Vous envisagez d’investir à plusieurs dans l’immobilier locatif meublé, mais vous vous demandez comment concilier cet objectif avec les avantages fiscaux du statut LMNP ? Que ce soit avec votre conjoint, un ami ou des membres de votre famille, l’indivision apparaît souvent comme la solution la plus directe. Mais comment fonctionne-t-elle sur le plan fiscal et quelles sont ses contraintes ?
L’investissement en indivision sous le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) est une structure juridique et fiscale à part entière. Elle permet de s’unir pour acquérir et gérer un bien, tout en profitant d’une fiscalité attractive. Comprendre ses mécanismes est essentiel pour optimiser votre projet et éviter les mauvaises surprises.
Qu’est-ce que la LMNP en Indivision ?
L’indivision est une situation juridique où plusieurs personnes, appelées co-indivisaires, sont propriétaires ensemble d’un même bien, sans que leurs parts respectives soient matériellement divisées. Chacun détient une quote-part du bien, généralement proportionnelle à son apport financier lors de l’achat.
Appliquée au statut LMNP, l’indivision signifie que le bien loué meublé appartient collectivement à ces différentes personnes. Cette situation peut naître de plusieurs manières :
- Un achat en commun : des amis, des frères et sœurs ou un couple non marié décident d’acheter un appartement pour le louer.
- Une succession : des héritiers reçoivent un bien immobilier et choisissent de le conserver pour le mettre en location meublée.
- Un divorce ou une donation : un bien est partagé entre plusieurs personnes suite à un événement familial.
Contrairement à la création d’une société (comme une SCI ou une SARL), l’indivision ne nécessite pas de formalités de constitution complexes. Elle est souvent perçue comme la solution par défaut pour détenir un bien à plusieurs. C’est d’ailleurs la seule option possible pour des investisseurs sans lien de parenté qui souhaitent bénéficier directement des avantages du LMNP.
Pourquoi opter pour l’indivision en LMNP ?
Le statut LMNP est, par principe, réservé aux personnes physiques. Les sociétés, à l’exception de quelques cas très spécifiques, en sont exclues car elles relèvent de l’impôt sur les sociétés (IS). Cette contrainte rend l’indivision particulièrement pertinente.
En effet, une Société Civile Immobilière (SCI) soumise à l’impôt sur le revenu ne peut pas exercer une activité de location meublée à titre habituel, car cette activité est considérée comme commerciale. Si elle le fait, la SCI est automatiquement assujettie à l’impôt sur les sociétés, ce qui lui fait perdre tous les avantages fiscaux du LMNP pour les associés.
La seule exception notable est la SARL de famille, qui permet aux membres d’une même famille (jusqu’au 4ème degré) de s’associer pour louer en meublé tout en conservant l’imposition sur le revenu de chaque associé. Mais si vous investissez avec des amis ou des parents éloignés, cette option n’est pas disponible. L’indivision devient alors la solution incontournable pour investir à plusieurs en LMNP.
Ses principaux atouts sont :
- La simplicité de mise en place : aucune création de société n’est requise. La constitution est quasi-gratuite, hors frais de notaire pour la rédaction éventuelle d’un accord.
- La conservation des avantages LMNP : chaque co-indivisaire est imposé personnellement sur sa part de revenus, dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC).
- La flexibilité des apports : les quotes-parts peuvent être inégales, reflétant la contribution financière de chacun.
Les démarches de création et la fiscalité spécifique de l’indivision LMNP
La gestion fiscale d’une LMNP en indivision présente des particularités importantes qu’il faut absolument maîtriser. De la déclaration de début d’activité au régime d’imposition, les règles diffèrent de celles d’un LMNP en nom propre.
L’immatriculation de l’indivision
Même si elle n’est pas une société, l’indivision est une entité juridique qui doit être déclarée. La première étape consiste à immatriculer l’activité de location meublée sur le site de l’Institut National de la Propriété Industrielle (INPI).
- Une déclaration unique pour l’indivision : les co-indivisaires doivent effectuer une déclaration d’exploitation en commun. Historiquement, cela passait par le formulaire FCMB. Aujourd’hui, la démarche se fait en ligne via le guichet unique de l’INPI.
- Obtention d’un SIRET commun : suite à cette déclaration, l’indivision se verra attribuer son propre numéro SIRET. Ce numéro est unique et sert à identifier l’entité « indivision » auprès de l’administration fiscale. Il est indispensable pour toutes les démarches déclaratives.
