis-à-vis de la copropriété, des locataires et des tiers (comme les voisins). Cette assurance intervient en plus de celle de votre locataire et de l’assurance collective de l’immeuble.

Hors copropriété (maison individuelle) : une protection vivement recommandée

Pour une maison individuelle ou tout autre logement ne faisant pas partie d’une copropriété, la loi n’impose pas la souscription d’une assurance PNO. Cependant, ne pas s’assurer serait une prise de risque considérable. Elle reste fortement recommandée pour garantir votre tranquillité d’esprit.

Imaginez les scénarios suivants :

• En cas de vacance locative : Entre deux locataires, un dégât des eaux, un court-circuit provoquant un incendie ou un acte de vandalisme peut survenir. Sans PNO, tous les frais de réparation seraient à votre charge.
• En cas de locataire non assuré ou mal assuré : Bien que l’assurance soit obligatoire pour un locataire en résidence principale, celui-ci peut avoir souscrit un contrat minimaliste ou, pire, avoir résilié son contrat sans vous en informer. En cas de sinistre majeur, la PNO prendrait le relais pour couvrir les dommages.
• En cas de location saisonnière : Pour les locations de courte durée, le locataire n’a pas d’obligation légale de souscrire une assurance habitation. La PNO devient alors votre principale protection.

Pourquoi cette assurance est-elle indispensable pour votre sérénité ?

Au-delà de l’aspect légal, l’assurance pour propriétaire bailleur offre une sécurité financière et une tranquillité d’esprit inestimables pour tout investisseur en LMNP. Elle agit comme un véritable bouclier pour votre investissement.

Voici ses principaux avantages :

• Protection du logement vacant : Elle couvre les sinistres (incendie, dégât des eaux, vol, etc.) qui peuvent survenir lorsque le logement est inoccupé, une période où il est particulièrement vulnérable.
• Complément de l’assurance locataire : Si l’assurance du locataire est insuffisante pour couvrir la totalité des dommages lors d’un sinistre important, ou si le sinistre n’est pas de sa responsabilité (par exemple, un vice de construction), votre PNO intervient pour prendre en charge le reste des frais.
• Couverture de votre responsabilité civile de bailleur : Si un tiers (un voisin, un passant) est victime d’un accident causé par un défaut d’entretien de votre bien (une tuile qui tombe du toit, une marche d’escalier défectueuse), votre responsabilité peut être engagée. La PNO indemnise la victime à votre place, vous évitant des conséquences financières potentiellement très lourdes.
• Protection des biens mobiliers : Spécificité du LMNP, votre bien contient des meubles et des équipements qui vous appartiennent. La PNO peut couvrir leur dégradation ou destruction lors d’un sinistre, un aspect non couvert par l’assurance de l’immeuble. Pensez à vérifier la liste des meubles obligatoires en LMNP pour bien évaluer la valeur à assurer.

Quelles sont les garanties couvertes par une assurance PNO ?

Un contrat PNO s’articule comme une assurance multirisque habitation, avec un socle de garanties de base et un catalogue d’options pour une couverture sur mesure.

Les garanties de base

Tout contrat PNO inclut généralement les protections essentielles suivantes :

• Responsabilité Civile (RC) du propriétaire bailleur : C’est la garantie fondamentale, obligatoire en copropriété. Elle couvre les dommages matériels et corporels causés à des tiers (locataire, voisins, etc.) dont vous seriez tenu responsable.
• Dommages aux biens : Cette garantie couvre votre bien immobilier (murs, plafonds, sols, installations électriques et de plomberie) contre les sinistres courants :

• Incendie et explosion
• Dégâts des eaux et gel
• Événements climatiques (tempête, grêle, neige)
• Catastrophes naturelles et technologiques (selon arrêté ministériel)
• Attentats et actes de terrorisme

Les garanties spécifiques à la location meublée et les options

Pour adapter la couverture à vos besoins spécifiques de loueur en meublé, de nombreuses options sont disponibles :

• Garantie des biens mobiliers : Indispensable en LMNP, elle assure le mobilier, l’électroménager et les équipements que vous mettez à disposition de votre locataire. Il est crucial de bien estimer leur valeur pour être correctement indemnisé.
• Vol et vandalisme : Cette option vous couvre en cas d’effraction, de vol de vos biens ou de dégradations volontaires commises dans le logement, que ce soit pendant une période de vacance ou par un locataire malveillant.
• Bris de glace : Elle prend en charge le remplacement des vitres, baies vitrées, velux ou encore des parois de douche.
• Pertes de loyers : Si votre logement devient inhabitable suite à un sinistre couvert (un incendie majeur, par exemple), cette garantie vous verse une indemnité correspondant aux loyers que vous auriez dû percevoir pendant la durée des travaux de remise en état.
• Garantie Loyers Impayés (GLI) : Souvent proposée en complément, la GLI vous protège contre le défaut de paiement de votre locataire. L’assureur vous rembourse les loyers et charges dus et peut prendre en charge les frais de procédure. Attention, la souscription d’une GLI vous empêche de demander un garant à votre locataire (sauf étudiant ou apprenti).
• Protection juridique : Très utile, elle couvre vos frais de justice (avocat, expert, procédure) en cas de litige avec votre locataire, un voisin ou même l’administration.

Coût et déductibilité fiscale de l’assurance PNO en LMNP

Bonne nouvelle pour les investisseurs : l’assurance PNO est non seulement une protection efficace, mais aussi une charge financièrement optimisable.

