Déclaration TVA LMNP : tout ce qu’il faut savoir pour ne pas se tromper
Lorsque l’on loue un bien meublé sous le statut de LMNP, on pense souvent à la fiscalité sur les revenus… mais on oublie parfois la TVA.
Pourtant, dans certains cas, la déclaration TVA LMNP devient obligatoire, notamment en résidence de services ou location courte durée avec services para hotelier.
La règlementation actuelle évolue très rapidement, les règles ont changé en août 2024 et mars 2025.
Voici donc un guide complet, mis à jour avec les dernières mesures fiscales parues très récemment.
Qui est concerné par la TVA en LMNP ?
Cas général : exonération
La location meublée classique (résidence principale,ou longue durée sans services) reste exonérée de TVA, conformément à l’article 261 D du CGI.
La TVA ne s’applique généralement pas à une location meublée longue durée à usage de résidence principale, avec bail signé pour plusieurs mois.
Cas concret :
Un propriétaire loue un logement pour un étudiant, le logement est loué en meublé, le bail ne prévoit aucune fourniture de service particuliers.
Un propriétaire loue à un couple une maison en bord de mer, l’objet du contrat est une maison meublée pour une durée d’un an, il n’y a aucun service assorti à cette location autre que la fourniture du mobilier.
Cas d’assujettissement à la TVA
Vous êtes assujetti à la TVA si vous si vous louez en résidence de services ou avez une activité de type para-hôtelière.
✅En résidence de services, votre bail commercial prévoit l’assujettissement à la TVA, conformément à l’article 261 D du CGI. Ce régime s’applique lorsque l’exploitant fournit certaines prestations. Il s’agit notamment du petit déjeuner, du nettoyage régulier des locaux, de la fourniture du linge de maison, et de la réception de la clientèle, même non personnalisée. Ces services justifient l’application de la TVA sur la location.
L’assujettissement à la TVA en résidences services constitue une stratégie fiscale avantageuse. Il permet au propriétaire de récupérer la TVA, soit 20 %, sur le prix d’acquisition. Cette récupération s’applique lors de l’achèvement du bâtiment, à condition que l’immeuble soit neuf. Ainsi, en choisissant ce régime, l’investisseur optimise son investissement immobilier.
✅Activité de para-hôtellerie : vous produisez des services et un type d’hébergement qui peut être considéré comme une concurrence directe avec un établissement hotellier en fournissant le même type de service.
Quelles sont les obligations de déclaration TVA en LMNP ?
Le statut LMNP soumis à TVA vous oblige à déposer une déclaration régulière — annuelle ou trimestrielle — selon votre régime d’imposition.
À partir du 1er janvier 2027, l’article 38 supprime la déclaration annuelle. Il le remplace par l’obligation de souscrire des déclarations trimestrielles basées sur les opérations réelles du trimestre écoulé.
En clair, au lieu d’une déclaration CA12 et deux acomptes par an, les entreprises et loueurs concernés effectueront quatre déclarations par an.
Étapes pour déclarer la TVA LMNP :
Immatriculation à la TVA : via le guichet des formalités ou le SIE (service des impôts des entreprises). Vous devez choisir l’option à la TVA et choisir la fréquence des déclarations (trimestrielles ou annuelles )
Paiement ou crédit de TVA : selon le résultat annuel de votre déclaration de TVA collectée vous devez payé ou vous bénéficiez d’un crédit de TVA..
Facturation avec TVA : vous devez mentionner la TVA sur vos loyers ou recettes.
Déclaration via l’espace professionnel sur impots.gouv.fr (formulaire CA3 pour le régime réel normal ou CA12 pour le régimle réel simplifié ).
❗À partir du 1er janvier 2027, l’administration exigera que toutes les activités déclarent la TVA de façon trimestrielle.
Particularités du système d’acomptes avec déclaration annuelle de TVA (CA12)
Avec une déclaration annuelle de TVA (formulaire CA12), toute TVA supérieure à 1 000 € sur l’année précédente vous oblige à verser deux acomptes semestriels
Montant des acomptes :
- 55 % de la TVA due en juillet
- 40 % de la TVA due en décembre
Ces acomptes sont calculés automatiquement sur la base de la TVA brute due (sans tenir compte d’un éventuel crédit de TVA).
Régularisation annuelle :
Chaque année, au moment de déposer votre déclaration CA12 (généralement en avril), vous calculez la TVA réellement due pour l’année écoulée. Ce montant est alors comparé aux acomptes déjà payés :
- Si la TVA réellement due est supérieure aux acomptes versés, vous devez régler le solde.
- Si elle est inférieure, vous bénéficiez d’un remboursement ou d’un crédit de TVA.
Peut-on récupérer la TVA en LMNP ?
