Vous louez un bien en meublé et vous vous interrogez sur votre assujettissement à la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) ? Cet impôt local, souvent associé aux entreprises traditionnelles, concerne également les Loueurs en Meublé Non Professionnels (LMNP). Comprendre son fonctionnement, et surtout les conditions d’exonération, est essentiel pour optimiser votre fiscalité et respecter vos obligations. Naviguer entre les textes officiels comme le BOFIP (Bulletin Officiel des Finances Publiques-Impôts) peut s’avérer complexe. Démêlons ensemble les règles applicables à la CFE pour les activités de location meublée.
La CFE : De quoi parle-t-on ?
La Cotisation Foncière des Entreprises (CFE) est l’une des deux composantes de la Contribution Économique Territoriale (CET), avec la CVAE. Elle est due par les personnes physiques ou morales qui exercent une activité professionnelle non salariée à titre habituel. La base d’imposition de la CFE est la valeur locative des biens immobiliers utilisés par l’entreprise au cours de l’année N-2.
Contrairement à une idée reçue, l’activité de location meublée, même exercée sous le statut LMNP, est considérée par l’administration fiscale comme une activité professionnelle par nature. Le Code Général des Impôts (CGI) instaure une présomption légale irréfutable : toute activité de location ou sous-location d’immeubles meublés est réputée exercée à titre professionnel.
Le saviez-vous ? La distinction entre Loueur en Meublé Professionnel (LMP) et Non Professionnel (LMNP) n’a aucune incidence sur l’assujettissement à la CFE. Cette distinction est pertinente pour l’impôt sur le revenu (imputation des déficits, plus-values professionnelles), mais pas pour déterminer si vous devez ou non payer la CFE. Aux yeux de cet impôt local, tout loueur en meublé est un « professionnel ».
Cette règle générale implique que, par principe, tout LMNP est redevable de la CFE. Cela est vrai même dans le cas des résidences de services (étudiantes, seniors, tourisme), où un propriétaire investisseur donne son bien en location via un bail commercial à une société de gestion. L’administration considère que le propriétaire et le gestionnaire exercent chacun une activité imposable et sont donc tous deux redevables de la CFE. Heureusement, le législateur a prévu plusieurs cas d’exonération spécifiques, qui permettent à de nombreux loueurs d’échapper à cette taxe.
Les cas d’exonération de CFE pour les LMNP
Les exonérations de CFE pour la location meublée sont principalement définies à l’article 1459 du CGI. Elles se divisent en deux grandes catégories : les exonérations de plein droit (automatiques si les conditions sont remplies) et les exonérations facultatives (qui dépendent d’une décision de la commune ou de l’intercommunalité).
Exonérations de plein droit : automatiques et sans condition de délibération
Ces exonérations s’appliquent sur tout le territoire, quelles que soient les décisions des collectivités locales.
- La location accidentelle d’une partie de votre habitation personnelle
Si vous louez une ou plusieurs pièces de votre résidence (principale ou secondaire) de manière tout à fait ponctuelle et non répétitive, vous êtes exonéré de CFE. Le caractère « accidentel » est ici crucial : il s’agit d’une location qui n’est pas destinée à se renouveler. - La location d’une partie de votre habitation principale
C’est le cas d’exonération le plus courant. Il est soumis à trois conditions cumulatives strictes :- Le bien loué fait partie intégrante de votre habitation principale : Il doit s’agir de pièces situées dans le même logement que celui où vous résidez habituellement. Une chambre d’amis ou une « chambre de bonne » intégrée à l’appartement principal sont des exemples valables.
- Le logement constitue la résidence principale du locataire : Le locataire doit y vivre de manière habituelle. Un étudiant y séjournant durant l’année universitaire est considéré comme y ayant sa résidence principale, même si son domicile fiscal reste chez ses parents.
