Vous envisagez de vendre votre bien loué en meublé, de le reprendre pour votre usage personnel ou de le basculer en location nue ? Quelle que soit votre raison, cette transition marque la fin de votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP). Cette étape, bien que courante, implique des démarches administratives et fiscales précises qu’il est essentiel de maîtriser pour une clôture en toute sérénité. Loin d’être une simple formalité, la déclaration de cessation a des conséquences directes sur votre imposition et nécessite de respecter un calendrier strict.
Les étapes clés pour déclarer la cessation de votre activité LMNP
Mettre un terme à son statut de LMNP n’est pas automatique. Vous devez en informer officiellement l’administration pour que votre statut soit mis à jour et que votre numéro SIRET soit désactivé. L’oubli de cette démarche peut entraîner des complications, notamment la réception d’avis d’imposition pour des taxes comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).
La procédure de radiation est aujourd’hui entièrement dématérialisée et centralisée. Elle doit être initiée dans un délai de 30 jours suivant la date de fin effective de votre activité (par exemple, la date de la signature de l’acte de vente ou la fin du dernier bail de location).
La déclaration en ligne sur le portail de l’INPI
Depuis le 1er janvier 2023, toutes les formalités des entreprises, y compris la cessation d’activité, doivent être réalisées via le Guichet unique électronique des formalités d’entreprises, géré par l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle). Cette plateforme remplace les anciens Centres de Formalités des Entreprises (CFE) et le formulaire papier P2-P4i (cerfa 11996) qui était auparavant envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce.
Voici les grandes étapes de la démarche en ligne :
- Créez un compte ou connectez-vous sur le portail de l’INPI.
- Accédez à la section dédiée aux formalités et sélectionnez « Cessation d’entreprise ».
- Identifiez votre activité à l’aide de votre numéro SIRET. Le système récupérera automatiquement les informations connues.
- Remplissez le formulaire en ligne en précisant la date exacte de la cessation définitive de l’activité.
- Validez votre déclaration. L’INPI se chargera de transmettre l’information à tous les organismes concernés : administration fiscale, organismes sociaux, et le Greffe du Tribunal de Commerce qui procédera à la radiation de votre immatriculation du Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). Une fois la démarche finalisée, votre numéro SIRET sera désactivé.
Du formulaire P2-P4i au Guichet Unique de l’INPI
Si vous trouvez encore des informations en ligne mentionnant le formulaire P2-P4i, sachez qu’il s’agit de l’ancienne procédure. Bien que la logique et les informations demandées restent similaires (identification, date de cessation), la seule voie officielle aujourd’hui est la déclaration dématérialisée sur le site de l’INPI. Cette centralisation vise à simplifier et accélérer les démarches pour les entrepreneurs.
Les conséquences fiscales de l’arrêt de votre activité LMNP
La déclaration de cessation d’activité entraîne l’imposition immédiate des bénéfices réalisés depuis la fin du dernier exercice fiscal clos jusqu’à la date de la cessation. Les obligations déclaratives qui en découlent varient significativement selon votre régime d’imposition : régime réel ou micro-BIC.
Pour les LMNP au régime réel simplifié
Si vous releviez du régime réel simplifié, la cessation d’activité vous oblige à produire une déclaration de résultats de clôture, aussi appelée liasse fiscale de clôture. Cette déclaration est plus complexe qu’une liasse annuelle classique car elle doit inclure des opérations comptables spécifiques, notamment la sortie du bien immobilier et de ses composants de l’actif de votre bilan.
Cette liasse fiscale, composée du formulaire 2031 et de ses annexes 2033, doit être télétransmise au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dans un délai strict de 60 jours à compter de la date de cessation que vous avez déclarée sur l’INPI. Ce document récapitule les loyers perçus, les charges déduites et les amortissements pratiqués sur la dernière période d’activité.
Établir cette liasse finale sans erreur peut s’avérer complexe. Pour vous accompagner dans cette ultime étape, notre plateforme Ma Déclaration Meublée automatise entièrement le processus. En quelques clics, après avoir renseigné vos derniers revenus et charges, notre outil génère votre liasse fiscale LMNP de clôture, en gérant correctement la sortie d’actif. Vous pouvez ensuite la télétransmettre directement à l’administration fiscale depuis votre espace, pour un tarif à partir de 219 € TTC, vous faisant économiser du temps et vous garantissant une déclaration juste et conforme.
Pour les LMNP au régime micro-BIC
Pour ceux qui ont opté pour le régime micro-BIC, la procédure est bien plus simple. Vous n’avez pas de liasse fiscale de clôture à produire. Votre seule obligation est de reporter le montant total des recettes locatives perçues durant la dernière année d’activité (jusqu’à la date de cessation) sur votre déclaration de revenus annuelle.
