Frais de notaire en LMNP : Charges déductibles ou Amortissements ?

Frais de notaire LMNP : charges ou amortissements ?

Vous venez d’investir dans un bien destiné à la location meublée et la question du traitement fiscal des « frais de notaire » se pose déjà ? C’est une étape cruciale pour optimiser votre fiscalité dès la première année. Devez-vous les déduire immédiatement comme une charge ou les amortir sur plusieurs décennies ? Ce choix, loin d’être anodin, impacte directement votre résultat imposable et la rentabilité de votre projet. Comprendre les mécanismes et les implications de chaque option est essentiel pour prendre la décision la plus judicieuse selon votre stratégie d’investissement.

Qu’est-ce que les frais de notaire réellement ?

L’expression « frais de notaire » est un abus de langage. En réalité, ces frais, également appelés frais d’acquisition, sont majoritairement composés de taxes et de droits collectés par le notaire pour le compte de l’État et des collectivités. Leur structure est essentielle à comprendre avant d’envisager leur traitement comptable.

La composition détaillée des frais d’acquisition

Les frais de notaire se décomposent en trois postes principaux :

1. Les droits de mutation à titre onéreux (DMTO) : C’est la part la plus importante des frais (environ 80 % du total). Elle comprend la taxe de publicité foncière et les droits d’enregistrement, qui sont reversés à la commune, au département et à l’État.
2. Les émoluments du notaire : Il s’agit de la rémunération réglementée du notaire pour la rédaction de l’acte de vente authentique et les formalités associées. Cette partie ne représente qu’environ 15 % du total des frais.
3. Les frais et débours : Ce sont les sommes que le notaire avance pour le compte de l’acquéreur afin de rémunérer les différents intervenants et obtenir les documents nécessaires à la vente (géomètre, cadastre, documents d’urbanisme, etc.).

Quel est le montant des frais de notaire ?

Le pourcentage des frais d’acquisition varie principalement selon la nature du bien immobilier :

• Pour un logement ancien : Ils représentent généralement 7 % à 8 % du prix de vente.
• Pour un logement neuf : Ils sont réduits et s’élèvent à 2 % ou 3 % du prix d’achat, car les droits de mutation sont moins élevés.

Le saviez-vous ? Si vous achetez un bien déjà meublé, il est possible de dissocier la valeur du mobilier du prix de l’immobilier dans l’acte de vente. Cette ventilation permet de réduire l’assiette de calcul des frais de notaire, car ces derniers ne s’appliquent que sur la valeur du bien immobilier. Une évaluation réaliste et justifiée du mobilier est alors indispensable.

Quel régime fiscal LMNP pour déduire ou amortir ces frais ?

Le traitement des frais d’acquisition n’est pas possible sous tous les régimes fiscaux de la location meublée. Votre choix initial entre le régime micro-BIC et le régime réel est déterminant.

• Le régime micro-BIC : Ce régime simplifié vous accorde un abattement forfaitaire sur vos recettes locatives (50 % pour la location classique, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés). Cet abattement est réputé couvrir l’ensemble de vos charges, y compris les frais de notaire. Il est donc impossible de déduire ou d’amortir la moindre dépense supplémentaire.
• Le régime réel LMNP : C’est le seul régime qui vous permet d’optimiser votre fiscalité en déduisant vos charges réelles et en pratiquant l’amortissement. C’est dans ce cadre que la question du traitement des frais de notaire se pose. Opter pour le régime réel est souvent bien plus avantageux, car il permet de réduire considérablement, voire d’annuler, votre résultat imposable.

Le choix entre le micro-BIC et le régime réel doit être mûrement réfléchi. Si le micro-BIC séduit par sa simplicité, le régime réel est la clé pour un investissement LMNP fiscalement optimisé.

Option 1 : La déduction immédiate des frais de notaire en charges

La première option offerte par l’administration fiscale est de considérer les frais d’acquisition comme des charges et de les déduire intégralement de vos revenus locatifs de la première année.

Comment déduire les frais de notaire en charges ?

Pour être déduits en charges, les frais de notaire doivent être inscrits dans la comptabilité de votre activité LMNP au cours de l’exercice de l’acquisition. Cela signifie qu’ils viendront diminuer directement le bénéfice imposable de votre première année de location.

