Vous vous lancez dans la location meublée non professionnelle (LMNP) et découvrez une nouvelle obligation fiscale : la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? Pas de panique, cette taxe est une étape normale et bien balisée dans la vie de tout loueur en meublé. Comprendre son fonctionnement, savoir si vous êtes concerné et comment remplir les documents nécessaires est la clé pour une gestion sereine. Ce guide complet vous explique tout sur la CFE en 2025, de la déclaration initiale aux cas d’exonération.
Qu’est-ce que la CFE et pourquoi concerne-t-elle les LMNP ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est un impôt local qui, avec la Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE), compose la Contribution Économique Territoriale (CET). Instaurée en 2010 pour remplacer l’ancienne taxe professionnelle, la CFE est due par les personnes exerçant une activité professionnelle non salariée de manière habituelle.
Mais alors, pourquoi le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel est-il concerné ? La doctrine fiscale considère que la location de locaux meublés est, par nature, une activité professionnelle. Dès que vous déclarez votre début d’activité à l’INPI pour obtenir votre numéro SIRET, vous êtes de fait redevable de la CFE. Cette obligation s’applique que vous soyez au régime Micro-BIC ou au régime Réel Simplifié.
Il est important de noter que la CFE est distincte de la taxe foncière. La taxe foncière est due par le propriétaire d’un bien immobilier, tandis que la CFE est due par celui qui y exerce une activité professionnelle. Pour le LMNP, ces deux personnes sont souvent les mêmes.
Êtes-vous redevable de la CFE ? Les cas d’exonération en 2025
Avant de vous plonger dans les formulaires, la première étape est de vérifier si vous êtes réellement redevable de la CFE. Plusieurs situations permettent d’en être totalement ou partiellement exonéré.
Les exonérations permanentes
Certaines situations vous exonèrent de CFE de manière durable, sous conditions :
- Chiffre d’affaires inférieur à 5 000 € : Si vos recettes locatives annuelles (loyers + charges) sont inférieures ou égales à 5 000 €, vous bénéficiez d’une exonération totale de CFE. C’est une mesure qui vise à alléger la charge fiscale des plus petits bailleurs.
- Location d’une partie de votre habitation personnelle : Vous êtes exonéré si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale à un locataire qui en fait sa résidence principale, à condition que le loyer soit fixé dans des limites « raisonnables » définies annuellement par l’administration fiscale.
- Location occasionnelle : Si vous louez une partie de votre habitation personnelle de manière non habituelle et non périodique (par exemple, une chambre lors d’un événement exceptionnel unique), vous n’êtes pas assujetti.
- Meublés de tourisme classés et chambres d’hôtes : Vous pouvez être exonéré si vous louez des locaux classés « meublés de tourisme » ou des chambres d’hôtes qui font partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire). Le locataire ne doit pas y élire domicile. Attention, cette exonération peut être annulée par une délibération contraire de votre commune.
L’exonération temporaire pour début d’activité
La bonne nouvelle pour les nouveaux LMNP est que vous bénéficiez d’une exonération totale de CFE pour l’année de création de votre activité. Concrètement, si vous débutez votre activité en 2024, vous ne paierez pas de CFE en 2024. Votre première CFE sera due pour l’année 2025, calculée sur la base de vos revenus de 2024. C’est pour cela que la déclaration initiale est si importante.
Cas particulier : les résidences de services
Si vous investissez dans une résidence de services (résidence étudiante, EHPAD, résidence senior) via un bail commercial, vous n’êtes généralement pas redevable de la CFE. C’est l’exploitant de la résidence, qui exerce l’activité commerciale, qui s’en acquitte.
Le calcul de la CFE : comment est déterminé le montant ?
Le calcul de la CFE est assez simple dans son principe. Il repose sur deux éléments :
- La base d’imposition : Elle correspond à la valeur locative cadastrale du bien loué, telle qu’utilisée pour le calcul de la taxe foncière, pour l’année N-2. Par exemple, la CFE 2025 est calculée sur la valeur locative de 2023.
- Le taux d’imposition : Ce taux est voté chaque année par la commune où se situe le bien. Il varie donc considérablement d’une ville à l’autre.
Formule de calcul : Montant de la CFE = Base d’imposition (valeur locative N-2) × Taux de la commune
Cependant, lorsque la valeur locative est très faible, une cotisation minimum est appliquée. Cette base minimale est fixée par le conseil municipal, dans une fourchette légale qui dépend de votre chiffre d’affaires N-2.
