LMNP et CFE en résidence gérée : faut-il payer la taxe CFE ?

💡 Qu’est-ce que la CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) ?

La CFE, ou Cotisation Foncière des Entreprises, est une taxe locale prélevée par les collectivités territoriales. Elle s’applique à toute activité professionnelle non salariée, y compris la location meublée non professionnelle (LMNP) .

Nous allons voir aussi comment s’applique la CFE en résidence gérée et les caractéristiques spécifiques.

En pratique :

Elle est due chaque année.
Elle est calculée sur la valeur locative des biens utilisés pour l’activité (ici : le logement meublé). ou dans des cas particuliers sur la base minimale.
Même si vous ne gérez pas activement le bien en signant bail commercial avec un gestionnaire (en résidence étudiante, Ehpad, etc.)), vous êtes juridiquement considéré comme exploitant une activité commerciale → vous êtes redevable de la CFE en résidence gérée

💡 En location vide (revenus fonciers), la CFE ne s’applique pas.
💡 En location meublée (LMNP ou LMP), la CFE s’applique, sauf exceptions.

💸 Comment est calculée la CFE en LMNP ?

Il existe deux bases de calcul :

-La valeur Locative -> qui constitue la base classique de calcul pour les LMNP

-La Base Minimale -> Calculée selon un barème voté par les collectivités

🧮 La base classique : la valeur locative cadastrale

La valeur locative représente le loyer annuel théorique que le bien pourrait générer.
Elle est calculée selon :

La surface pondérée du logement (selon étage, confort, équipements)
La localisation géographique
Le type de bien (logement, local commercial, etc.)

Puis elle est multipliée par un taux fixé par la commune.

⚠️ L’administration applique souvent :

Des surfaces erronées
Une mauvaise classification (ex : local commercial au lieu d’habitation)
Des valeurs obsolètes jamais révisées

📌 Résultat : une CFE largement surévaluée.

✅ Que faire si la valeur locative semble incorrecte ?

Vous pouvez :

Demander une vérification auprès du service des impôts des entreprises (SIE) ;
Faire appel à un cabinet spécialisé pour un audit fiscal LMNP (comme Celavi) ;
•Déposer une réclamation contentieuse en cas d’erreur manifeste.

✅ Cas spécifique : imposition sur la base minimale

Lorsque le bien est situé en résidence gérée et n’est pas directement loué par le propriétaire-bailleur (mais confié à un gestionnaire via un bail commercial), vous pouvez demander l’imposition sur la base minimale.

💡 Pourquoi ? Parce que vous n’exploitez pas directement le local, et aucune surface ne peut vous être clairement attribuée comme « local professionnel ».

📊 Exemple :

Type d’imposition	Montant moyen annuel
Sur base locative	400 à 800 €
Sur base minimale	100 à 150 €

✅ Cette option doit être demandée expressément, soit lors de la déclaration (1447-C), soit dans une réclamation après réception de l’avis de CFE.

🛡️ Réduire ou contester la CFE LMNP : quelles solutions ?

Même si la CFE est devenue quasi systématique en résidence gérée, vous pouvez encore optimiser ou contester l’imposition :

Option	Description	Résultat
Exonération « petit chiffre d’affaires »	CA < 5 000 €/an	CFE = 0 €
Base minimale	En résidence gérée sans usage direct	Réduction importante
Réclamation contentieuse	Base erronée ou bien mal classé	Correction ou remboursement
Remise gracieuse	Difficulté financière avérée	Allègement possible

🔍 LMNP et taxe CFE : ce qui a changé pour les résidences gérées en 2024

Jusqu’en 2023, les bailleurs en résidences services ( étudiante, Ehpad, tourisme, senior… ) bénéficiaient d’une exonération de CFE grâce à une interprétation jurisprudentielle (Conseil d’État, 2006).

Mais depuis 2024, la législation est claire :

« En cas de conventions en cascade, chaque bailleur est imposable, y compris dans les résidences gérées par des sociétés spécialisées. »

✅ En LMNP, la CFE est due même en cas de bail commercial avec un gestionnaire.

📌 Voir aussi : Déclaration LMNP au régime réel simplifié : guide complet
📌 Télécharger le formulaire 1447-C : accéder au PDF officiel

🎓 Cas pratiques : ce que cela change selon le type de résidence

👨‍🎓 Résidence étudiante

Le bailleur est imposable à la CFE même si le gestionnaire est une société de gestion locative. Le fait de ne pas gérer soi-même ne suffit plus à s’exonérer.

👵 Résidence senior ou Ehpad

Le même principe s’applique : la CFE en Ehpad ou résidence services seniors est due, sauf exonération locale spécifique.

🏖️ Résidence de tourisme classée

L’administration reconnaissant l’activité commerciale, la CFE devient donc exigible, même si l’usage est saisonnier.

⚙️ Comment déclarer la CFE en LMNP ? Le formulaire 1447-C

Si vous débutez votre activité LMNP ou si l’administration vous a contacté, vous devez remplir le formulaire 1447-C.

📥 Formulaire à télécharger :
👉 1447-C – Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises (PDF officiel – impots.gouv.fr)

Chaque Service des Impôts des Entreprises a également constitué un questionnaire qui est envoyé en complément du formulaire 1447 .

📍 À déposer dans votre espace professionnel sur impots.gouv.fr :
👉 Créer un espace professionnel sur impots.gouv.fr

🕐 Délais à respecter :

31 décembre de l’année de création d’activité
Avant la 2e année de déclaration CFE

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Notre mission : défendre vos intérêts face à l’administration fiscale, et vous permettre de ne pas surpayer votre CFE.

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