- Le prix de location est fixé dans des limites raisonnables : L’administration fiscale publie chaque année des plafonds de loyer à ne pas dépasser (par mètre carré, avec une distinction entre l’Île-de-France et les autres régions). Le respect de ces plafonds est impératif pour bénéficier de l’exonération.
Attention aux logements indépendants
L’exonération ne s’applique pas si les pièces louées constituent un logement indépendant de votre habitation principale. Des critères comme une entrée séparée, une cuisine et une salle d’eau privatives, ou une boîte aux lettres distincte peuvent amener l’administration à requalifier le bien en logement autonome, vous rendant ainsi redevable de la CFE.
Exonérations facultatives : soumises à la décision de votre commune
Ces exonérations ne s’appliquent que si la commune (ou l’EPCI) n’a pas pris de délibération contraire pour les supprimer. Il est donc indispensable de se renseigner localement.
- La location de meublés de tourisme classés inclus dans votre habitation personnelle
Si vous louez une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) en tant que meublé de tourisme classé, vous pouvez être exonéré de CFE. Les conditions sont :- Le logement doit être officiellement classé « meublé de tourisme » selon la procédure du Code du tourisme (visite par un organisme accrédité).
- Le bien loué doit faire partie de votre habitation personnelle, c’est-à-dire un logement que vous occupez vous-même en dehors des périodes de location. Cela exclut les biens achetés uniquement dans un but locatif.
- La collectivité locale ne doit pas avoir voté pour supprimer cette exonération sur son territoire.
- Toutes les autres locations d’une partie de votre habitation personnelle
Cette catégorie vise les cas non couverts précédemment, comme la location saisonnière d’une partie de votre résidence secondaire qui ne serait pas classée meublé de tourisme. L’exonération est possible à condition, encore une fois, que le bien fasse partie de votre habitation personnelle et que la commune n’ait pas pris de délibération contraire.
Démarches et obligations déclaratives
Même si vous pensez être exonéré, des formalités déclaratives sont nécessaires, notamment au début de votre activité.
La déclaration initiale de CFE
Lors du démarrage de votre activité de location meublée, vous devez remplir le formulaire n° 1447-C-SD (ou Cerfa n°14187), intitulé « Déclaration initiale de cotisation foncière des entreprises ». Ce document doit être déposé auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien avant le 1er janvier de l’année suivant celle de la création de votre activité.
C’est dans ce formulaire que vous indiquerez si vous demandez le bénéfice d’une exonération et sur quel fondement. L’administration appliquera ensuite l’exonération automatiquement les années suivantes tant que votre situation ne change pas.
Pas de CFE la première année
Vous n’êtes pas redevable de la CFE l’année de la création de votre activité de location meublée. La première imposition est établie l’année suivante (N+1) sur la base de la valeur locative des biens de l’année N.
La déclaration de modification
Si votre situation évolue (par exemple, vous obtenez le classement « meublé de tourisme » en cours d’année, ou vous agrandissez la surface louée), vous devez le signaler via le formulaire n° 1447-M-SD. Ce document doit être déposé avant le deuxième jour ouvré suivant le 1er mai pour que le changement soit pris en compte pour la CFE de l’année suivante.
La gestion de ces formulaires, en plus de la liasse fiscale LMNP et d’une éventuelle déclaration de TVA, peut vite devenir un casse-tête. Pour simplifier ces démarches, des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée proposent un parcours entièrement automatisé. Après avoir renseigné votre numéro SIREN, la plateforme récupère vos informations et vous guide pour générer et télétransmettre votre liasse fiscale. Ce type de solution permet de sécuriser vos déclarations et d’éviter les erreurs, le tout pour un coût maîtrisé, bien inférieur à celui d’un expert-comptable traditionnel.
Cas particuliers et points de vigilance
Certaines situations méritent une attention particulière en matière de CFE.
