Vous avez investi à plusieurs dans un bien meublé et vous vous demandez comment gérer la déclaration de revenus ? L’indivision en location meublée non professionnelle (LMNP) est une situation courante, que ce soit suite à un héritage ou un achat en commun. Si la fiscalité peut sembler complexe, une bonne compréhension des règles vous permettra de naviguer sereinement cette étape.
L’indivision est parfaitement compatible avec le statut LMNP, mais elle impose des règles de déclaration spécifiques. Suivez ce guide pour tout comprendre et déclarer vos revenus locatifs en indivision sans commettre d’erreur.
Qu’est-ce que la LMNP en indivision ?
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes, appelées co-indivisaires, sont propriétaires d’un même bien immobilier, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chaque indivisaire détient une quote-part du bien (par exemple, 50/50, 70/30, etc.), qui détermine ses droits et obligations. Cette situation se rencontre fréquemment dans deux cas :
- L’achat en commun : Des amis, des concubins ou des membres d’une même famille décident d’acheter un bien ensemble.
- La succession : Suite à un décès, plusieurs héritiers deviennent collectivement propriétaires d’un bien immobilier.
Lorsqu’un bien détenu en indivision est loué meublé, l’activité relève du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), à condition que les revenus générés ne dépassent pas certains seuils. Sur le plan fiscal, l’indivision est considérée comme une « société de personnes », ce qui a des conséquences directes sur la manière de déclarer l’activité et les revenus.
Comment créer et immatriculer son activité LMNP en indivision ?
La première étape, avant même de penser à la déclaration de revenus, est d’officialiser l’existence de votre activité de location meublée. Cette démarche est obligatoire et doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de la location.
Depuis 2023, toute la procédure se déroule en ligne sur le guichet unique de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI). Oubliez les anciens formulaires papier comme le FCMB (Cerfa n° 11924*01), qui n’est plus en vigueur.
Voici les étapes à suivre :
- Créez un compte sur le site de l’INPI.
- Dans la section « Création d’entreprise », choisissez le parcours « Exploitation en commun ».
- Sélectionnez l’option « Exploitation en commun avec indivision entre personnes physiques exclusivement ».
- Renseignez les informations demandées : l’identité de chaque co-indivisaire, l’adresse du bien loué, et les options fiscales.
À l’issue de cette démarche, l’indivision se verra attribuer un numéro SIRET unique. Ce numéro est essentiel car il identifie l’entité « indivision » auprès de l’administration fiscale. Toutes les déclarations relatives à l’activité devront être faites sous ce SIRET.
Un SIRET par indivision
Même si un ou plusieurs co-indivisaires possèdent déjà un numéro SIREN/SIRET pour une autre activité de location meublée en nom propre, il est impératif d’obtenir un numéro SIRET spécifique pour l’indivision. Chaque structure juridique (personne physique, indivision, société) doit avoir sa propre immatriculation.
Quel régime fiscal pour une location meublée en indivision ?
C’est ici que se trouve la principale particularité de la LMNP en indivision. Contrairement à un investisseur seul qui peut choisir entre le régime micro-BIC et le régime réel, l’indivision impose une seule option.
Le régime réel est obligatoire
En raison de sa nature de « société de personnes », une indivision ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC LMNP et de son abattement forfaitaire. L’indivision est automatiquement et obligatoirement soumise au régime réel d’imposition, le plus souvent le régime réel simplifié.
Si cela peut paraître contraignant, c’est en réalité un avantage fiscal majeur. Le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges supportées pour la location (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, frais de gestion, travaux, etc.) et surtout, de pratiquer l’amortissement. L’amortissement comptable du bien immobilier et du mobilier permet de constater une charge fictive chaque année, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, le résultat fiscal. Il est donc fréquent de ne pas payer d’impôt sur ses revenus locatifs pendant de nombreuses années.
La complexité de la comptabilité au régime réel
L’inconvénient du régime réel est qu’il exige la tenue d’une comptabilité rigoureuse et la production d’une liasse fiscale annuelle. Cette tâche peut être complexe et chronophage pour un non-initié.
Face à cette obligation, la plupart des investisseurs se tournent vers un expert-comptable. Cependant, cette solution a un coût non négligeable. C’est pourquoi des plateformes spécialisées comme la nôtre ont vu le jour. Nous proposons une solution en ligne automatisée pour gérer votre comptabilité et générer votre liasse fiscale LMNP en quelques clics, à un tarif bien plus accessible. En saisissant simplement vos loyers et vos charges, notre outil s’occupe de tous les calculs complexes, y compris les amortissements, et vous permet de télétransmettre votre déclaration à l’administration fiscale pour seulement 219 € TTC. C’est la garantie d’une déclaration juste et optimisée, sans les tracas ni le coût d’un cabinet traditionnel.
