Vous êtes propriétaire d’un bien en location meublée et vous vous demandez ce que la loi de finances 2025 vous réserve ? Entre les ajustements sur le régime micro-BIC, les nouvelles règles sur la plus-value et, surtout, les changements concernant la TVA, il est parfois difficile de s’y retrouver. Ces évolutions fiscales soulèvent de nombreuses questions sur la rentabilité et la gestion de votre investissement. Faisons le point ensemble sur les nouveautés fiscales pour les LMNP et ce qu’elles impliquent concrètement pour vous en 2025.
La loi de finances 2025 et son impact sur le statut LMNP
Chaque année, la loi de finances vient ajuster le cadre fiscal français. L’édition 2025, promulguée le 14 février, s’est particulièrement intéressée à la location meublée, avec pour objectif de rééquilibrer la fiscalité entre la location meublée et la location nue, jugée moins avantageuse. Le gouvernement cherche ainsi à réduire certaines « niches fiscales » pour augmenter les recettes publiques et à réguler le marché locatif, notamment dans les zones tendues.
Si le statut LMNP conserve de nombreux avantages intrinsèques, plusieurs piliers de sa fiscalité sont modifiés. Les principaux changements concernent :
- La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) pour certaines locations.
- La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value de cession.
- La réforme du régime micro-BIC pour les meublés de tourisme.
- La suppression de l’avantage fiscal lié à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA).
- Le durcissement des normes de performance énergétique (DPE).
Ces mesures, bien que structurantes, ne remettent pas en cause la pertinence de l’investissement LMNP, mais elles imposent aux propriétaires d’adapter leur stratégie et leur gestion.
TVA en LMNP : ce qui change réellement en 2025
La modification la plus commentée de la fiscalité LMNP 2025 est sans doute celle qui touche à la TVA. Historiquement, la location meublée est exonérée de TVA, sauf dans des cas précis s’apparentant à de la para-hôtellerie. La loi de finances 2025 vient clarifier et élargir le champ d’application de cette taxe.
Qui est concerné par l’assujettissement à la TVA ?
Avant 2025, un propriétaire LMNP était soumis à la TVA s’il proposait au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants, en plus de l’hébergement :
- Le petit-déjeuner.
- Le nettoyage régulier des locaux.
- La fourniture du linge de maison.
- La réception de la clientèle.
Cette règle s’appliquait principalement aux résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD) et aux résidences de tourisme classées.
La loi de finances 2025 et une mise à jour de la doctrine administrative (BOFiP) en août 2024, précisée en mars 2025, ont redéfini ces critères, notamment pour les locations de courte durée. Désormais, toutes les locations meublées de moins de 30 jours deviennent potentiellement éligibles à une TVA de 10 %, peu importe les services fournis. L’objectif est clair : aligner la fiscalité des locations saisonnières sur celle de l’hôtellerie traditionnelle.
Les nouvelles règles pour les prestations de services
Les conditions d’application des services para-hôteliers ont été assouplies, rendant l’assujettissement à la TVA plus fréquent.
- Nettoyage des locaux : Pour les séjours de 5 nuitées ou moins, un simple nettoyage réalisé avant l’arrivée du locataire suffit à considérer la prestation comme remplie.
- Fourniture du linge : De même, pour ces courts séjours, la mise à disposition de draps et serviettes à l’entrée dans les lieux valide ce critère.
- Réception : Une simple boîte à clés ou la possibilité pour le locataire de choisir ce mode de remise des clés est suffisante pour caractériser le service d’accueil.
Concrètement, un propriétaire proposant un meublé de tourisme pour de courts séjours, qui assure le ménage et fournit le linge entre chaque location (ce qui est la norme), n’aura qu’à éviter de proposer le petit-déjeuner et à utiliser un système de remise de clés impersonnel pour échapper à la TVA.