Gîtes ruraux
L’exonération spécifique dont bénéficiaient les gîtes ruraux a été supprimée. Aujourd’hui, leur régime de CFE dépend de leur situation :
- S’ils sont classés « meublés de tourisme » et font partie de l’habitation personnelle du loueur, ils peuvent bénéficier de l’exonération facultative correspondante.
- Sinon, ils sont imposables à la CFE dans les conditions de droit commun.
Pluripropriété (timeshare)
Dans un montage en pluripropriété, c’est la société gérant l’immeuble qui est redevable de la taxe d’habitation. Si elle exerce une activité commerciale, elle paie aussi la CFE. L’associé qui loue de manière habituelle sa période de jouissance est lui-même considéré comme un loueur en meublé et devient donc imposable à la CFE, sauf s’il peut prétendre à l’une des exonérations vues précédemment.
Vérifiez toujours les délibérations locales !
Pour les exonérations facultatives, le seul moyen d’être certain de votre situation est de contacter directement le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien ou le service urbanisme/fiscalité de votre mairie. Ils pourront vous confirmer si une délibération supprimant l’exonération a été prise.
La Cotisation Foncière des Entreprises est donc un impôt incontournable pour la majorité des loueurs en meublé. Cependant, les nombreuses exonérations, notamment celles liées à la location d’une partie de sa propre habitation, permettent à de nombreux propriétaires d’y échapper. La clé est de bien analyser sa situation au regard des conditions précises fixées par la loi et de ne pas oublier les démarches déclaratives initiales. En cas de doute, s’appuyer sur des outils spécialisés ou un conseil professionnel reste la meilleure approche pour sécuriser sa situation fiscale.
FAQ – CFE et location meublée
Suis-je redevable de la CFE si je loue une chambre sur Airbnb ?
Oui, en principe. L’activité de location via des plateformes comme Airbnb est une activité imposable à la CFE. Cependant, vous pouvez être exonéré si la chambre fait partie de votre résidence principale, qu’elle constitue la résidence principale du locataire (ce qui est rarement le cas pour des séjours courts) et que le loyer est « raisonnable ». Plus probablement, si le logement est une partie de votre habitation personnelle (principale ou secondaire) et qu’il est classé « meublé de tourisme », vous pourriez bénéficier de l’exonération facultative, à condition que votre commune ne l’ait pas supprimée.
Quelle est la différence entre l’exonération de plein droit et l’exonération facultative ?
L’exonération de plein droit est automatique et s’applique partout en France dès lors que vous remplissez les conditions légales (ex: location d’une pièce de sa résidence principale). L’exonération facultative, quant à elle, dépend d’une décision politique de votre commune ou intercommunalité. Elle s’applique par défaut, mais la collectivité a le droit de voter une délibération pour la supprimer sur son territoire.
Comment savoir si ma commune a supprimé l’exonération de CFE pour les meublés ?
La source d’information la plus fiable est le Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend le bien loué. Vous pouvez également vous renseigner auprès des services de votre mairie. Cette vérification est essentielle avant de vous considérer comme exonéré au titre d’une exonération facultative.
Dois-je payer la CFE si mes revenus locatifs sont nuls ou très faibles ?
Oui. Si vous êtes assujetti à la CFE et ne bénéficiez d’aucune exonération, vous devrez payer une cotisation minimale. Cette cotisation est calculée sur une base forfaitaire dont le montant est voté par la collectivité locale et dépend du chiffre d’affaires réalisé. Même avec un chiffre d’affaires nul, une cotisation minimale reste due.
Faut-il un expert-comptable pour gérer la CFE et la déclaration LMNP ?
Ce n’est pas une obligation légale, mais c’est fortement recommandé, surtout si vous êtes au régime réel, qui implique une comptabilité et une liasse fiscale. Pour une alternative plus accessible, des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée automatisent la production de votre liasse fiscale et de votre déclaration de TVA. Elles constituent une solution fiable et économique pour remplir vos obligations déclaratives sans faire appel à un cabinet comptable traditionnel.
