Liste des Meubles Obligatoires en LMNP : Guide Pratique pour Propriétaires

Vous êtes propriétaire et envisagez de vous lancer dans la location meublée non professionnelle (LMNP) ? Ce statut offre de nombreux avantages fiscaux, mais il repose sur une condition essentielle : votre logement doit être considéré comme « meublé » aux yeux de la loi. Mais qu’est-ce que cela signifie concrètement ? Suffit-il d’installer un lit et une table pour être en règle ? La réponse est non. Une liste précise d’équipements est exigée pour que votre bien puisse prétendre à ce statut. Connaître cette liste est la première étape pour sécuriser votre investissement et optimiser votre rentabilité.

Qu’est-ce qu’un logement meublé au sens de la loi ?

Avant de détailler le mobilier requis, il est crucial de comprendre la définition légale. Selon la loi ALUR (loi pour l’Accès au Logement et un Urbanisme Rénové), un logement meublé est un logement décent équipé d’un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d’y dormir, manger et vivre convenablement.

Cette définition vise à garantir que le locataire puisse s’installer immédiatement en n’apportant que ses effets personnels. L’objectif est de distinguer clairement une location meublée d’une location vide.

Le cadre légal de référence
La liste précise des éléments de mobilier obligatoires est fixée par le décret n°2015-981 du 31 juillet 2015. Ce texte s’applique à tous les baux de location meublée signés depuis le 1er septembre 2015. Pour les baux antérieurs, la législation était plus floue, mais il est fortement conseillé de se conformer à cette liste pour éviter tout litige.

Il est également important de noter que la notion de « semi-meublé » n’a aucune existence juridique. Un logement qui ne contient pas l’intégralité des éléments de la liste officielle sera considéré comme une location vide par l’administration fiscale et les tribunaux, avec toutes les conséquences que cela implique.

La liste complète des meubles obligatoires pour votre location LMNP

Pour qu’un logement soit qualifié de meublé, il doit comporter, au minimum, les onze éléments suivants. Il est conseillé de les répartir de manière logique dans les différentes pièces du logement.

Dans la chambre

• Literie avec couette ou couverture : Cela inclut un lit (sommier et matelas). La loi ne précise pas les dimensions, mais elles doivent être adaptées à la taille de la pièce et au nombre d’occupants prévus.
• Dispositif d’occultation des fenêtres : Il s’agit d’un élément essentiel pour les pièces destinées à être des chambres. Cela peut prendre la forme de volets, de stores ou de rideaux occultants.

Dans la cuisine ou le coin cuisine

• Plaques de cuisson : Elles doivent être fonctionnelles. Il peut s’agir de plaques électriques, vitrocéramiques, à induction ou au gaz.
• Four ou four à micro-ondes : La présence de l’un ou de l’autre est suffisante. Proposer les deux est un plus apprécié des locataires.
• Réfrigérateur et congélateur (ou compartiment à congélation) : Le logement doit disposer d’un réfrigérateur avec un compartiment à congélation (freezer) capable d’atteindre une température de -6°C au maximum. Un congélateur séparé est également une option valable.
• Vaisselle en quantité suffisante : Le locataire doit pouvoir prendre ses repas. Cela inclut assiettes (plates, creuses, à dessert), verres, tasses et couverts en nombre suffisant pour la capacité d’accueil du logement.
• Ustensiles de cuisine : L’indispensable pour préparer les repas doit être fourni. Pensez aux poêles, casseroles, plats, mais aussi aux couteaux de cuisine, spatule, passoire, etc.

Dans les autres espaces de vie

• Table et sièges : Une table pour prendre les repas et un nombre de chaises correspondant au nombre de couchages sont requis.
• Étagères de rangement : Des solutions de rangement doivent être disponibles pour que le locataire puisse stocker ses affaires (vêtements, livres, etc.). Une armoire, une commode ou des étagères murales remplissent cette fonction.
• Luminaires : Chaque pièce doit être équipée de points lumineux en état de marche (ampoules incluses). Il ne suffit pas d’avoir une douille nue.
• Matériel d’entretien ménager adapté : Le matériel doit correspondre à la nature des sols. Un aspirateur est indispensable s’il y a de la moquette ; un balai, une serpillère et un seau sont nécessaires pour du carrelage ou du parquet.

Les conséquences d’une liste de mobilier incomplète

Ne pas respecter cette liste d’équipements obligatoires n’est pas anodin et peut avoir des conséquences financières et juridiques importantes pour le propriétaire bailleur. Si un locataire saisit la justice et que le juge constate l’absence d’un ou plusieurs éléments essentiels, il peut décider de requalifier le bail de location meublée en bail de location vide.

Cette requalification est lourde de conséquences :

1. Conséquences fiscales : C’est le risque le plus important. La requalification entraîne la perte du statut LMNP et de ses avantages. Vos revenus locatifs ne seront plus imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), mais dans celle des revenus fonciers.
   • Pour le régime micro : L’abattement forfaitaire passe de 50 % (en micro-BIC) à 30 % (en micro-foncier).
   • Pour le régime réel : Vous perdez le principal avantage du LMNP réel : la possibilité de pratiquer l’amortissement sur le bien immobilier et le mobilier. L’amortissement permet de réduire considérablement, voire d’annuler, votre impôt sur les revenus locatifs pendant de nombreuses années.
2. Conséquences contractuelles : La nature du bail change. La durée minimale du contrat de location passe de 1 an (ou 9 mois pour un étudiant) pour un meublé à 3 ans pour une location vide. Cela réduit considérablement votre flexibilité en tant que propriétaire. Les conditions de préavis pour donner congé au locataire deviennent également plus strictes.