Un SIRET propre à l’indivision
Il est crucial de comprendre que même si un des co-indivisaires possède déjà un numéro SIREN pour une autre activité LMNP qu’il exerce seul, l’activité en indivision doit avoir son propre SIRET. Les deux activités sont fiscalement distinctes.
Le régime d’imposition : le réel simplifié obligatoire
C’est le point fiscal le plus important à retenir : une location meublée en indivision ne peut pas bénéficier du régime micro-BIC. Les co-indivisaires sont obligatoirement soumis au régime réel simplifié.
Le régime micro-BIC, qui offre un abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 % pour les meublés de tourisme non classés), est réservé aux exploitants individuels. L’indivision, étant une exploitation en commun, en est exclue par nature.
Cette obligation a des conséquences majeures :
- Avantage : le régime réel permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées (intérêts d’emprunt, taxes, frais de gestion, travaux, etc.) et surtout de pratiquer l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. Ce mécanisme comptable permet de réduire, voire d’annuler complètement, le résultat fiscal pendant de nombreuses années. L’impôt sur les revenus locatifs peut ainsi être nul.
- Inconvénient : le régime réel impose des obligations comptables strictes. Il est nécessaire de tenir une comptabilité d’engagement, d’établir un bilan et un compte de résultat chaque année, et de produire une liasse fiscale complète.
Le processus de déclaration des revenus
La déclaration des revenus en indivision se déroule en deux temps :
- La déclaration de l’indivision : une liasse fiscale (formulaire 2031 et ses annexes) doit être établie au nom de l’indivision et sous son numéro SIRET. Cette liasse détermine le résultat fiscal global de la location (bénéfice ou déficit).
- La déclaration personnelle de chaque co-indivisaire : chaque membre de l’indivision reporte ensuite sa quote-part du résultat fiscal sur sa propre déclaration de revenus (formulaire 2042-C-PRO). Par exemple, si l’indivision génère un bénéfice de 10 000 € et que vous détenez 40 % des parts, vous devrez déclarer un bénéfice de 4 000 €.
La complexité de la comptabilité au régime réel et la production de la liasse fiscale peuvent être un frein. C’est ici que des solutions spécialisées prennent tout leur sens. Plutôt que de recourir à un expert-comptable coûteux, des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée automatisent ce processus. Pour un tarif débutant à 219 €, vous pouvez générer votre liasse fiscale en quelques clics après avoir renseigné vos loyers et charges. La plateforme s’occupe des calculs d’amortissement et de la télétransmission à l’administration, vous assurant une déclaration fiable et optimisée sans effort.
La gestion d’un bien LMNP en indivision : règles et conseils
Si l’indivision est simple à créer, sa gestion au quotidien peut s’avérer complexe, car les décisions doivent être prises collectivement. Les règles de gouvernance sont définies par la loi et dépendent de la nature des actes à accomplir.
| Type d’acte | Description | Règle de décision | Exemples |
|---|---|---|---|
| Actes conservatoires | Actions urgentes visant à préserver le bien. | Un seul indivisaire peut agir seul. | Réparation d’une fuite d’eau, remplacement d’une vitre cassée. |
| Actes d’administration | Actions de gestion courante. | Majorité des 2/3 des droits indivis. | Signature d’un bail de location, renouvellement du mobilier. |
| Actes de disposition | Actions les plus importantes qui affectent le patrimoine. | Unanimité de tous les indivisaires. | Vente du bien, mise en hypothèque, transformation majeure. |
Cette répartition des pouvoirs peut rapidement conduire à des situations de blocage, notamment si un indivisaire détenant plus d’un tiers des parts s’oppose à une décision de gestion courante.
La convention d’indivision : un outil indispensable
Pour éviter les conflits et fluidifier la gestion, il est fortement recommandé de rédiger une convention d’indivision. Cet acte, établi devant un notaire, permet d’aménager les règles légales et de les adapter à votre situation. Elle peut notamment prévoir :
- La désignation d’un gérant (mandataire) : un des indivisaires (ou un tiers) peut être nommé pour gérer le bien au quotidien. Il pourra signer les baux et payer les charges sans avoir à demander l’accord des autres pour chaque acte.
- Des règles de majorité assouplies : vous pouvez décider que certaines décisions se prendront à une majorité simple.
- Les modalités de répartition des dépenses et des revenus.
- Les conditions de sortie de l’indivision et les procédures de rachat de parts entre co-indivisaires.
Cette convention a un coût, mais elle constitue une véritable assurance contre les blocages et les litiges futurs.
