TVA LMNP : Décryptage des obligations fiscales et avantages

Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée non professionnelle (LMNP) et la question de la TVA vous semble être un véritable casse-tête fiscal ? Vous n’êtes pas seul. Entre les règles d’exonération, les conditions d’assujettissement et les obligations déclaratives, il est facile de s’y perdre. Pourtant, maîtriser la fiscalité de la TVA en LMNP est essentiel non seulement pour être en règle, mais aussi pour débloquer des avantages financiers considérables, notamment la récupération de la taxe sur votre investissement. Comprendre quand et comment la TVA s’applique à votre activité est la première étape pour optimiser votre rentabilité locative.

Le principe d’exonération de TVA en location meublée

Par défaut, la location de logements meublés, qu’elle soit exercée à titre professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP), est exonérée de TVA. Cette règle, inscrite à l’article 261 D-4° du Code général des impôts (CGI), s’applique de plein droit, sans possibilité d’opter volontairement pour l’assujettissement.

Ce principe général reste valable peu importe les modalités de votre location :

• Le caractère de la location (occasionnelle, saisonnière ou permanente).
• La durée des séjours (à la nuitée, à la semaine, au mois ou à l’année).
• Le montant total des loyers que vous percevez.

Concrètement, cette exonération signifie que vous ne facturez pas de TVA à vos locataires sur les loyers perçus. La contrepartie est que vous ne pouvez pas déduire la TVA que vous payez sur les dépenses liées à votre activité. Qu’il s’agisse de travaux de rénovation, de l’achat de mobilier ou des frais de gestion, la TVA supportée sur ces factures constitue une charge définitive et non récupérable. Il est important de ne pas confondre la TVA avec d’autres impôts locaux comme la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), qui est généralement due par les loueurs en meublé car l’activité est considérée comme professionnelle au sens de cette taxe.

Quand un loueur en meublé devient-il assujetti à la TVA ?

Si l’exonération est la règle, plusieurs exceptions importantes existent. L’assujettissement à la TVA devient obligatoire dans des situations bien précises, transformant la nature de votre activité d’une simple gestion de patrimoine à une prestation de services assimilée à de l’hôtellerie ou de la para-hôtellerie.

La règle des 3 prestations para-hôtelières

Le basculement vers un régime de TVA obligatoire intervient lorsque, en plus de la mise à disposition du logement meublé, vous fournissez au moins trois des quatre prestations suivantes dans des conditions similaires à celles d’un établissement hôtelier :

1. Le petit-déjeuner : La capacité de fournir un petit-déjeuner à l’ensemble des locataires, que ce soit en chambre ou dans un local dédié.
2. Le nettoyage régulier des locaux : Un service de ménage proposé de manière régulière pendant le séjour, et non uniquement au changement de locataire. La simple proposition du service suffit, même si le client le refuse.
3. La fourniture de linge de maison : Le renouvellement du linge de lit et de toilette pendant le séjour et non pas seulement à l’arrivée.
4. La réception de la clientèle : Un service d’accueil, même non personnalisé, pour la remise des clés et l’assistance. Un système de boîtier à clés ou d’accueil électronique peut être considéré comme suffisant.

Si vous proposez trois de ces services, votre activité n’est plus considérée comme un simple louage de choses mais comme un louage de services. Vous entrez alors de plein droit dans le champ d’application de la TVA, ce qui implique de la collecter sur vos loyers et de la reverser à l’État.

• Exemple d’exonération : Vous louez un studio meublé sur une plateforme pour des séjours de courte durée. Vous accueillez les locataires pour la remise des clés, fournissez les draps et serviettes en début de séjour, et le ménage est fait uniquement après leur départ. Dans ce cas, vous êtes exonéré de TVA.
• Exemple d’assujettissement : Pour le même studio, vous proposez un service de petit-déjeuner en option, une femme de ménage passe tous les deux jours et vous changez les serviettes à la demande. Vous fournissez au moins trois services para-hôteliers, vous êtes donc assujetti à la TVA.

Les autres cas d’assujettissement : résidences de services

Outre la para-hôtellerie, la loi prévoit d’autres cas où la location meublée est obligatoirement soumise à la TVA. C’est notamment le cas pour les investissements dans des résidences de services gérées. L’assujettissement s’applique aux :

• Prestations d’hébergement dans les hôtels de tourisme classés, villages de vacances classés ou agréés.
• Prestations dans les résidences de tourisme classées, à condition que le bien soit loué via un bail commercial d’au moins neuf ans à un exploitant unique.
• Locations de locaux meublés à l’exploitant d’un établissement d’hébergement lui-même soumis à la TVA, comme une résidence pour seniors, une résidence étudiante ou un EHPAD.