Attention aux détails
La simple mention d’un lien internet ou d’un numéro de téléphone permettant de réserver un petit-déjeuner à proximité peut suffire à caractériser la prestation. La vigilance est donc de mise pour les propriétaires souhaitant rester hors du champ de la TVA.
Le seuil de franchise de TVA : un changement suspendu
La loi de finances 2025 avait initialement prévu une mesure choc : l’abaissement du seuil de franchise en base de TVA de 85 000 € à 25 000 €. Cela signifiait que tout loueur dépassant 25 000 € de recettes annuelles (ou 27 500 € l’année suivante) serait devenu redevable de la TVA.
Face au tollé des investisseurs et professionnels du secteur, cette mesure a été suspendue jusqu’au 31 décembre 2025. Bien que l’application soit reportée, il est crucial de rester informé des évolutions législatives, car ce projet pourrait resurgir. Pour l’instant, le seuil de 85 000 € reste la référence, mais la prudence est de mise.
Les autres réformes fiscales à ne pas ignorer pour les LMNP en 2025
Au-delà de la TVA, d’autres changements majeurs affectent directement la rentabilité et la gestion de votre activité LMNP.
La fin d’un avantage majeur : l’amortissement et la plus-value
Jusqu’à présent, le principal atout du régime réel était la possibilité d’amortir la valeur du bien et du mobilier, réduisant ainsi le résultat imposable, souvent à zéro. Lors de la revente, ces amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value de cession, une exception fiscale très avantageuse.
La loi de finances 2025 met fin à cette exception. Désormais, les amortissements déduits pendant la durée de la location (hors mobilier et équipements) seront réintégrés dans le calcul de la plus-value lors de la cession du bien.
Calcul de la plus-value imposable :
- Avant 2025 : Prix de vente – Prix d’achat
- Après 2025 : Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements déduits sur l’immobilier)
Cette mesure augmente mécaniquement la plus-value imposable et donc l’impôt dû au moment de la vente. Cependant, son impact est à nuancer. Le régime des plus-values des particuliers, avec ses abattements pour durée de détention (exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans), continue de s’appliquer et atténue fortement l’effet de cette réforme sur le long terme.
Comparaison de l’impact fiscal (exemple)
Prenons un bien acheté 300 000 €, revendu 500 000 € après 15 ans de détention, avec 60 000 € d’amortissements déduits sur l’immobilier.
| Avant la réforme | Après la réforme 2025 | |
|---|---|---|
| Plus-value brute | 200 000 € | 260 000 € |
| Impôt sur la plus-value | 43 924 € | 57 101 € |
| Surcoût fiscal | + 13 177 € |
Même avec ce surcoût, l’économie d’impôt réalisée pendant 15 ans grâce à l’amortissement reste souvent bien supérieure. De plus, cette mesure ne s’applique pas en cas de donation, succession, ou si le bien devient votre résidence principale avant la vente.
L’amortissement reste votre meilleur allié
Ne renoncez pas à l’amortissement ! L’économie d’impôt immédiate (taxée à votre TMI + 17,2 %) est fiscalement plus intéressante que le surcoût futur sur la plus-value (taxée à 19 % + 17,2 %, avant abattements). Chaque euro économisé aujourd’hui peut être réinvesti et générer des revenus supplémentaires.
Locations touristiques : le régime micro-BIC durci
Pour les propriétaires de meublés de tourisme au régime micro-BIC, la loi « Le Meur » (ou « anti-Airbnb ») vient raboter les avantages. Pour les revenus 2025 (déclarés en 2026), les règles changent :
| Type de location | Abattement Micro-BIC (revenus 2025) | Plafond Micro-BIC (revenus 2025) |
|---|---|---|
| Meublé de tourisme non classé | 30 % | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé | 50 % | 77 700 € |
| Location longue durée | 50 % | 77 700 € |
Ce changement va pousser de nombreux loueurs saisonniers à opter pour le régime réel, souvent plus avantageux pour déduire les charges réelles (frais de plateforme, ménage, factures, etc.) et l’amortissement.