Voici un exemple des fourchettes pour la base d’imposition minimale :
| Chiffre d’affaires ou recettes HT (N-2) | Base minimale d’imposition |
|---|---|
| ≤ 10 000 € | entre 224 € et 534 € |
| > 10 000 € et ≤ 32 600 € | entre 224 € et 1 067 € |
| > 32 600 € et ≤ 100 000 € | entre 224 € et 2 242 € |
| > 100 000 € et ≤ 250 000 € | entre 224 € et 3 738 € |
| > 250 000 € et ≤ 500 000 € | entre 224 € et 5 339 € |
| > 500 000 € | entre 224 € et 6 942 € |
À Paris, par exemple, le montant minimum de CFE était de 76 € pour une base minimale.
La CFE, une charge déductible au régime réel
Un des principaux avantages du statut LMNP au régime réel est la déduction des charges. La CFE est une charge entièrement déductible de vos recettes locatives. Si vous optez pour le régime réel simplifié, n’oubliez pas de l’inclure dans votre comptabilité, au même titre que la taxe foncière, les frais de syndic ou les intérêts d’emprunt.
Guide pas à pas : comment remplir la déclaration initiale de CFE (formulaire 1447-C-SD)
Après avoir déclaré votre début d’activité et reçu votre numéro SIRET, le Service des Impôts des Entreprises (SIE) vous enverra le formulaire 1447-C-SD, aussi appelé « Déclaration initiale de CFE ». Ce document est crucial car il permet à l’administration de calculer votre CFE pour les années à venir. Vous devez le compléter et le renvoyer à votre SIE avant le 1er janvier de l’année suivant le début de votre activité.
Voici comment le remplir, cadre par cadre.
Cadre A1 : Identification de l’entreprise
- Dénomination : Indiquez vos Nom et Prénom. Si le bien est en indivision, indiquez le nom de l’indivision.
- Activités exercées : Mentionnez « Location meublée non professionnelle » (ou LMNP).
- Adresse dans la commune : L’adresse du bien que vous louez.
- Adresse où doit être envoyé l’avis d’imposition : Votre adresse personnelle.
- Numéro SIRET : Reportez le numéro à 14 chiffres que vous avez reçu.
- Code de l’activité (APE) : Pour la location meublée, il s’agit généralement du code 6820A.
- Inscription au répertoire des métiers : Cochez « NON ».
- Comptable : Si vous faites appel à un expert-comptable, indiquez ses coordonnées. Si vous utilisez une solution de déclaration en ligne comme la nôtre, qui génère votre liasse fiscale de manière automatisée sans l’intervention d’un cabinet, vous pouvez laisser cette section vide.
Cadre A2 et A3 : Activité et Origine
- Cadre A2 : Pensez à dater et signer en bas de la première page.
- Cadre A3 : Cochez les cases « Création d’établissement » et « Début d’activité ».
Cadre B1 et B2 : Renseignements pour l’entreprise et l’établissement
- Cadre B1 :
- Date de création : Indiquez la date de début d’activité que vous avez mentionnée sur votre formulaire P0i.
- Chiffre d’affaires HT estimé : Estimez le montant total des loyers et charges que vous prévoyez d’encaisser pour la première année civile.
- Ajustement à l’année : Si votre premier exercice ne dure pas 12 mois, vous devez proratiser votre CA estimé sur une année complète. Formule : (CA estimé / nombre de mois d’activité) x 12.
- Cadre B2 :
- Cochez la case 1 si vous débutez votre activité.
- Nombre de salariés : Indiquez 0, sauf cas exceptionnel.
[image alt= »Extrait du formulaire 1447-C-SD pour la déclaration CFE LMNP »]
Cadre C : Biens du nouvel établissement
C’est une section clé qui décrit le bien loué.
- Renseignez l’adresse, la description (ex: « Appartement 2 pièces »), le numéro de lot de copropriété, et la superficie totale en m².
- Vous êtes… : Cochez « propriétaire » ou « locataire » (si vous sous-louez).
- Nature du local loué : Les cases 24, 25 et 26 déterminent votre éligibilité à certaines exonérations.
Attention aux cases 24, 25 et 26 du cadre C
Le choix de la case est déterminant.
- Case 24 : Cochez cette case si vous louez votre habitation personnelle (principale ou secondaire) et qu’elle a obtenu un classement en meublé de tourisme.
- Case 25 : Cochez-la si vous louez une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire), mais sans classement et que la location ne remplit pas les conditions d’exonération totale (ex: location saisonnière de votre résidence principale).
- Case 26 : C’est la case par défaut pour la plupart des investissements locatifs LMNP classiques, c’est-à-dire un bien qui n’est pas votre habitation personnelle.
