Vous possédez déjà un bien en location meublée et envisagez d’agrandir votre patrimoine ? C’est une excellente stratégie, mais comment gérer l’aspect administratif de ce nouvel investissement ? La déclaration d’un bien supplémentaire en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) peut sembler complexe, entre l’obtention d’un nouveau SIRET et la gestion de la comptabilité. Pas de panique, ce guide vous détaille toutes les étapes pour déclarer un établissement secondaire sans commettre d’erreur et optimiser votre fiscalité.
L’immatriculation : Le point de départ de votre activité LMNP
Avant même de parler de deuxième, troisième ou dixième bien, rappelons une étape fondamentale : la déclaration de début d’activité. Que vous soyez LMNP ou LMP (Loueur en Meublé Professionnel), cette démarche est obligatoire et doit être réalisée dans les 15 jours suivant le début de votre activité.
Cette formalité s’effectue en ligne, sur le site du guichet des formalités des entreprises (géré par l’INPI). Elle est cruciale pour plusieurs raisons :
- Elle officialise votre activité de location meublée auprès de l’administration fiscale.
- Elle vous permet d’obtenir votre numéro SIREN (un identifiant unique à 9 chiffres pour votre « entreprise » de loueur) et, surtout, votre premier numéro SIRET (un identifiant à 14 chiffres qui correspond à l’adresse de votre premier bien).
- C’est lors de cette déclaration initiale que vous indiquez le régime d’imposition choisi (micro-BIC ou régime réel).
Qu’est-ce que la « date de début d’activité » ?
Cette date n’est pas forcément celle de l’arrivée de votre premier locataire. Pour optimiser votre fiscalité, notamment au régime réel, il est judicieux de la faire coïncider avec une date antérieure. Par exemple :
- La date d’acquisition du bien : cela vous permet de déduire immédiatement les frais d’acquisition comme les frais de notaire ou d’agence.
- Le début des travaux de rénovation : les dépenses engagées pour les travaux deviennent ainsi des charges déductibles.
Choisir la bonne date est la première étape d’une gestion fiscale réussie.
Déclarer un deuxième bien LMNP (ou plus) : Le guide pratique
Vous avez trouvé une nouvelle pépite immobilière et souhaitez la mettre en location meublée. Vous devez maintenant l’ajouter à votre activité existante. La procédure consiste à déclarer un « établissement secondaire ».
Faut-il un nouveau SIRET pour chaque bien ?
La règle est simple : un numéro SIRET est attribué par adresse d’exploitation. La distinction est donc géographique.
- Cas 1 : Vos biens sont à des adresses différentes
Si vous achetez un appartement dans une autre ville, ou même dans une autre rue de la même ville, vous devez le déclarer comme un nouvel établissement. L’administration vous attribuera alors un nouveau numéro SIRET pour ce bien. Votre premier bien sera considéré comme l’ « établissement principal » et les suivants comme des « établissements secondaires ». - Cas 2 : Vos biens sont situés à la même adresse
Si vous achetez un deuxième ou un troisième appartement dans le même immeuble que votre premier bien LMNP, la situation est différente. Puisqu’ils partagent la même adresse, ils sont rattachés au même numéro SIRET. Vous n’avez pas besoin de créer un établissement secondaire. Vous devrez simplement consolider les revenus et les charges de ces biens sous une seule comptabilité pour ce SIRET.
Les étapes pour ajouter un établissement secondaire sur l’INPI
Fini le temps du formulaire papier P2P4i, tout se passe désormais en ligne sur le portail de l’INPI. Voici la marche à suivre :
- Connectez-vous à votre espace personnel sur le site de l’INPI.
- Dans le menu principal, rendez-vous dans la section « Entreprises ».
- Cliquez sur l’option « Déposer une formalité de modification ou de cessation d’entreprise ».
- Sélectionnez l’entreprise correspondant à votre activité de LMNP.
- Choisissez l’action « Modifier l’entreprise ».
- Suivez les différentes étapes du formulaire en ligne jusqu’à trouver l’option « Ajouter un établissement ».
- Renseignez les informations demandées concernant le nouveau bien (adresse, date de début d’activité pour cet établissement, etc.).
- Validez et signez la formalité de manière électronique.
Après traitement de votre demande, vous recevrez le nouveau numéro SIRET pour votre établissement secondaire. Conservez-le précieusement, il sera nécessaire pour vos futures déclarations.
Quelle fiscalité pour plusieurs biens en LMNP ?
Détenir plusieurs biens en LMNP a des implications directes sur votre fiscalité et votre comptabilité. Il est essentiel de bien les comprendre pour faire les bons choix et rester en conformité.
Un seul régime fiscal pour tous vos biens
C’est un point fondamental : vous ne pouvez pas choisir un régime fiscal différent pour chaque bien. Le choix du régime micro-BIC ou du régime réel s’applique à l’ensemble de votre activité de location meublée et à la totalité de vos recettes.
Si vous êtes au micro-BIC, vous additionnez les loyers de tous vos biens. Attention, l’augmentation de vos revenus peut vous faire dépasser les seuils et vous contraindre à passer au réel. Avec la réforme de la fiscalité LMNP en 2025, les seuils pour la location saisonnière non classée ont été drastiquement abaissés à 15 000 €, rendant le passage au réel quasi inévitable pour les propriétaires de plusieurs meublés de tourisme.
Le régime réel est souvent l’option la plus avantageuse lorsque l’on possède plusieurs biens. Il permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, travaux…) et surtout de pratiquer l’amortissement sur chaque bien et son mobilier. Cela conduit très souvent à un résultat fiscal nul ou déficitaire, et donc à une absence d’impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Gérer la comptabilité de plusieurs établissements
Si le régime fiscal est unique, la comptabilité, elle, doit être distincte. Au régime réel, vous avez l’obligation de tenir une comptabilité séparée pour chaque établissement, c’est-à-dire pour chaque numéro SIRET.
