Vous êtes loueur en meublé non professionnel et vous vous interrogez sur les impacts des réformes de 2025 sur votre déclaration ? Entre la fin d’un avantage fiscal bien connu et d’autres évolutions majeures, il est essentiel de bien comprendre ce qui change pour optimiser vos revenus locatifs et sécuriser votre comptabilité.
L’année 2025 marque un tournant pour les propriétaires LMNP, notamment en ce qui concerne la gestion des dépenses comptables. Si le recours à un professionnel reste une garantie de sérénité, les règles du jeu ont évolué, vous incitant à revoir votre stratégie pour maintenir la rentabilité de vos investissements.
La Fin d’un Avantage Fiscal : Suppression de la Réduction d’Impôt pour Frais de Comptabilité
Jusqu’en 2024, les loueurs en meublé au régime réel bénéficiaient d’un coup de pouce fiscal significatif. En adhérant à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) ou un Centre de Gestion Agréé (CGA), ils pouvaient prétendre à une réduction d’impôt sur le revenu. Cet avantage correspondait aux deux tiers des dépenses engagées pour la tenue de leur comptabilité et leur adhésion, dans une limite de 915 € par an. Pour beaucoup, cela réduisait considérablement le coût réel de l’expert-comptable.
Cependant, la Loi de Finances pour 2025 a abrogé l’article 199 quater B du Code Général des Impôts, mettant un terme définitif à cette mesure. Cette suppression est effective dès l’imposition des revenus de l’année 2025 (déclarés en 2026). Concrètement, les honoraires de votre comptable ou le coût de votre solution de déclaration pèseront désormais entièrement sur vos charges, sans compensation sous forme de réduction d’impôt.
Cette réforme impose aux propriétaires LMNP de réévaluer leurs dépenses de gestion fiscale. Si l’adhésion à un CGA était auparavant quasi systématique pour bénéficier de cet avantage, elle perd aujourd’hui son principal intérêt fiscal. Il est donc conseillé de résilier votre adhésion pour éviter des frais devenus superflus.
Les Frais de Comptabilité LMNP Sont-ils Toujours Déductibles en 2025 ?
La suppression de la réduction d’impôt soulève une question légitime : est-il encore avantageux de déléguer sa comptabilité ? La réponse est un oui catégorique, car si la réduction d’impôt disparaît, la déductibilité des frais en tant que charge, elle, est maintenue à 100 %.
Dans le cadre du régime réel simplifié, l’un des principaux avantages du statut LMNP est de pouvoir déduire l’ensemble des dépenses engagées pour l’activité de location meublée. Les frais de comptabilité en font partie intégrante, au même titre que les intérêts d’emprunt, les charges de copropriété, la taxe foncière ou les travaux.
Concrètement, cela signifie que le montant total de vos honoraires comptables vient diminuer votre résultat fiscal (loyers encaissés – charges déductibles). Moins de bénéfices imposables signifie moins d’impôt sur le revenu et moins de prélèvements sociaux (17,2 %). L’économie d’impôt réalisée grâce à cette déduction amortit donc une partie significative du coût de votre comptable.
Exemple concret :
Imaginons un loueur avec une Tranche Marginale d’Imposition (TMI) de 30 %.
• Ses frais de comptabilité s’élèvent à 300 €.
• En déduisant ces 300 € de ses revenus locatifs, il réduit son bénéfice imposable d’autant.
• Son économie d’impôt sera de : 300 € x (30 % + 17,2 %) = 300 € x 47,2 % = 141,60 €.
• Le coût réel des frais de comptabilité pour ce loueur n’est donc plus que de : 300 € – 141,60 € = 158,40 €.
Ainsi, même sans la réduction d’impôt, faire appel à un spécialiste reste un investissement rentable pour sécuriser sa déclaration et optimiser sa fiscalité.
Gérer sa Comptabilité LMNP en 2025 : Quelles Options ?
La fin de l’incitation fiscale liée aux CGA rebat les cartes et vous pousse à comparer plus attentivement les solutions disponibles pour gérer vos obligations comptables LMNP.
L’Expert-Comptable Spécialisé
Faire appel à un cabinet d’expertise-comptable spécialisé en LMNP est la solution traditionnelle. C’est un gage de sécurité et de tranquillité : le professionnel prend en charge l’intégralité du processus, du bilan comptable à la télétransmission de la liasse fiscale LMNP.
- Avantages : Expertise pointue, gain de temps total, conseil personnalisé.
- Inconvénients : Le coût, souvent compris entre 500 € et 1 000 € par an, est le plus élevé du marché. Sans la réduction d’impôt, ce budget pèse plus lourd.