Dans ces configurations, c’est l’exploitant qui fournit les services aux résidents. En tant que propriétaire-bailleur, vous facturez des loyers soumis à la TVA à cet exploitant, ce qui vous ouvre le droit à la récupération de la taxe.

Les avantages de la récupération de la TVA en LMNP

L’obligation de facturer la TVA peut sembler être une contrainte, mais elle s’accompagne d’un avantage fiscal majeur : la possibilité de récupérer la TVA payée sur vos propres dépenses, à commencer par le prix d’acquisition du bien immobilier.

Le mécanisme de récupération de la TVA en LMNP permet de déduire l’intégralité de la TVA payée lors de l’achat d’un bien immobilier neuf ou en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement). Avec un taux de TVA de 20 %, cela représente une économie immédiate de 20 % sur le prix d’achat HT. Pour un bien acheté 200 000 € TTC, vous pouvez récupérer 33 333 €, ramenant votre coût d’acquisition à 166 667 € HT.

Quelles dépenses permettent de récupérer la TVA ?

Une fois assujetti, vous pouvez déduire la TVA sur une large gamme de dépenses liées à votre activité locative. Voici un aperçu des principaux postes de dépenses concernés :

Catégorie de dépense	TVA Récupérable	Précisions
Acquisition du bien	Oui	Uniquement pour les biens neufs ou en VEFA.
Travaux de construction/rénovation	Oui	Factures d’artisans, matériaux, etc.
Achat de mobilier et équipements	Oui	Meubles, électroménager, décoration…
Frais d’entretien et de réparation	Oui	Plomberie, électricité, peinture…
Charges de copropriété	Partiellement	La TVA est souvent détaillée sur l’appel de régularisation N+1.
Honoraires	Oui	Frais de notaire (sur les émoluments), expert-comptable, agence…
Intérêts d’emprunt et assurance	Non	Ces frais ne sont pas soumis à la TVA.
Taxes et impôts	Non	Taxe foncière, CFE, droits de mutation…

Obligations fiscales et déclaratives liées à la TVA

L’assujettissement à la TVA implique de nouvelles responsabilités administratives. De l’immatriculation à la déclaration périodique, chaque étape doit être suivie avec soin.

L’immatriculation et l’option pour la TVA

Dès le début de votre activité, vous devez l’immatriculer sur le site du guichet unique de l’INPI via le formulaire P0i. C’est à ce moment que vous précisez votre régime de TVA.

• Si vous êtes exonéré (location meublée simple) : Dans le cadre « Régime d’imposition en matière de TVA », vous cocherez la case « Autre » et il est conseillé d’ajouter en commentaire « Non assujetti : LMNP sans service ».
• Si vous êtes assujetti (para-hôtellerie ou résidence de services) : Vous devez choisir un régime d’imposition à la TVA. Le plus courant pour les LMNP est le régime réel simplifié.

Comment déclarer et payer la TVA ?

Une fois assujetti, vous devez facturer la TVA sur vos loyers et la reverser à l’État. La déclaration s’effectue en ligne depuis votre espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Si vous dépendez du régime réel simplifié LMNP, la procédure est la suivante :

1. Déclaration annuelle (formulaire CA12) : Vous devez remplir une déclaration récapitulative une fois par an, avant le 2ème jour ouvré suivant le 1er mai. Elle détaille toute la TVA collectée et toute la TVA déductible de l’année précédente. Le solde est alors à payer ou vous est remboursé (crédit de TVA).
2. Acomptes provisionnels (formulaire n°3514) : Vous devez verser deux acomptes en cours d’année, calculés sur la base de la TVA due l’année précédente :
   • Juillet : 55 % de la TVA due.
   • Décembre : 40 % de la TVA due.

La gestion de ces déclarations peut paraître complexe. C’est pourquoi des plateformes en ligne spécialisées permettent d’automatiser la génération de la liasse fiscale LMNP et d’inclure la déclaration de TVA. Par exemple, Ma Déclaration Meublée propose un parcours guidé qui simplifie l’ensemble du processus, de la saisie des revenus et charges à la télétransmission, pour un coût maîtrisé à partir de 219 € TTC, une dépense elle-même déductible et dont la TVA est récupérable.

Taux de TVA et franchise en base

Quels sont les taux de TVA applicables ?

En fonction de la nature de la prestation, différents taux de TVA s’appliquent :

• Taux intermédiaire de 10 % : C’est le taux qui s’applique par défaut sur le prix de la location et des prestations d’hébergement.
• Taux réduit de 5,5 % : Ce taux concerne les prestations d’hébergement dans des établissements à vocation sociale, comme les maisons de retraite, les EHPAD, les logements-foyers ou les établissements pour personnes handicapées.
• Taux normal de 20 % : Il s’applique aux services annexes qui ne sont pas inclus dans la prestation de location (par exemple, la location d’une salle de réunion dans une résidence d’affaires).