Combien coûte une assurance PNO ?

Le coût d’une assurance PNO reste très abordable. En moyenne, il faut compter entre 100 € et 200 € par an pour un logement standard. Ce tarif peut varier en fonction de plusieurs critères :

• La superficie et la localisation du bien.
• Sa valeur de reconstruction et celle du mobilier à assurer.
• Le montant du loyer annuel.
• Le type de logement (appartement ou maison).
• Les garanties optionnelles choisies.

Certains assureurs proposent un forfait fixe, tandis que d’autres calculent la prime en appliquant un pourcentage sur le montant des loyers annuels (généralement entre 1 % et 2 % pour un contrat de base).

Une charge déductible de vos revenus locatifs

L’un des grands avantages du statut LMNP est la possibilité d’optimiser sa fiscalité. La prime d’assurance PNO s’inscrit parfaitement dans ce cadre.

En effet, si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, le montant total de votre cotisation d’assurance PNO est 100 % déductible de vos recettes locatives. Cette dépense vient réduire votre bénéfice imposable, et donc votre impôt sur le revenu. En revanche, au régime micro-BIC, vous ne pouvez pas déduire cette charge, car elle est déjà incluse dans l’abattement forfaitaire. Le choix entre ces deux régimes est donc crucial. Pour en savoir plus, consultez notre guide sur le choix entre LMNP micro-BIC ou réel.

Pour les bailleurs au régime réel, déduire cette charge est essentiel. Des plateformes comme Ma Déclaration Meublée permettent de gérer facilement sa comptabilité et de générer sa liasse fiscale LMNP en s’assurant que toutes les dépenses déductibles, comme la prime d’assurance PNO, sont correctement prises en compte. Le parcours automatisé simplifie cette démarche, souvent à un coût maîtrisé à partir de 219 € TTC, et vous assure d’être aussi fiable qu’un expert-comptable.

Comment bien choisir son contrat d’assurance PNO ?

Face à la diversité des offres, prendre le temps de comparer est essentiel pour trouver le contrat au meilleur rapport garanties/prix. Voici les points clés à vérifier avant de signer :

• Analyser les garanties : Ne vous arrêtez pas au prix. Listez les garanties incluses de base et le coût des options qui vous sont indispensables (mobilier, vol, protection juridique…).
• Vérifier les plafonds d’indemnisation : Pour chaque garantie, un montant maximum de remboursement est fixé. Assurez-vous que ces plafonds sont suffisamment élevés pour couvrir un sinistre majeur.
• Étudier le montant des franchises : La franchise est la somme qui reste à votre charge en cas de sinistre. Un contrat moins cher cache souvent des franchises plus élevées. Trouvez un juste milieu.
• Lire les clauses sur la vacance locative : C’est un point crucial, surtout en location saisonnière. Certains contrats suspendent la garantie vol au-delà de 60 ou 90 jours d’inoccupation. Optez pour un contrat adapté à votre mode de location.
• Comparer les tarifs : Utilisez des comparateurs en ligne et demandez plusieurs devis pour faire jouer la concurrence.
• Évaluer la réputation de l’assureur : Renseignez-vous sur la qualité du service client et la rapidité de gestion des sinistres. Un assureur réactif et fiable est un atout précieux en cas de problème.

En définitive, l’assurance Propriétaire Non Occupant n’est pas une formalité administrative de plus, mais un pilier de la gestion de votre investissement LMNP. Obligatoire en copropriété et indispensable dans tous les cas, elle protège votre bien, sécurise vos revenus et vous prémunit contre les aléas de la location. En choisissant un contrat adapté et en l’intégrant à vos charges déductibles au régime réel, vous transformez une dépense en un investissement stratégique pour la pérennité de votre patrimoine.

L’assurance PNO est-elle toujours obligatoire en LMNP ?

Oui, elle est légalement obligatoire si votre bien se situe dans une copropriété (loi ALUR de 2014). Pour une maison individuelle, elle n’est pas obligatoire mais reste vivement conseillée pour couvrir les risques de sinistres en période de location, de vacance, ou en cas de défaut d’assurance du locataire.

Mon locataire a une assurance, pourquoi devrais-je en prendre une aussi ?

L’assurance PNO et l’assurance du locataire sont complémentaires et ne couvrent pas les mêmes risques. La PNO intervient là où l’assurance du locataire s’arrête : elle couvre votre responsabilité de propriétaire, les dommages au bâtiment non causés par le locataire (ex: vice de construction), les sinistres survenant lorsque le logement est vide, et complète l’indemnisation si l’assurance du locataire est insuffisante.

La garantie « mobilier » est-elle automatiquement incluse ?

Non, pas toujours. Pour un loueur en meublé, il est essentiel de vérifier ce point. La garantie des biens mobiliers est souvent une option qu’il faut souscrire spécifiquement. Assurez-vous qu’elle figure bien dans votre contrat et que le plafond d’indemnisation correspond à la valeur de vos meubles et équipements.

Puis-je déduire le coût de l’assurance PNO si je suis au régime micro-BIC ?

Non. Au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire pour toutes vos charges. Vous ne pouvez donc pas déduire de frais réels supplémentaires. La déduction de la prime d’assurance PNO n’est possible que si vous avez opté pour le régime réel d’imposition, où vous déclarez vos recettes et déduisez l’ensemble de vos charges pour leur montant exact.