Vous louez un bien en meublé et vous vous interrogez sur le régime fiscal le plus simple pour déclarer vos revenus ? Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) vous ouvre les portes du régime micro-BIC, une option réputée pour sa facilité de gestion. Mais est-elle toujours la plus avantageuse pour votre portefeuille ? Entre les plafonds de revenus, les taux d’abattement et les évolutions législatives pour 2024 et 2025, il est essentiel de bien comprendre son fonctionnement pour faire le bon choix.
Qu’est-ce que le régime micro-BIC pour un LMNP ?
Contrairement à la location vide qui génère des revenus fonciers, la location meublée est considérée comme une activité commerciale. Vos revenus locatifs sont donc imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). En tant que Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous avez le choix entre deux régimes d’imposition : le régime réel ou le régime micro-BIC.
Le régime micro-BIC est le régime d’imposition par défaut, appliqué automatiquement si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas certains seuils. Sa grande popularité vient de sa simplicité : au lieu de déduire vos charges une par une, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos revenus bruts. Cet abattement est censé couvrir l’ensemble de vos dépenses (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux, etc.). Vous êtes ensuite imposé sur le montant restant.
Ce système simplifie grandement vos obligations comptables et déclaratives. Cependant, cette simplicité a un coût : si vos charges réelles dépassent le montant de l’abattement, vous payez plus d’impôts qu’avec le régime réel. Le choix dépend donc entièrement de votre situation personnelle.
Les conditions pour bénéficier du statut LMNP
Avant même de choisir votre régime fiscal, vous devez vous assurer de respecter les conditions du statut LMNP. Vous êtes considéré comme loueur non professionnel si vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles sont inférieures à 23 000 €.
- Vos recettes locatives sont inférieures aux autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, pensions, autres BIC…).
Si vous dépassez ces deux seuils simultanément, vous basculez automatiquement sous le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), dont les règles fiscales et sociales sont différentes.
Plafonds et abattements du micro-BIC : ce qui change en 2024-2025
La fiscalité de la location meublée a connu des évolutions importantes récemment, notamment pour les meublés de tourisme. Il est crucial de bien distinguer les règles applicables aux revenus de 2024 (déclarés en 2025) de celles qui s’appliqueront aux revenus de 2025 (déclarés en 2026).
Plafonds de revenus pour rester au micro-BIC
Pour bénéficier du régime micro-BIC, votre chiffre d’affaires annuel (total des loyers encaissés, charges comprises) ne doit pas dépasser un certain plafond. Ce seuil varie selon la nature de votre location.
| Type de location meublée | Plafond de revenus 2024 | Plafond de revenus 2025 |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (classique) | 77 700 € | 77 700 € |
| Meublé de tourisme non classé | 77 700 € | 15 000 € |
| Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes | 188 700 € | 77 700 € |
Le changement majeur concerne la location saisonnière à partir de 2025. La loi dite « anti-Airbnb » a drastiquement abaissé les plafonds pour les meublés de tourisme afin de réguler le marché. Un propriétaire de meublé de tourisme non classé générant 20 000 € de revenus en 2025 sera donc automatiquement soumis au régime réel.
L’abattement forfaitaire : votre principal avantage fiscal
L’avantage clé du régime micro-BIC est son abattement fiscal. Son taux dépend, lui aussi, du type de location et des nouvelles réglementations.
| Type de location meublée | Taux d’abattement (revenus 2024) | Taux d’abattement (revenus 2025) |
|---|---|---|
| Location meublée longue durée (classique) | 50 % | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 50 % | 30 % |
| Meublé de tourisme classé et chambres d’hôtes | 71 % | 50 % |
L’abattement minimum est de 305 €. Si vos recettes sont inférieures à ce montant, vous ne payez aucun impôt. Après application de cet abattement, le bénéfice imposable est ajouté à vos autres revenus et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, ainsi qu’aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Exemple de calcul pour une location longue durée :
Vous avez perçu 10 000 € de loyers en 2024.
– Abattement forfaitaire : 10 000 € x 50 % = 5 000 €
– Revenu imposable : 10 000 € – 5 000 € = 5 000 €
C’est sur cette base de 5 000 € que vous serez imposé.
Les démarches et obligations du LMNP au micro-BIC
Même si le régime est simplifié, quelques étapes administratives sont incontournables.
1. L’immatriculation de votre activité
Dès le début de votre activité de location meublée, vous devez l’immatriculer. Cette démarche est obligatoire et gratuite. Elle s’effectue en ligne sur le site du guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle) dans les 15 jours suivant le début de la location.
Cette immatriculation vous permet d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour déclarer vos revenus. C’est également à ce moment que vous indiquez votre choix de régime fiscal. Si vous ne faites rien, le micro-BIC est appliqué par défaut si vous respectez les plafonds.
2. La déclaration de vos revenus
La déclaration est très simple. Chaque année, au moment de votre déclaration d’impôt sur le revenu, vous devez remplir le formulaire complémentaire n°2042 C-PRO. Vous y reporterez :
- Votre numéro SIRET.
- Le montant total de vos recettes brutes (loyers + charges locatives perçues).