Anticipez la sortie de l’indivision
Le principe juridique est que « nul n’est censé demeurer dans l’indivision ». Cela signifie que n’importe quel co-indivisaire peut demander à en sortir à tout moment. Si aucun accord amiable n’est trouvé (rachat de sa part par les autres ou par un tiers), un juge peut ordonner la vente du bien. La convention d’indivision est le meilleur moyen d’encadrer ce processus pour éviter une vente forcée.
La cession de parts et le régime des plus-values
La question de la revente est centrale dans tout investissement immobilier. En indivision, deux scénarios principaux existent.
Sortir de l’indivision
Pour mettre fin à l’indivision, les solutions sont les suivantes :
- Vente du bien : tous les co-indivisaires se mettent d’accord pour vendre le logement. Le produit de la vente est ensuite réparti au prorata des quotes-parts de chacun.
- Partage du bien : si l’indivision porte sur plusieurs biens, les co-indivisaires peuvent se les répartir.
- Cession de sa quote-part : un indivisaire peut décider de vendre uniquement sa part. Il peut la proposer aux autres co-indivisaires, qui disposent d’un droit de préemption, ou à un tiers extérieur.
Quelle fiscalité sur la plus-value ?
Pour les Loueurs en Meublé Non Professionnels, le régime d’imposition de la plus-value est celui des plus-values des particuliers, même si les revenus sont déclarés en BIC. C’est un avantage majeur du statut LMNP.
Cela signifie que la plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d’achat) bénéficie d’un abattement pour durée de détention :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Un point crucial à noter est que l’amortissement pratiqué pendant la durée de la location n’a aucun impact sur le calcul de la plus-value. Vous amortissez votre bien pour réduire votre impôt sur les loyers, et à la revente, la plus-value est calculée comme si vous n’aviez jamais rien déduit. C’est le fameux « double avantage » du LMNP au réel.
Statut LMP et plus-value professionnelle
Attention, si l’un des co-indivisaires a le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), sa part de plus-value sera soumise au régime des plus-values professionnelles, beaucoup plus complexe et souvent moins avantageux. Le statut de chaque indivisaire (LMNP ou LMP) est déterminé individuellement en fonction de ses revenus et n’affecte pas le statut des autres.
En résumé, l’indivision est une structure efficace et accessible pour investir à plusieurs en LMNP, en particulier pour des personnes sans lien de parenté. Son principal atout est de donner accès à la fiscalité très avantageuse du régime réel, qui permet souvent une exonération d’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement.
Cependant, son succès repose sur une bonne entente entre les co-indivisaires et, idéalement, sur la mise en place d’une convention d’indivision pour encadrer la gestion et anticiper les conflits. La rigueur comptable exigée par le régime réel ne doit pas être un obstacle, grâce à des outils performants et accessibles qui simplifient radicalement la production de la liasse fiscale.
FAQ : LMNP en indivision
Peut-on choisir le régime micro-BIC en indivision ?
Non, c’est impossible. Toute activité de location meublée exercée en indivision relève obligatoirement du régime réel simplifié. Cela implique la tenue d’une comptabilité et la déduction des charges réelles et des amortissements, ce qui est souvent plus avantageux fiscalement.
Comment se passe la déclaration de revenus en pratique ?
La déclaration se fait en deux étapes. Premièrement, une liasse fiscale unique (formulaire 2031) est produite au nom de l’indivision pour calculer le résultat global. Deuxièmement, chaque co-indivisaire reporte sa part de ce résultat (bénéfice ou déficit) sur sa déclaration personnelle (formulaire 2042-C-PRO), proportionnellement à ses parts dans l’indivision.
Une convention d’indivision est-elle obligatoire ?
Non, elle n’est pas obligatoire, mais elle est très fortement conseillée. Sans convention, ce sont les règles légales de l’indivision qui s’appliquent, notamment la règle de l’unanimité pour les décisions importantes, ce qui peut paralyser la gestion du bien. La convention permet de fixer vos propres règles du jeu et de nommer un gérant pour plus de souplesse.
Que se passe-t-il si un co-indivisaire veut vendre sa part ?
Il a le droit de le faire à tout moment. Il peut vendre sa part aux autres co-indivisaires (qui sont prioritaires) ou à une personne extérieure. Si aucun accord n’est trouvé, il peut saisir la justice pour provoquer le partage, ce qui peut mener à la vente forcée du bien. La convention d’indivision peut prévoir des clauses pour mieux organiser ces situations.