Le guide pas-à-pas pour la déclaration des revenus LMNP en indivision
La déclaration des revenus d’une LMNP en indivision se déroule en deux temps : d’abord la déclaration de l’indivision, puis la déclaration personnelle de chaque co-indivisaire.
Étape 1 : La liasse fiscale de l’indivision
C’est la déclaration centrale. Une seule liasse fiscale doit être établie au nom de l’indivision (en utilisant son numéro SIRET). Cette liasse, composée des formulaires 2031-SD et de ses annexes (2033-SD), récapitule l’ensemble des revenus et des charges de l’activité pour l’année écoulée. C’est elle qui détermine le résultat fiscal global de la location meublée : un bénéfice ou un déficit.
La date limite pour le dépôt de cette liasse fiscale est généralement fixée au deuxième jour ouvré suivant le 1er mai.
Étape 2 : La répartition du résultat entre les co-indivisaires
Une fois le résultat fiscal de l’indivision calculé, il doit être réparti entre les différents co-indivisaires, au prorata de leur quote-part dans le bien.
| Indivisaire | Quote-part | Résultat fiscal de l’indivision | Part du résultat à déclarer |
|---|---|---|---|
| Exemple avec un bénéfice | |||
| Indivisaire A | 70 % | 5 000 € | 3 500 € (5 000 x 70%) |
| Indivisaire B | 30 % | 5 000 € | 1 500 € (5 000 x 30%) |
| Exemple avec un déficit | |||
| Indivisaire A | 70 % | -2 000 € | -1 400 € (2 000 x 70%) |
| Indivisaire B | 30 % | -2 000 € | -600 € (2 000 x 30%) |
Étape 3 : La déclaration personnelle de chaque indivisaire
Chaque indivisaire doit ensuite reporter sa part du résultat sur sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042), via l’annexe 2042-C PRO.
- En cas de bénéfice, le montant doit être inscrit dans les cases 5NA, 5OA ou 5PA (Bénéfices industriels et commerciaux non professionnels).
- En cas de déficit, il doit être reporté dans les cases 5NY, 5OY ou 5PY. Ce déficit est reportable pendant 10 ans sur les revenus de même nature (autres revenus LMNP).
N’oubliez pas les autres impôts
Au-delà de l’impôt sur le revenu, l’indivision est concernée par d’autres taxes :
- La Taxe Foncière : Un seul avis d’imposition est envoyé, généralement au nom de l’indivisaire dont le nom apparaît en premier dans l’ordre alphabétique. Il lui appartient de se faire rembourser par les autres co-indivisaires à hauteur de leur quote-part.
- La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) : L’indivision, en tant qu’entité exerçant une activité, est redevable de la CFE. La déclaration initiale doit être faite avant le 31 décembre de l’année de début d’activité.
- L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) : Si un co-indivisaire est assujetti à l’IFI, il doit inclure dans son patrimoine la valeur de sa quote-part dans le bien. La jurisprudence admet souvent une décote (généralement de 20 %) sur cette valeur pour tenir compte des contraintes liées à la gestion en indivision.
Gestion et particularités de la LMNP en indivision
Investir et gérer un bien en indivision implique de respecter certaines règles pour assurer une bonne entente et une administration efficace.
La prise de décision
La loi encadre la manière dont les décisions doivent être prises :
- Actes conservatoires (ex: réparation urgente) : Chaque indivisaire peut prendre l’initiative seul.
- Actes d’administration (ex: signer un bail, réaliser des travaux d’entretien) : Accord des indivisaires représentant au moins deux tiers (2/3) des droits indivis.
- Actes de disposition (ex: vendre le bien) : Unanimité de tous les co-indivisaires requise.
Pour simplifier la gestion, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision chez un notaire. Ce document permet de fixer les règles de fonctionnement, de désigner un gérant (mandataire) parmi les indivisaires et de définir ses pouvoirs.
Le cas des frais de comptabilité
En LMNP, un investisseur individuel qui adhère à un Centre de Gestion Agréé (CGA) peut bénéficier d’une réduction d’impôt pour ses frais de comptabilité. Attention, cet avantage n’est pas applicable dans le cadre de l’indivision. Les frais de comptabilité restent une charge déductible du résultat, mais ne donnent pas droit à la réduction d’impôt. C’est un argument de plus pour choisir une solution de déclaration économique et performante.