Quelles conséquences et stratégies adopter en 2025 ?
Face à ces évolutions, la location meublée reste un investissement pertinent, mais une gestion fiscale rigoureuse devient indispensable.
Le régime réel, plus que jamais une évidence
Avec la baisse des abattements du micro-BIC et la complexification des règles, le choix entre micro-BIC ou régime réel devient plus simple : le régime réel est la solution à privilégier dans la quasi-totalité des cas. Il permet de déduire l’ensemble de vos charges et d’amortir votre bien, ce qui conduit à une fiscalité très faible, voire nulle, pendant de nombreuses années.
La gestion comptable qu’il implique peut sembler complexe, mais des solutions existent pour simplifier cette démarche. Chez Ma Déclaration Meublée, nous avons conçu une plateforme en ligne qui automatise la génération de votre liasse fiscale et, si nécessaire, vos déclarations de TVA. Notre parcours guidé vous permet de réaliser vos déclarations sans erreur, de la saisie de vos loyers et charges jusqu’à la télétransmission à l’administration fiscale, le tout pour un tarif maîtrisé à partir de 219 € TTC.
Adapter sa stratégie patrimoniale
Les nouvelles règles sur la plus-value incitent à une détention longue des biens immobiliers. Plus vous conservez votre bien, plus les abattements pour durée de détention réduiront l’impact de la réintégration des amortissements.
Pour les investisseurs, certains segments sont désormais à privilégier. Les résidences gérées (seniors, étudiantes, EHPAD, à l’exception des résidences de tourisme) sont exclues de la réforme sur la plus-value. Investir dans une résidence seniors LMNP peut donc s’avérer une stratégie judicieuse en 2025.
L’année 2025 marque un tournant pour la fiscalité du LMNP. Si les nouvelles règles, notamment en matière de TVA et de plus-value, demandent une vigilance accrue, elles ne sonnent pas le glas de cet investissement. La location meublée conserve des atouts majeurs : une rentabilité supérieure à la location nue, une grande souplesse juridique et une fiscalité qui, au régime réel, reste inégalée pour neutraliser les revenus locatifs. La clé du succès réside plus que jamais dans une gestion fiscale optimisée et anticipée.
FAQ sur la fiscalité LMNP en 2025
Le régime micro-BIC est-il aussi concerné par la réintégration des amortissements dans la plus-value ?
Oui. L’administration fiscale considère que l’abattement forfaitaire du régime micro-BIC inclut une part réputée correspondre à l’amortissement du bien. En cas de vente, une fraction de cet abattement sera donc réintégrée dans le calcul de la plus-value, selon des modalités qui restent à préciser par décret. Cela rend le régime réel, où l’amortissement est calculé précisément, encore plus transparent et souvent plus avantageux.
Faut-il abandonner la location meublée pour la location nue ?
Absolument pas. La location meublée conserve des avantages non fiscaux déterminants : des loyers en moyenne 20 % plus élevés, une plus grande souplesse dans les baux (bail d’un an, bail mobilité, etc.) et un dépôt de garantie de deux mois. Même avec les ajustements fiscaux, la rentabilité nette de la location meublée au régime réel reste bien souvent supérieure à celle de la location nue.
Comment gérer simplement mes déclarations LMNP et de TVA en 2025 ?
Face à cette complexité croissante, recourir à un expert n’est plus une option. Cependant, les honoraires d’un expert-comptable peuvent être élevés. C’est pourquoi des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée offrent une alternative fiable et économique. Notre outil vous guide pas à pas, récupère automatiquement vos informations (via votre SIREN), calcule vos amortissements et génère votre liasse fiscale ainsi que vos déclarations de TVA LMNP. Vous bénéficiez d’une déclaration « aussi fiable qu’un comptable » tout en réalisant des économies significatives.