Cette déduction est soumise à une condition stricte : l’activité de location meublée doit débuter en même temps que l’acquisition. Vous ne pouvez pas déduire des frais payés pour un bien qui a d’abord servi de résidence personnelle ou qui a été loué nu avant de passer en LMNP.

Pourquoi et quand choisir cette option ?

La déduction immédiate est une stratégie à « effet choc » qui peut être très pertinente dans certaines situations.

Avantages :

• Impact fiscal maximal et immédiat : Vous réduisez drastiquement votre bénéfice imposable dès la première année. Si vous anticipez une forte rentabilité dès le départ, cela peut permettre d’effacer totalement l’impôt sur vos premiers loyers.
• Simplicité comptable : Il s’agit d’une simple écriture de charge, sans suivi d’amortissement sur le long terme.

Inconvénients :

• Création d’un déficit important : La déduction de 7 % à 8 % du prix du bien en plus des autres charges (intérêts d’emprunt, travaux…) va très probablement créer un déficit important la première année.
• Report du déficit limité : Or, le déficit généré par les charges (hors amortissements) n’est reportable que sur les bénéfices LMNP des 10 années suivantes. Si vos bénéfices futurs ne sont pas suffisants pour absorber ce déficit en 10 ans, une partie de l’avantage fiscal sera perdue.

Cette option est donc à privilégier pour les investissements à très forte rentabilité immédiate, où le bénéfice de la première année est suffisamment élevé pour justifier une réduction fiscale massive.

Option 2 : L’amortissement des frais de notaire sur le long terme

La seconde option, et la plus couramment recommandée, est d’intégrer les frais de notaire à la valeur du bien pour les amortir sur la durée.

Comment amortir les frais d’acquisition ?

L’amortissement est un mécanisme comptable qui permet de constater la perte de valeur d’un bien due à l’usure et au temps. En LMNP, cela se traduit par une charge « fictive » (non décaissée) qui vient réduire chaque année votre bénéfice imposable.

Pour amortir les frais de notaire, la procédure est la suivante :

1. Immobiliser les frais : Au lieu de les passer en charges, vous les ajoutez à la valeur d’acquisition de votre bien immobilier. Par exemple, pour un bien acheté 200 000 € avec 15 000 € de frais, la valeur à amortir sera de 215 000 € (hors part du terrain).
2. Appliquer la même durée d’amortissement : Les frais de notaire suivent la même durée d’amortissement que le composant principal du bien, c’est-à-dire le « gros œuvre ». Cette durée est généralement comprise entre 25 et 40 ans.
3. Calculer l’annuité d’amortissement : Chaque année, une fraction de ces frais sera déduite de votre résultat, étalant ainsi l’avantage fiscal sur toute la durée de détention.

Cette méthode s’inscrit dans la logique de l’amortissement par composants en LMNP, qui est la norme pour ce type d’investissement.

Les avantages de l’amortissement à long terme

Amortir les frais de notaire est souvent la stratégie la plus prudente et la plus rentable sur la durée.

Avantages :

• Avantage fiscal pérenne : Vous bénéficiez d’une réduction d’impôt lissée sur plusieurs décennies, ce qui assure une optimisation fiscale stable et durable.
• Meilleure gestion des déficits : En évitant de créer un déficit de charges massif la première année, vous optimisez le report des amortissements non déductibles, qui sont reportables à vie.
• Vision à long terme : Cette méthode est parfaitement alignée avec une stratégie d’investissement patrimoniale, où l’objectif est de conserver le bien sur le long terme.

Inconvénients :

• Impact fiscal initial plus faible : Vous ne bénéficiez pas d’une grosse réduction d’impôt la première année.
• Complexité comptable accrue : La mise en place et le suivi d’un tableau d’amortissement sont plus complexes qu’une simple déduction de charge. C’est pourquoi le recours à un spécialiste ou à une solution dédiée est quasi indispensable.

Frais de notaire LMNP : le verdict, déduction ou amortissement ?

Le choix final dépend entièrement de votre profil d’investisseur, de la rentabilité de votre bien et de votre stratégie fiscale.

