Déclaration LMNP réel : tout ce qu’il faut savoir
Vous venez d’acheter un bien et souhaitez le louer en meublé ? Sachez que les loyers perçus entrent dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) de votre déclaration de revenus personnelle. Comme il s’agit d’une activité commerciale, vous devez impérativement vous immatriculer (obtenir un numéro SIREN) et choisir un régime fiscal adapté.
Parmi les options fiscales disponibles, vous pouvez opter soit pour le régime Micro-BIC, soit pour le régime réel.
Le régime réel s’avère souvent plus avantageux pour les loueurs en meublé non professionnels (LMNP), car il permet de déduire de nombreuses charges liées à votre bien. Cependant, ce régime reste encore mal compris, voire redouté, à cause de sa complexité.
C’est pourquoi nous faisons le point sur les subtilités de la déclaration LMNP réel et tout ce qu’il faut savoir sur ce régime : formulaire, conditions, avantages… et inconvénients.
Déclaration LMNP réel : comprendre le régime réel en location meublée
Le régime réel simplifié est l’un des deux régimes fiscaux disponibles pour la location meublée non professionnelle (LMNP), l’autre étant le micro-BIC.
Contrairement au micro-BIC, qui applique un abattement forfaitaire de 50 %, la déclaration LMNP réel simplifié vous permet de déduire toutes les charges réelles liées à votre activité de location meublée. De plus, vous pouvez appliquer l’amortissement du bien immobilier ainsi que celui du mobilier.
Grâce à ces amortissements, il est fréquent de ne pas payer d’impôt pendant plusieurs années. Ce fonctionnement spécifique fait de la déclaration LMNP réel simplifié une solution particulièrement intéressante pour optimiser votre fiscalité.
En effet, ce régime permet souvent de ne pas payer d’impôt sur vos revenus de location meublée, contrairement au régime micro-BIC.
📋 Déclaration LMNP au régime réel : quelles sont les conditions pour d’options ?
Vous pouvez opter pour le régime réel simplifié LMNP :
• Lors de la création de votre activité LMNP sur le site de l’INPI (anciennement formulaire POi à transmettre au greffe),
• Ou par courrier à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE) avant le 1er février, si l’activité a déjà débuté et que vous êtes au régime MIcro
Le régime réel d’imposition LMNP devient obligatoire si :
→ Vos revenus locatifs meublés dépassent 77 700 € par an,
→ Vous détenez le bien en indivision (plusieurs propriétaires en partage).
👉 Bon à savoir : une fois l’option pour le régime réel choisie, elle est valable pendant 1 an et renouvelée tacitement pendant 2 ans. Il est donc important de bien anticiper cette décision.
📈 Avantages fiscaux du régime réel en LMNP
Choisir la déclaration LMNP au régime réel simplifié, c’est bénéficier de nombreux avantages fiscaux :
• Déduction des charges réelles : intérêts d’emprunt, travaux, assurances PNO, frais de gestion, taxe foncière, CFE, changement de mobilier, petits travaux…
• Déduction des frais d’acquisition du bien (notaire, ingénierie…).
• Amortissement du bien immobilier du mobilier et des travaux, ce qui permet souvent de créer un déficit comptable sans générer de déficit fiscal.
L’amortissement annuel qui n’est pas utilisé une année pourra être utilisé plus tard si votre résultat fiscal tendrait à devenir positif.
→ Cela permet souvent de ne pas payer d’impôts LMNP pendant plusieurs années.
Si vous constatez un déficit, ce déficit pourra être conservé pour être utilisé dans les 10 années suivantes.
Le régime réel LMNP est donc parfaitement adapté aux bailleurs qui souhaitent optimiser leur déclaration d’impôt sur la location meublée.
⚠️ Les inconvénients du régime réel pour les loueurs en meublé
• Obligation de tenir une comptabilité conforme au plan comptable général (bilan, compte de résultat).
• Une déclaration LMNP réel plus complexe, qui nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable ou d’un outil spécialisé comme madeclarationmeublee.com.
• Nécessité de remplir des formulaires fiscaux spécifiques, à joindre à votre déclaration annuelle.
Déclaration LMNP réel : tout ce qu’il faut savoir pour choisir entre régime réel et micro-BIC
Dans cet exemple nous constatons que la base imposable qui sera ensuite taxée sur la déclaration de revenus est largement supérieur au régime Micro, alors que dans le cadre du régime réel, le résultat négatif nous exempt de taxation.
🧾 Déclaration LMNP réel : tout ce qu’il faut savoir sur le formulaire à remplir
La déclaration d’impôts LMNP réel simplifié passe par une annexe à votre déclaration de revenus via plusieurs formulaires :
Formulaire 2031-SD : déclaration de résultat
- Annexes 2033-A à 2033-E : bilan simplifié, compte de résultat
- Relevé 2031 bis : si vous appliquez des amortissements
👉 Vous pouvez télécharger ces documents ici :
• Formulaire 2031-SD (PDF officiel)
• Formulaires 2033-A à E (PDF)
👨💼 Faire sa déclaration LMNP réel soi-même : est-ce possible ?
• Des compétences en comptabilité (amortissements, provisions…)
• La maîtrise des formulaires fiscaux
• Une transmission dématérialisée via EDI, obligatoire (non réalisable en papier)
Oui, mais ce n’est pas à la portée de tout le monde. La déclaration LMNP au régime réel simplifié implique :
👉 C’est pourquoi la majorité des propriétaires optent pour un accompagnement via un expert-comptable LMNP ou une plateforme spécialisée comme madeclarationmeublee.com, qui simplifie chaque étape.
🧠 Conclusion : Déclaration LMNP réel, tout ce qu’il faut savoir avant de choisir
La déclaration LMNP au régime réel est sans doute la meilleure option pour réduire l’impôt sur vos revenus de location meublée. Toutefois, cela suppose de respecter certaines obligations comptables et fiscales. En effet, le régime réel simplifié vous permet d’optimiser vos revenus grâce à la déduction des charges, ainsi qu’à l’amortissement du bien.
Cependant, ce régime demande une rigueur administrative importante.
Pour éviter les erreurs et maximiser vos économies, il est donc conseillé de vous faire accompagner par un professionnel.
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