Cadre D1 et D2 : Exonérations
- Cadre D1 : Cochez la case 3 « Créations d’établissement » dans la colonne CFE. Cela active votre exonération pour la première année d’activité.
- Cadre D2 : Ce cadre concerne les exonérations de plein droit.
- Case 10 : À cocher si vous êtes dans le cas d’un meublé de tourisme classé (lié à la case 24 du cadre C).
- Case 12 : À cocher si vous louez une partie de votre habitation principale (conditions spécifiques).
Dans la plupart des cas d’investissement LMNP classique, vous ne cocherez rien dans ce cadre.
Paiement de la CFE : quand et comment s’en acquitter ?
Une fois votre déclaration initiale traitée, vous ne recevrez plus de formulaire papier. Tout se passe en ligne.
Création de votre espace professionnel
Pour consulter votre avis de CFE et la payer, vous devez obligatoirement créer un espace professionnel sur le site impots.gouv.fr.
- Rendez-vous sur le site et cliquez sur « Votre espace professionnel » puis « Créer mon espace professionnel ».
- Choisissez l’option « Je crée puis j’active mon espace professionnel ».
- Suivez les étapes en renseignant votre numéro SIREN, une adresse e-mail et vos informations personnelles.
- Vous recevrez par courrier postal, sous 30 jours environ, un code d’activation unique pour finaliser la création de votre espace. Anticipez cette démarche !
Modalités et échéances de paiement
La CFE est à payer avant le 15 décembre de chaque année. L’avis d’imposition est généralement disponible dans votre espace professionnel courant novembre.
- Si le montant est inférieur à 3 000 € : paiement en une seule fois avant le 15 décembre.
- Si le montant est supérieur à 3 000 € : un acompte de 50% doit être versé avant le 15 juin, le solde étant dû pour le 15 décembre.
Pour le paiement, plusieurs options sont disponibles depuis votre espace en ligne :
- Paiement direct en ligne : Vous cliquez sur le bouton « Payer » de votre avis et renseignez vos coordonnées bancaires.
- Prélèvement mensuel : Vous pouvez opter pour une mensualisation (adhésion avant le 30 juin).
- Prélèvement à l’échéance : C’est l’option la plus pratique. Vous adhérez une seule fois et le prélèvement se fera automatiquement chaque année à la date limite.
La gestion de la CFE, bien que semblant complexe au premier abord, est une procédure bien définie. Une fois la déclaration initiale correctement remplie, le processus annuel devient une simple formalité de paiement en ligne. Il est crucial de bien comprendre les cas d’exonération pour ne pas payer une taxe dont vous pourriez être exempté. Une bonne gestion de vos obligations fiscales, y compris la CFE, est un pilier de la réussite de votre investissement locatif. Des plateformes comme Ma Déclaration Meublée automatisent la partie la plus complexe, la génération de votre liasse fiscale LMNP, vous permettant de vous concentrer sur la gestion de votre bien tout en maîtrisant vos coûts déclaratifs.
FAQ : Vos questions sur la CFE en LMNP
Doit-on payer une CFE pour chaque bien LMNP ?
Oui. La CFE est rattachée à l’établissement, c’est-à-dire au lieu où l’activité est exercée. Si vous possédez plusieurs biens meublés dans des communes différentes, vous devrez payer une CFE dans chaque commune. Vous recevrez un avis d’imposition pour chaque bien.
Quelle est la différence entre CFE et taxe d’habitation ?
Ce sont deux impôts locaux distincts. La taxe d’habitation est due par l’occupant d’un logement au 1er janvier (locataire ou propriétaire). La CFE est due par celui qui exerce une activité professionnelle dans le local. Si votre bien LMNP n’est pas votre résidence personnelle et n’était pas loué au 1er janvier, vous êtes en principe redevable de la CFE et non de la taxe d’habitation sur ce logement.
J’ai oublié de renvoyer mon formulaire 1447-C. Que faire ?
Si vous avez dépassé le délai, contactez au plus vite votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) pour régulariser votre situation. Si vous ne le faites pas, l’administration fiscale pourrait procéder à une taxation d’office, en se basant sur une estimation qui peut être moins favorable que votre situation réelle.
La CFE est-elle déductible des revenus LMNP ?
Oui, absolument. Si vous avez choisi le régime d’imposition au réel (simplifié ou normal), le montant de la CFE payée est une charge entièrement déductible de vos recettes locatives. Cela vient réduire votre base imposable et donc votre impôt sur le revenu. C’est un point à ne pas oublier lors de l’établissement de votre comptabilité.