Faire sa Comptabilité Soi-même
Certains loueurs, pour économiser sur les honoraires, choisissent de réaliser leur comptabilité eux-mêmes. Si cette option semble séduisante financièrement, elle est extrêmement risquée. La comptabilité LMNP au régime réel est complexe : calcul des amortissements par composants, gestion des charges, remplissage des formulaires Cerfa 2031 et 2033…
- Avantages : Aucune dépense directe en honoraires.
- Inconvénients : Risque d’erreurs très élevé pouvant entraîner un contrôle et un redressement fiscal, temps considérable à y consacrer, complexité des règles fiscales et comptables. Le gain financier potentiel peut être rapidement effacé par une amende.
Les Logiciels et Plateformes en Ligne : Le Juste Milieu ?
Face à ces deux extrêmes, les plateformes de déclaration en ligne émergent comme une solution moderne et équilibrée. Elles allient la sécurité d’un processus guidé à un coût bien plus accessible que celui d’un expert-comptable.
C’est précisément l’approche que nous proposons avec Ma Déclaration Meublée. Notre plateforme a été conçue pour automatiser les tâches complexes et vous permettre de réaliser votre déclaration LMNP en toute autonomie, mais sans jamais être seul. Pour un tarif débutant à 219 € TTC, vous bénéficiez d’un parcours intelligent qui vous guide pas à pas :
- Connexion simple : Vous renseignez votre numéro SIREN et nous récupérons automatiquement les informations de votre activité.
- Saisie guidée : Vous renseignez vos loyers et vos charges dans une interface intuitive.
- Automatisation puissante : Notre outil calcule automatiquement les amortissements, même en cas de reprise de comptabilité, et génère votre liasse fiscale sans erreur.
- Télétransmission en un clic : Votre déclaration est envoyée directement à l’administration fiscale, en parfaite conformité.
Cette solution vous permet de réaliser des économies substantielles (jusqu’à 800 € par rapport à un cabinet traditionnel) tout en garantissant une fiabilité équivalente à celle d’un expert-comptable. Avec plus de 72 000 utilisateurs et 52 000 déclarations générées, notre plateforme est une alternative éprouvée et sécurisée.
Optimisez vos coûts sans sacrifier la sécurité
La fin de la réduction d’impôt rend le choix de votre solution comptable encore plus stratégique. Comparer les offres n’est plus une option, mais une nécessité. Une plateforme en ligne comme la nôtre vous offre le meilleur des deux mondes : un tarif maîtrisé et la certitude d’une déclaration juste et optimisée, vous évitant les pièges de la gestion en solo.
Au-delà des Frais Comptables : Les Autres Évolutions Fiscales LMNP en 2025
L’année 2025 apporte d’autres changements majeurs qui vont au-delà de la seule question des dépenses de comptabilité. Il est crucial de les connaître pour anticiper leur impact sur votre stratégie d’investissement et votre fiscalité future.
La Réintégration des Amortissements dans le Calcul de la Plus-Value
C’est sans doute la réforme la plus structurante. Jusqu’à présent, un avantage majeur du LMNP était que les amortissements pratiqués pendant la durée de détention n’étaient pas pris en compte lors du calcul de la plus-value immobilière en cas de revente.
La loi de finances 2025 change la donne. Désormais, les amortissements déduits sur le bien immobilier (hors mobilier et travaux) viendront majorer la plus-value imposable.
- Avant la réforme : Plus-value = Prix de cession – Prix d’acquisition
- Après la réforme : Plus-value = Prix de cession – Prix d’acquisition + Amortissements déduits
Cette mesure semble alourdir la fiscalité à la revente. Toutefois, son impact doit être nuancé :
- Le régime des plus-values des particuliers est maintenu : Vous continuez de bénéficier des abattements pour durée de détention, qui permettent une exonération totale d’impôt sur la plus-value après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
- Seuls les amortissements déduits sont concernés : Les amortissements réputés différés, c’est-à-dire ceux qui n’ont pas pu être imputés faute de bénéfices suffisants, ne sont pas réintégrés.
- Certains biens sont exclus : Les résidences de services (étudiantes, EHPAD, seniors) ne sont pas concernées par cette réforme.
- La transmission n’est pas touchée : La mesure ne s’applique qu’en cas de vente (cession à titre onéreux). Les donations et successions ne sont pas impactées.