Statut LMNP ou LMP des indivisaires
Il est tout à fait possible que certains indivisaires soient Loueurs en Meublé Professionnels (LMP) et d’autres LMNP, à condition qu’ils ne fassent pas partie du même foyer fiscal. Le statut de l’un n’impacte pas celui des autres. Par exemple, si un indivisaire devient LMP, les autres membres de l’indivision (d’autres foyers fiscaux) ne seront pas redevables des cotisations sociales.
Avantages et inconvénients de l’indivision en LMNP
| Avantages | Inconvénients |
|---|---|
| ✅ Simplicité de création : Pas de statuts à rédiger ni de société à créer. | ❌ Régime réel obligatoire : Impossible d’opter pour le micro-BIC. |
| ✅ Accès facilité à l’investissement : Met en commun la capacité financière de plusieurs personnes. | ❌ Gestion potentiellement complexe : La prise de décision peut être source de blocages. |
| ✅ Fiscalité optimisée : Le régime réel et l’amortissement permettent souvent de neutraliser l’impôt. | ❌ Solidarité face aux dettes : Chaque indivisaire est responsable des dettes à hauteur de sa part. |
| ✅ Décote possible pour l’IFI : La valeur du bien peut être minorée pour le calcul de l’IFI. | ❌ Pas de réduction d’impôt pour les frais de comptabilité (via un CGA). |
Pour des projets plus complexes ou pour anticiper la transmission, des alternatives comme la SCI (Société Civile Immobilière) ou la SARL de famille peuvent être envisagées, bien que la SCI ne permette pas de bénéficier du statut LMNP directement.
Comment sortir de l’indivision ?
Nul n’est contraint de rester dans l’indivision. Plusieurs solutions existent pour en sortir :
- Vente du bien : Si tous les indivisaires sont d’accord, le bien peut être vendu et le produit de la vente partagé selon les quotes-parts.
- Vente d’une quote-part : Un indivisaire peut vendre sa part. Les autres co-indivisaires disposent d’un droit de préemption pour la racheter en priorité. Si aucun ne le souhaite, la part peut être cédée à un tiers.
- Partage : Si l’indivision porte sur plusieurs biens, il est possible de les répartir entre les indivisaires pour que chacun devienne l’unique propriétaire d’un bien.
- Action en justice : En cas de blocage, un indivisaire peut saisir le tribunal pour forcer la vente du bien.
Lors de la vente, la plus-value est imposée selon le régime des plus-values immobilières des particuliers. L’amortissement LMNP pratiqué durant la location n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value, ce qui constitue un avantage fiscal considérable du statut LMNP. La plus-value bénéficie d’un abattement pour durée de détention, conduisant à une exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
La déclaration des revenus d’une LMNP en indivision suit une logique claire : une déclaration unique pour l’entité « indivision » au régime réel, suivie d’un report de la quote-part de résultat de chaque membre sur sa déclaration personnelle. Bien que la comptabilité requise soit plus exigeante, elle ouvre la porte à une optimisation fiscale très performante grâce à la déduction des charges et à l’amortissement. En vous faisant accompagner par les bons outils, cette démarche devient simple, rapide et économique.
FAQ
Comment déclarer les revenus locatifs d’un bien en indivision ?
La déclaration se fait en deux étapes. D’abord, il faut produire une liasse fiscale au régime réel pour l’indivision (formulaire 2031 et annexes) afin de déterminer le résultat fiscal. Ensuite, chaque co-indivisaire doit déclarer sa quote-part de ce résultat (bénéfice ou déficit) sur sa déclaration personnelle de revenus, via le formulaire 2042-C PRO.
Peut-on choisir le régime micro-BIC en LMNP indivision ?
Non, c’est impossible. Une indivision est obligatoirement soumise au régime réel d’imposition (simplifié ou normal). Cela implique de tenir une comptabilité mais permet de déduire toutes les charges et d’amortir le bien.
Qui paie la taxe foncière pour un bien en indivision ?
L’administration fiscale envoie un seul avis de taxe foncière pour le bien, adressé à l’un des co-indivisaires. C’est à lui de payer le montant total, puis de se faire rembourser par les autres propriétaires au prorata de leur quote-part dans l’indivision.
Les frais de comptabilité sont-ils déductibles en indivision LMNP ?
Oui, les honoraires d’un expert-comptable ou le coût d’une solution de déclaration en ligne sont des charges déductibles du résultat fiscal de l’indivision. Cependant, l’indivision ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, un avantage réservé aux exploitants individuels adhérents à un Centre de Gestion Agréé (CGA).