C’est l’un des grands avantages du LMNP en résidence de services : vous pouvez récupérer la TVA à 20 % sur l’achat du bien immobilier, les meubles, et les frais annexes (notaire, travaux, etc.).
👉 Conditions :
- Le bien doit être mis en location pendant au moins 20 ans (ou rembourser la TVA si revente anticipée).
- Vous devez être assujetti à la TVA via un bail commercial.
❗En cas de fin anticipée du bail commercial remplacé par un mandat de gestion, vous pouvez soit :
- cesser l’assujettissement à la TVA en reversant la fraction de TVA restante (règle des 1/20),
- soit le maintenir en proposant des prestations para-hôtelières et facturer vos loyers avec de la TVA.
✅ Encadré spécial : dernières réglementations TVA LMNP (2024–2025)
7 Août 2024 – BOFiP mise à jour
- Pour les locations de courte durée (≤ 5 nuits), la fourniture de services est réputée accomplie dès l’entrée du locataire.
- Ménage d’entrée et linge fourni à l’arrivée comptent comme prestations para-hôtelières.
- Réception = boîte à clés ou accueil automatisé suffit à valider le service.
La doctrine prévoit une distinction entre les séjours de moins d’une semaine et les autres sur les services de ménage et de linge de maison:
« Lorsque le séjour est d‘une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour. » n° 80.
« Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, la condition est satisfaite lorsque le linge de maison est au moins renouvelé au début du séjour. » n° 90.
Ainsi, la nouvelle doctrine fiscale impose la TVA sur toutes les locations meublées touristiques de moins de 7 jours. Le loueur échappe à cette taxe uniquement s’il prouve que les prestations para-hôtelières (linge, ménage…) ne figurent pas dans le prix. Cependant, en pratique, cette exclusion reste difficile à justifier, notamment pour des raisons commerciales.
Mars 2025 – Doctrine renforcée
TVA et locations meublées de courte durée : le seuil des 3 prestations confirmé
Depuis mars 2025, l’administration fiscale applique plus strictement les règles de TVA pour les locations meublées de courte durée.
Pour les séjours de 5 nuits maximum, l’administration soumet la location meublée à la TVA dès que le loueur fournit 3 des 4 prestations para-hôtelières. La semaine correspond à 7 jours consécutifs incluant 6 nuits.
- accueil de la clientèle,
- fourniture du linge de maison,
- nettoyage régulier des locaux,
- petit-déjeuner.
Cela vaut même si le loueur fournit les prestations uniquement au début du séjour, sans intervention ensuite.
🧾 « Lorsque le séjour est d’une durée inférieure à une semaine, le prestataire d’hébergement est admis à considérer la condition comme satisfaite lorsque le nettoyage est au moins effectué avant le début du séjour. »
🧺 Formulation identique pour la fourniture du linge de maison.
👉 Exemple courant : un meublé touristique loué sur Airbnb avec :
- ménage effectué avant l’arrivée,
- draps et serviettes fournis à l’entrée,
- remise des clés via une boîte à clés,
➡️ est soumis à la TVA à 10 %, même sans service actif durant le séjour.
À partir de 6 nuits, le loueur assure le ménage et le linge pendant le séjour s’il veut que ces services soient qualifiés de prestations para-hôtelières.
Nouvelle définition du service d’accueil : la boîte à clés ne suffit plus
Autre évolution majeure : la redéfinition du service d’accueil, élément clé pour caractériser une activité para-hôtelière.
🧾 « La réception de la clientèle permet l’accueil, l’orientation des clients vers leur logement et leur information sur les modalités d’accès aux éventuels équipements et services annexes disponibles, ainsi que sur les règles de fonctionnement de l’établissement. Elle est caractérisée même lorsqu’elle n’est pas effectuée de manière personnalisée. Elle peut être assurée en un lieu unique différent du local loué lui-même, ou par l’intermédiaire d’un système de communication électronique. Il n’est pas requis qu’elle soit offerte de manière permanente. »
Mais la doctrine précise désormais :
⚠️ « La seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle. »
En pratique, cela signifie que la boîte à clés seule ne suffit plus. Afin que le service d’accueil soit reconnu, il faut :
soit offrir une alternative explicite à la boîte à clés (ex : choix entre remise en main propre ou code).
soit proposer un accueil physique, même ponctuel,
Pcueil physique = pas de prestation d’accueil reconnue.
🔺 Seuil de franchise TVA :
- Projet de baisse à 25 000 € (2024) puis 27 500 € (2025) repoussé à la loi de finances 2026.
- Seuil actuel maintenu à 85 000 € HT/an.
Conclusion : La TVA en LMNP, un Calcul à Faire
La TVA est un outil puissant pour l’investisseur LMNP en résidence de services neuve, offrant un gain financier immédiat et significatif. Elle implique cependant des obligations administratives et un engagement sur le long terme.
Avant de vous lancer, il est indispensable de bien valider votre projet.