Changements Concernant la TVA pour la Location Courte Durée
La doctrine fiscale a évolué concernant l’assujettissement à la TVA pour les locations meublées. En principe, la location meublée y est exonérée, sauf si vous proposez au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants :
- Petit-déjeuner
- Nettoyage régulier des locaux
- Fourniture du linge de maison
- Réception de la clientèle
Pour les locations de courte durée, l’administration considère désormais que le ménage de fin de séjour et la fourniture du linge à l’arrivée suffisent à remplir deux de ces conditions. Comme l’accueil est quasi systématique, de nombreux loueurs saisonniers pourraient se retrouver assujettis à la TVA.
Un projet de loi visait à abaisser le seuil de la franchise en base de TVA, ce qui aurait rendu beaucoup plus de loueurs redevables. Cette mesure a été suspendue et fait l’objet de concertations, avec un report annoncé au 1er juin 2025 et de probables aménagements. La situation reste donc à surveiller de près.
Location saisonnière : le régime réel devient incontournable
Entre la baisse drastique des abattements en micro-BIC et les complexités liées à la TVA, le régime réel s’impose plus que jamais comme la solution la plus avantageuse pour la location de courte durée. Il permet de déduire l’intégralité de vos charges et de pratiquer l’amortissement, effaçant bien souvent l’impôt dû.
Impact de la Loi « Anti-Airbnb » sur le Régime Micro-BIC
Promulguée fin 2024 et applicable aux revenus 2025, la loi Le Meur vise à rééquilibrer le marché locatif en rendant la location touristique moins attractive fiscalement pour ceux qui utilisent le régime micro-BIC. L’abattement forfaitaire, qui représente les charges, est fortement réduit :
- Pour les meublés de tourisme classés : l’abattement passe de 71 % à 50 %, avec un plafond de revenus de 77 700 €.
- Pour les meublés de tourisme non classés : l’abattement chute de 50 % à 30 %, avec un plafond de revenus abaissé à 15 000 €.
Cette réforme rend le régime micro-BIC beaucoup moins intéressant pour la location saisonnière. Pour la majorité des loueurs, le passage au régime réel devient une évidence pour continuer à optimiser leur fiscalité.
L’année 2025 est donc celle de l’adaptation pour les loueurs en meublé. La suppression de la réduction d’impôt pour frais de comptabilité vous oblige à être plus vigilant sur vos dépenses de gestion, tandis que les autres réformes, notamment sur la plus-value et le micro-BIC, renforcent l’attrait du régime réel. Dans ce contexte, s’équiper d’un outil performant, économique et fiable n’est plus un luxe, mais une stratégie gagnante pour préserver la rentabilité de vos investissements locatifs et aborder vos futures déclarations avec une totale sérénité.
FAQ : Vos questions sur les frais de comptabilité LMNP en 2025
Quels sont les frais de comptabilité LMNP déductibles en 2025 ?
Tous les frais engagés pour la tenue de votre comptabilité au régime réel sont 100 % déductibles de vos revenus locatifs. Cela inclut les honoraires d’un expert-comptable, le coût d’un abonnement à un logiciel ou à une plateforme de déclaration en ligne, ainsi que les frais d’adhésion à un CGA si vous décidez de la maintenir pour d’autres raisons que fiscales.
Est-il encore intéressant d’adhérer à un CGA en 2025 ?
D’un point de vue purement fiscal, l’intérêt principal de l’adhésion à un CGA, qui était la réduction d’impôt pour frais de comptabilité, a disparu avec la loi de finances 2025. L’adhésion n’est donc plus nécessaire pour cet objectif. Si vous y étiez adhérent, il est recommandé de résilier votre contrat pour économiser les frais de cotisation annuels.
Comment la fin de la réduction d’impôt impacte-t-elle le coût réel de mon comptable ?
Le coût facial de votre comptable ne change pas, mais votre coût net augmente. Auparavant, vous pouviez récupérer jusqu’à 610 € (2/3 de 915 €) via une réduction d’impôt. Désormais, cet avantage est supprimé. Cependant, l’intégralité des honoraires reste une charge déductible, ce qui réduit votre impôt et amortit une partie du coût. L’impact final dépend de votre Taux Marginal d’Imposition (TMI).
Puis-je faire ma comptabilité LMNP moi-même pour économiser ?
C’est techniquement possible, mais fortement déconseillé si vous n’avez pas de solides compétences comptables et fiscales. Le régime réel implique des calculs complexes (amortissements, provisions, etc.) et le respect d’un formalisme strict (liasse fiscale). Une erreur peut coûter bien plus cher en temps et en argent (risque de contrôle et de redressement fiscal) que les honoraires d’un professionnel ou le coût d’une plateforme spécialisée.