Voici un tableau récapitulatif pour vous aider à décider :

Critère	Déduction en charges	Amortissement
Impact fiscal	Immédiat et fort (Année 1)	Lissé sur 25-40 ans
Profil idéal	Investissement à très haute rentabilité immédiate	Stratégie patrimoniale long terme
Gestion du déficit	Reportable 10 ans (risque de perte)	Reportable sans limite de durée
Complexité	Simple	Nécessite un suivi comptable rigoureux
Recommandation	Cas spécifiques	Option recommandée dans 95 % des cas

En résumé, l’amortissement est presque toujours la meilleure option. Il offre une sécurité et une optimisation fiscale bien supérieures sur le long terme. La déduction en charges reste une stratégie de niche, réservée aux projets générant des bénéfices exceptionnels dès la première année, et où l’investisseur est certain de pouvoir absorber le déficit créé en moins de 10 ans.

La condition essentielle : le timing de votre début d’activité

Un point fondamental doit être rappelé : pour que les frais d’acquisition (notaire, agence) puissent être pris en compte (en charge ou en amortissement), votre activité LMNP doit avoir démarré à la date d’acquisition du bien.

Concrètement, si vous avez acheté un appartement il y a 5 ans pour y vivre, et que vous décidez de le mettre en location meublée aujourd’hui, vous ne pourrez pas récupérer les frais de notaire payés à l’époque. La dépense est considérée comme personnelle et antérieure à la création de votre activité professionnelle.

La valeur d’entrée du bien dans votre patrimoine LMNP sera alors sa valeur vénale au jour du début de la location, et non son prix d’achat initial. C’est cette valeur qui servira de base pour vos futurs amortissements, mais les frais de notaire de l’époque, eux, sont définitivement perdus pour votre comptabilité LMNP.

Le choix d’affecter un bien à la location meublée doit donc idéalement se faire dès l’achat pour maximiser les avantages du LMNP.

En définitive, la gestion des frais de notaire en LMNP au régime réel est un levier d’optimisation puissant. Bien que la déduction en charges existe, l’amortissement s’impose comme la stratégie la plus sûre et la plus rentable pour la grande majorité des investisseurs. Il assure une réduction d’impôt durable et sécurise la gestion de vos déficits sur le long terme, transformant une dépense initiale importante en un avantage fiscal récurrent.

FAQ : Frais de notaire en LMNP

Peut-on amortir des frais de notaire payés pour un bien acquis il y a plusieurs années ?

Non. Si le bien a été utilisé à titre personnel (résidence principale ou secondaire) ou loué nu avant de passer en LMNP, les frais d’acquisition payés lors de l’achat ne peuvent pas être intégrés à la comptabilité LMNP. Seules les dépenses engagées à partir de la date de début d’activité en location meublée sont prises en compte.

Quelle est la durée exacte pour l’amortissement des frais de notaire ?

Les frais de notaire sont ajoutés à la valeur du « gros œuvre » du bien immobilier et sont donc amortis sur la même durée. Cette durée, conforme aux usages et aux recommandations de l’administration fiscale, se situe généralement entre 25 et 40 ans. La durée exacte peut dépendre de la nature spécifique du bâtiment et de son emplacement.

Le traitement des frais d’agence est-il identique ?

Oui, absolument. Les frais d’agence, tout comme les frais de notaire, sont des frais directement liés à l’acquisition du bien. L’investisseur a donc le même choix : soit les passer en charges déductibles l’année de l’achat, soit les immobiliser en les ajoutant au prix d’acquisition pour les amortir sur la même durée que le bien. La stratégie à adopter suit la même logique que pour les frais de notaire.

Est-il obligatoire de passer par un expert-comptable pour gérer ces amortissements ?

Bien que non obligatoire légalement, il est très fortement recommandé de se faire accompagner. La comptabilité au régime réel, la ventilation par composants et le calcul des amortissements sont complexes et sources d’erreurs potentielles en cas de contrôle fiscal. Une alternative moderne et économique consiste à utiliser une plateforme de déclaration en ligne spécialisée, qui automatise ces calculs complexes et garantit la conformité de votre déclaration pour un tarif bien plus abordable qu’un cabinet traditionnel.