Gérer correctement ces aspects fiscaux est essentiel. Pour les propriétaires qui choisissent le régime réel, la tenue d’une comptabilité précise, incluant les amortissements du mobilier et de l’immobilier, est une obligation. C’est là que des solutions spécialisées peuvent simplifier la vie. Chez Ma Déclaration Meublée, nous proposons une plateforme en ligne qui automatise la génération de votre liasse fiscale LMNP, en récupérant vos données comptables pour éliminer les erreurs de saisie. Notre service, accessible 24/7, vous permet de réaliser votre déclaration en quelques clics et de la télétransmettre directement à l’administration fiscale, le tout pour un tarif maîtrisé, bien inférieur à celui d’un expert-comptable traditionnel.

Conseils pratiques pour meubler votre bien LMNP

Au-delà de la simple conformité légale, l’ameublement de votre bien est un levier stratégique pour attirer et fidéliser de bons locataires, et ainsi maximiser votre rentabilité.

Comment choisir le bon mobilier ?

Réfléchissez d’abord à votre locataire cible. Un étudiant n’aura pas les mêmes attentes qu’un jeune couple ou un professionnel en mission.

• Solidité et durabilité : Privilégiez des meubles robustes qui résisteront aux multiples locations. Un investissement initial légèrement plus élevé dans la qualité sera vite rentabilisé.
• Fonctionnalité et optimisation de l’espace : Dans les petites surfaces, pensez aux meubles multifonctions : canapé-lit, table basse relevable, lit avec tiroirs de rangement…
• Style neutre et intemporel : Une décoration sobre et contemporaine plaira au plus grand nombre. Évitez les choix trop personnels ou les couleurs criardes. Le locataire doit pouvoir se projeter et s’approprier les lieux.
• Facilité d’entretien : Optez pour des matériaux et des tissus faciles à nettoyer (housses de canapé lavables, sols non salissants…).
• Standardisation : Pour la vaisselle et les petits équipements, choisissez des gammes standards et suivies. En cas de casse, le locataire pourra facilement remplacer l’élément à l’identique.

Aller au-delà de la liste minimale pour vous démarquer

Rien ne vous empêche d’ajouter des équipements pour améliorer le confort du locataire et justifier un loyer plus élevé. Ces éléments peuvent faire la différence sur un marché concurrentiel :

• Une machine à laver le linge
• Un lave-vaisselle
• Une télévision
• Une connexion Internet (attention, en tant que titulaire de l’abonnement, vous êtes légalement responsable de son usage)
• Une cafetière, une bouilloire, un grille-pain
• Un bureau, surtout pour les logements destinés aux étudiants ou aux télétravailleurs

Gestion du mobilier en cours de bail : qui paie quoi ?

Une question récurrente concerne la responsabilité en cas de panne ou de casse d’un équipement. La règle est simple et dictée par la cause de la défaillance.

• Usure normale ou vétusté : Si un appareil tombe en panne en raison de son âge ou d’une usure normale, c’est au propriétaire de le réparer ou de le remplacer. Le nouvel équipement doit être de qualité au moins équivalente à l’ancien.
• Casse ou mauvais usage par le locataire : Si la dégradation résulte d’une négligence, d’un accident ou d’une mauvaise utilisation de la part du locataire, c’est à ce dernier de prendre en charge la réparation ou le remplacement. Il devra également fournir un équipement de qualité équivalente.

En cas de litige, privilégiez toujours une solution à l’amiable. Si le dialogue est rompu, la procédure consiste à envoyer une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception. Sans réponse, vous pouvez saisir la commission départementale de conciliation ou un conciliateur de justice avant d’envisager une action en justice.

Le respect de la liste des meubles obligatoires est le fondement de votre activité de Loueur en Meublé Non Professionnel. C’est une condition non négociable pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse et sécuriser juridiquement votre location. En allant au-delà de ce minimum légal avec un aménagement de qualité, vous transformez une contrainte en une opportunité d’améliorer l’attractivité et la rentabilité de votre investissement immobilier.

FAQ : Meubles obligatoires en LMNP

Faut-il obligatoirement fournir des meubles neufs ?

Non, la loi n’impose pas que le mobilier soit neuf. Cependant, tous les équipements doivent être en bon état de fonctionnement et d’usage, et répondre aux normes de sécurité en vigueur. Un meuble trop usé ou un appareil défectueux ne serait pas considéré comme remplissant sa fonction.

Que faire si le locataire souhaite apporter ses propres meubles ?

Le locataire a le droit d’ajouter ses propres meubles. En revanche, il ne peut pas vous obliger à retirer ceux qui sont déjà présents. La solution la plus courante est que le locataire stocke à ses frais le mobilier qu’il ne souhaite pas utiliser, à condition de le remettre en place et en bon état à la fin du bail. Il est interdit de lui faire signer une décharge pour vous soustraire à l’obligation de fournir la liste complète des équipements.

La liste des meubles est-elle différente pour un studio ou une colocation ?

Non, la liste fixée par le décret de 2015 est un minimum légal qui s’applique à tous les types de logements meublés constituant la résidence principale du locataire, quelle que soit leur taille. Bien sûr, le bon sens prévaut : la taille des meubles et la quantité de vaisselle ou de sièges doivent être adaptées à la surface du logement et à sa capacité d’accueil maximale telle que définie dans le bail.