Attention : N’appliquez pas vous-même l’abattement ! C’est l’administration fiscale qui s’en charge automatiquement. Vous devez déclarer 100% de ce que vous avez encaissé.
3. Les obligations comptables allégées
Le régime micro-BIC vous dispense de tenir une comptabilité complète. Toutefois, vous devez conserver une trace de vos opérations :
- Un livre des recettes : Il doit lister chronologiquement tous les loyers encaissés, en précisant leur origine.
- Un registre des achats (recommandé) : Il récapitule les dépenses professionnelles de l’année.
- Conserver toutes les factures et justificatifs liés à votre activité.
Micro-BIC ou régime réel : comment choisir ?
Le régime micro-BIC est séduisant par sa simplicité, mais il est rarement le plus optimal sur le plan fiscal. Le régime réel, bien que plus complexe, permet souvent de réduire, voire d’annuler complètement, votre impôt sur les revenus locatifs.
Les limites de l’abattement forfaitaire
Le principal inconvénient du micro-BIC est son abattement forfaitaire. Si le total de vos charges déductibles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, charges de copropriété, travaux, frais de notaire LMNP, etc.) représente plus de 50 % de vos loyers (ou 30 % pour un meublé de tourisme non classé en 2025), vous perdez de l’argent.
Le pouvoir de l’amortissement
L’avantage décisif du régime réel est la possibilité de déduire l’amortissement du bien immobilier et du mobilier. L’amortissement est la constatation comptable de la perte de valeur d’un bien due à l’usure et au temps. En LMNP, vous pouvez déduire chaque année une fraction du prix d’achat de votre bien et de vos meubles, ce qui diminue considérablement votre base imposable. Cet avantage n’existe absolument pas en micro-BIC.
Le régime réel permet donc de déduire toutes vos charges réelles et l’amortissement, ce qui aboutit très souvent à un résultat fiscal nul ou négatif (un déficit). Ce déficit peut ensuite être reporté pendant 10 ans, vous assurant de ne pas payer d’impôts sur vos loyers pendant une longue période. Pour en savoir plus, consultez notre guide complet pour savoir s’il faut choisir entre LMNP micro-BIC ou réel.
Simplifier le régime réel grâce à l’automatisation
La complexité administrative du régime réel peut effrayer : bilan, compte de résultat, tableaux d’amortissement… Heureusement, il n’est plus nécessaire de dépenser des centaines d’euros chez un expert-comptable. Des plateformes en ligne comme la nôtre permettent aujourd’hui d’automatiser entièrement la génération de votre liasse fiscale LMNP. En répondant à un questionnaire simple, notre outil s’occupe de tous les calculs complexes, y compris les amortissements, et vous permet de télétransmettre votre déclaration aux impôts en quelques clics. Cette solution rend les avantages du LMNP au réel accessibles à tous, pour un coût très maîtrisé.
Comment passer du micro-BIC au régime réel ?
Si vous constatez que le régime réel est plus intéressant pour vous, vous pouvez y opter même si vous êtes en dessous des seuils du micro-BIC. Pour cela, vous devez envoyer un courrier de levée d’option à votre Service des Impôts des Entreprises (SIE). Cette option doit être exercée avant la date limite de dépôt de la déclaration de revenus de l’année pour laquelle vous souhaitez en bénéficier. L’option est ensuite valable pour un an et reconduite tacitement.
Le régime micro-BIC reste une excellente porte d’entrée pour les LMNP dont les charges sont très faibles. Sa simplicité est un atout indéniable. Cependant, avec les nouvelles restrictions sur les abattements et les plafonds, notamment pour la location saisonnière, son intérêt diminue. Pour la majorité des investisseurs, et particulièrement ceux qui ont souscrit un crédit ou réalisent des travaux, le régime réel s’avère bien plus rentable. Prenez le temps de simuler votre situation pour faire un choix éclairé et maximiser les avantages fiscaux de votre investissement locatif.
FAQ – Régime micro-BIC en LMNP
Le numéro SIRET est-il obligatoire en micro-BIC ?
Oui, absolument. Dès que vous commencez une activité de location meublée, même occasionnelle, vous devez l’immatriculer sur le site de l’INPI pour obtenir un numéro SIRET. Il est indispensable pour remplir votre déclaration de revenus 2042 C-PRO.
Puis-je déduire mes charges réelles (travaux, intérêts) en micro-BIC ?
Non. Le principe du micro-BIC repose sur un abattement forfaitaire qui est réputé couvrir toutes vos charges. Vous ne pouvez rien déduire en plus. Si vos charges réelles sont importantes, le régime réel est certainement plus adapté.
Que se passe-t-il si je dépasse les plafonds du micro-BIC ?
Si vos recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC (par exemple, 77 700 € pour une location classique), vous basculez automatiquement au régime réel d’imposition pour l’année du dépassement. Vous bénéficiez toutefois d’une tolérance si c’est la première ou la deuxième année de dépassement.
L’amortissement du bien est-il possible en micro-BIC ?
Non, l’amortissement du bien immobilier et du mobilier est un mécanisme comptable et fiscal exclusif au régime réel LMNP. C’est l’un des principaux avantages qui pousse les investisseurs à opter pour le régime réel, car il permet souvent de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs.