Cela signifie que vous devez ventiler précisément les charges et les recettes pour chaque adresse. Le tableau d’amortissement, qui est le principal levier d’optimisation fiscale, doit également être calculé indépendamment pour chaque bien immobilier.
Cette multiplication des tâches comptables peut vite devenir un véritable casse-tête et une source d’erreurs. C’est là que des solutions automatisées prennent tout leur sens. Plutôt que de jongler avec plusieurs fichiers Excel et de risquer des oublis, une plateforme en ligne dédiée au LMNP peut simplifier radicalement le processus.
En connectant votre activité via votre numéro SIREN, ces outils récupèrent automatiquement vos différents établissements. Vous pouvez alors saisir vos loyers et vos charges de manière guidée pour chaque bien. La plateforme se charge ensuite des calculs complexes (comme les amortissements) et génère une liasse fiscale unique et consolidée, prête à être télétransmise à l’administration fiscale. C’est une solution fiable, rapide et souvent bien plus économique qu’un expert-comptable traditionnel, avec des offres démarrant à 219 € TTC.
Le régime réel, un quasi-indispensable pour plusieurs biens
Avec plusieurs propriétés, vos charges (taxe foncière, CFE, assurances, intérêts d’emprunt…) et le potentiel d’amortissement augmentent considérablement. Le simple abattement du micro-BIC devient presque toujours moins intéressant que la déduction de vos frais réels. Le passage au régime réel simplifié est une étape clé pour optimiser la rentabilité de votre parc immobilier.
L’impact sur les seuils et le statut
L’accumulation des loyers de plusieurs biens vous rapproche inévitablement de deux seuils importants :
- Le seuil du statut LMNP/LMP : Pour conserver le statut de LMNP, vos recettes locatives annuelles doivent être inférieures à 23 000 € OU représenter moins de 50 % des revenus de votre foyer fiscal. Si vous dépassez ces deux conditions simultanément, vous basculez automatiquement sous le statut de LMP, avec des conséquences notables (assujettissement aux cotisations sociales des indépendants, régime des plus-values professionnelles…).
- Le seuil du micro-BIC : Comme évoqué, la somme des recettes de tous vos biens ne doit pas dépasser 77 700 € pour la location longue durée ou 15 000 € pour la location saisonnière non classée. Un dépassement entraîne le passage obligatoire au régime réel pour l’année suivante.
Taxes supplémentaires à anticiper
Qui dit plusieurs biens dit aussi plusieurs taxes. En plus de la taxe foncière due pour chaque propriété, vous serez redevable de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE). Les règles de calcul de la CFE varient :
- Si vous ne faites que de la location longue durée : Vous ne payez la CFE qu’une seule fois, calculée sur la base minimum de la commune où est situé votre établissement principal.
- Si vous faites de la location courte durée (même pour un seul bien) : La CFE est due pour chaque bien loué en courte durée, calculée sur la valeur locative du logement dans chaque commune respective.
Ne négligez pas la CFE
La déclaration initiale de CFE est une étape souvent oubliée par les nouveaux loueurs. Soyez vigilant à la réception du formulaire 1447-C-SD. Au régime réel, la CFE et la taxe foncière sont des charges entièrement déductibles, ce qui vient réduire votre résultat imposable.
Gérer plusieurs biens en LMNP est une aventure entrepreneuriale enrichissante. Si les formalités de déclaration d’un établissement secondaire peuvent sembler techniques, elles sont en réalité bien balisées. La clé du succès réside dans une organisation rigoureuse et le choix des bons outils pour simplifier votre comptabilité. En optant pour le régime réel et en vous appuyant sur une solution automatisée, vous transformez une contrainte administrative en un puissant levier d’optimisation fiscale, vous permettant de profiter pleinement des fruits de vos investissements.
FAQ : Déclarer un établissement LMNP supplémentaire
Dois-je obtenir un nouveau numéro SIRET pour chaque appartement LMNP ?
Oui, si vos appartements sont situés à des adresses postales différentes. Chaque adresse distincte correspond à un « établissement » et doit avoir son propre numéro SIRET. En revanche, si vous achetez plusieurs appartements dans le même immeuble (même adresse), ils seront tous rattachés à votre SIRET initial.
Puis-je avoir un régime fiscal différent pour chaque bien LMNP ?
Non, c’est impossible. Le choix du régime fiscal (micro-BIC ou régime réel) s’applique à l’ensemble de votre activité de location meublée, quel que soit le nombre de biens que vous possédez. Le chiffre d’affaires global de tous vos biens est pris en compte pour déterminer si vous respectez les seuils du régime choisi.
Comment se passe la déclaration de revenus avec plusieurs établissements LMNP ?
Même si vous avez plusieurs SIRET et tenez une comptabilité séparée pour chaque bien au régime réel, vous ne soumettez qu’une seule déclaration fiscale (la liasse fiscale 2031 et ses annexes) à l’administration. Ce document consolide les résultats (bénéfices ou déficits) de tous vos établissements. Le résultat global est ensuite reporté sur votre déclaration de revenus personnelle (formulaire 2042-C-PRO).
Quelles sont les conséquences si je ne déclare pas un nouvel établissement ?
Omettre de déclarer un nouvel établissement est une erreur qui peut coûter cher. Vous vous exposez à un risque de redressement fiscal, à des pénalités de retard et à la remise en cause des avantages fiscaux liés à votre activité, comme la déduction des charges et des amortissements pour le bien non déclaré. Il est primordial de régulariser votre situation au plus vite pour sécuriser votre activité.