Le mécanisme de la franchise en base de TVA

La franchise en base est un régime qui dispense de la déclaration et du paiement de la TVA les entreprises dont le chiffre d’affaires ne dépasse pas certains seuils. Si votre activité de location meublée est assujettie à la TVA mais que vos recettes sont inférieures aux plafonds, vous bénéficiez de droit de cette franchise.

Les seuils pour 2024 sont :

• 85 800 € pour les activités de para-hôtellerie (seuil majoré à 94 300 €).
• 34 400 € pour les prestations de services (seuil majoré à 36 500 €).

Les implications de la TVA lors de la revente du bien

La récupération de la TVA sur l’acquisition d’un bien n’est définitivement acquise qu’après une période de détention de 20 ans. Si vous décidez de revendre votre bien avant cette échéance, vous devrez en principe rembourser une partie de la TVA initialement déduite.

Le calcul du remboursement se fait au prorata des années restant à courir jusqu’au terme des 20 ans. Par exemple, si vous avez récupéré 30 000 € de TVA et que vous revendez le bien au bout de 12 ans, il vous reste 8 années de détention. Vous devrez donc rembourser : 30 000 € x (8 / 20) = 12 000 €. Cette règle est un point crucial à considérer dans le calcul de la plus-value et l’impact de l’amortissement LMNP et plus-value.

Il existe toutefois une exception majeure à ce remboursement. Si l’acquéreur reprend votre activité dans les mêmes conditions, c’est-à-dire qu’il continue l’exploitation en étant lui-même assujetti à la TVA (par exemple, en reprenant le bail commercial avec l’exploitant), la cession est dispensée de régularisation de TVA. Cette tolérance est fondamentale pour la fluidité du marché de la revente de biens LMNP gérés.

Naviguer dans les eaux de la TVA en LMNP demande une bonne compréhension des règles de base. Bien que l’exonération soit le principe, les exceptions liées aux services para-hôteliers ou aux résidences gérées ouvrent des opportunités d’optimisation fiscale significatives. L’assujettissement, s’il impose une rigueur administrative, permet surtout de réduire considérablement le coût d’un investissement grâce à la récupération de la TVA. Qu’il s’agisse de choisir le bon régime ou de gérer vos déclarations, des outils adaptés peuvent transformer cette complexité en un puissant levier de rentabilité.

FAQ – TVA et Location Meublée Non Professionnelle

Je loue mon bien sur Airbnb, suis-je soumis à la TVA ?

Cela dépend entièrement des services que vous proposez. Si vous vous contentez de fournir le logement avec le linge de maison à l’arrivée et le ménage en fin de séjour, vous restez exonéré de TVA. En revanche, si vous proposez en plus un service de petit-déjeuner et un nettoyage régulier pendant le séjour, vous fournissez au moins trois prestations para-hôtelières et devenez obligatoirement assujetti à la TVA de 10 % sur vos revenus locatifs.

Comment puis-je récupérer la TVA sur l’achat de mon bien LMNP ?

Pour récupérer la TVA à 20 % sur le prix d’achat, plusieurs conditions doivent être réunies : vous devez acheter un bien neuf ou en VEFA, l’exploiter dans le cadre d’une activité soumise à la TVA (résidence de services avec bail commercial ou en proposant vous-même des services para-hôteliers), et opter pour un régime réel d’imposition à la TVA lors de votre immatriculation. La TVA vous sera alors remboursée par l’administration fiscale.

Que se passe-t-il si j’arrête de proposer des services para-hôteliers ?

Si vous cessez de fournir les services qui vous rendaient assujetti à la TVA, vous basculez à nouveau dans le régime d’exonération. Attention, ce changement peut avoir des conséquences importantes. S’il intervient dans les 20 ans suivant l’acquisition du bien sur lequel vous aviez récupéré la TVA, vous devrez procéder à une régularisation et rembourser une partie de la TVA au prorata du temps restant à courir.

Est-il possible de faire sa déclaration de TVA LMNP sans expert-comptable ?

Oui, c’est tout à fait possible. Bien qu’un expert-comptable puisse gérer ces démarches, des solutions en ligne permettent aujourd’hui aux propriétaires de réaliser leurs déclarations de manière autonome, fiable et à moindre coût. Des plateformes comme Ma Déclaration Meublée proposent un parcours entièrement automatisé pour générer votre liasse fiscale et votre déclaration de TVA, avec une télétransmission directe aux impôts, garantissant ainsi conformité et tranquillité d’esprit.