Cette déclaration se fait via le formulaire complémentaire 2042 C PRO, dans la section « Revenus des locations meublées non professionnelles ». L’administration appliquera ensuite l’abattement forfaitaire correspondant à votre activité avant de calculer l’impôt dû. Cette déclaration doit être faite lors de la campagne de déclaration des revenus du printemps suivant l’année de votre cessation.
L’impact sur la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE)
La CFE est un impôt local dû par toute personne exerçant une activité professionnelle non salariée. En tant que LMNP, vous y êtes en principe redevable. La cessation d’activité a un impact direct sur le montant dû pour l’année de la radiation.
Principe de l’annualité de la CFE : La CFE est due pour l’année entière par le redevable qui exerce l’activité au 1er janvier. Cependant, des ajustements sont prévus en cas d’arrêt en cours d’année.
Deux cas de figure se présentent :
- Cessation au 31 décembre : Si vous arrêtez votre activité à la toute fin de l’année, la CFE pour cette année-là est due en totalité.
- Cessation en cours d’année : Si vous arrêtez votre activité avant le 31 décembre, vous pouvez demander au Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien une réduction de votre cotisation au prorata du temps d’activité. Par exemple, pour une cessation au 30 juin, vous ne devriez payer que la moitié de la CFE annuelle.
Pensez à demander le dégrèvement de la CFE !
La réduction de la CFE pour cessation en cours d’année n’est pas automatique. C’est à vous d’en faire la demande explicite par écrit (via votre messagerie sécurisée sur impots.gouv.fr par exemple) auprès de votre SIE. Sans cette démarche, vous risquez de devoir payer la totalité de la cotisation initialement réclamée.
La sortie du bien LMNP et le calcul de la plus-value
L’une des plus grandes interrogations lors de la revente d’un bien LMNP concerne le calcul de la plus-value imposable. L’un des principaux avantages du statut LMNP réside justement dans le traitement fiscal de cet événement.
Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), les LMNP relèvent du régime des plus-values des particuliers. Cela signifie que les amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs chaque année n’ont aucun impact sur le calcul de la plus-value de cession.
Le calcul de la plus-value se fait de la manière suivante :
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + Frais d’acquisition)
Le prix d’acquisition n’est pas diminué des amortissements pratiqués. Vous bénéficiez donc d’un double avantage :
- Vous réduisez (voire annulez) votre impôt sur les revenus locatifs pendant toute la durée de détention grâce à l’amortissement LMNP.
- Au moment de la revente, ces mêmes amortissements ne viennent pas majorer votre plus-value imposable, qui reste calculée sur la base du prix d’achat initial.
Cette plus-value est ensuite soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à 17,2 %, après application d’abattements pour durée de détention qui peuvent conduire à une exonération totale après 30 ans. Pour une analyse détaillée de la fiscalité sur la revente LMNP, n’hésitez pas à consulter nos ressources dédiées.
La cessation d’activité LMNP est une procédure balisée qui demande rigueur et respect des délais. En suivant les étapes de déclaration sur le portail de l’INPI et en préparant vos déclarations fiscales finales, vous vous assurez de clore ce chapitre de votre parcours d’investisseur en toute conformité. Qu’il s’agisse de la gestion de la CFE ou de l’optimisation de votre plus-value, une bonne anticipation est la clé du succès.
Foire aux questions
Quel formulaire remplir pour cesser son activité LMNP ?
Il n’y a plus de formulaire papier à remplir. La démarche s’effectue obligatoirement en ligne sur le portail du Guichet Unique de l’INPI. Cette procédure centralisée remplace l’ancien formulaire P2-P4i (cerfa 11996) qui devait être envoyé au Greffe du Tribunal de Commerce.
Quels sont les délais à respecter pour une radiation LMNP ?
Vous disposez d’un délai de 30 jours après la date effective de fin d’activité pour faire votre déclaration de cessation sur le site de l’INPI. Si vous êtes au régime réel, vous avez ensuite 60 jours à compter de cette même date pour télétransmettre votre liasse fiscale de clôture.
Dois-je faire une déclaration de cessation si je passe mon bien en location nue ?
Oui, absolument. Le passage d’une location meublée (relevant des Bénéfices Industriels et Commerciaux – BIC) à une location nue (relevant des Revenus Fonciers) constitue un changement de nature d’activité. Vous devez donc déclarer la cessation de votre activité LMNP, ce qui entraînera la désactivation de votre numéro SIRET.
Que se passe-t-il avec mon numéro SIRET après la radiation ?
Une fois votre déclaration de cessation validée par l’INPI et transmise au Greffe, votre entreprise individuelle est radiée des registres officiels. Par conséquent, votre numéro SIRET associé à cette activité de location meublée est définitivement désactivé. Vous n’aurez plus d’obligations administratives ou fiscales liées à ce numéro.
