Vous possédez un bien en LMNP et envisagez de le revendre ? La loi de finances 2025 a profondément rebattu les cartes du calcul de la plus-value immobilière, et il est crucial de maîtriser ces nouvelles règles pour anticiper votre fiscalité. L’un des plus grands avantages du LMNP au régime réel, à savoir la non-prise en compte des amortissements lors de la cession, a été réformé.
Cette modification change radicalement la donne pour les investisseurs. Comprendre le nouveau mécanisme de calcul de la plus-value LMNP en 2025 n’est plus une option, mais une nécessité pour optimiser votre patrimoine et éviter les mauvaises surprises. Décryptage complet du fonctionnement, des impacts et des stratégies à adopter.
Qu’est-ce que la plus-value immobilière en LMNP ?
Avant d’aborder les changements de 2025, il est essentiel de revenir aux fondamentaux. La plus-value immobilière en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) correspond au gain que vous réalisez lors de la vente de votre bien. C’est un principe simple en apparence, mais dont les détails de calcul sont déterminants pour l’impôt final.
La formule de base
La plus-value brute est la différence entre le prix de vente de votre bien et son prix d’achat corrigé.
Plus-value brute = Prix de vente corrigé – Prix d’achat corrigé
Ce calcul, bien que simple, nécessite de bien définir chacun de ses termes.
- Le prix d’achat corrigé : Il s’agit du prix d’acquisition initial auquel on ajoute certains frais. Vous pouvez opter soit pour leurs montants réels, soit pour un forfait :
- Frais d’acquisition : Frais de notaire, commissions d’agence, etc. Vous pouvez ajouter leur montant réel ou appliquer un forfait de 7,5 % du prix d’achat.
- Dépenses de travaux : Uniquement les travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration qui n’ont pas déjà été déduits de vos revenus locatifs. Vous pouvez ajouter leur montant réel ou un forfait de 15 % du prix d’achat si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans.
- Le prix de vente corrigé : C’est le montant inscrit dans l’acte de vente, duquel vous pouvez déduire les frais supportés lors de la cession, comme les diagnostics techniques obligatoires, les frais de mainlevée d’hypothèque ou encore la commission d’agence si elle est à votre charge.
Le grand changement de 2025 : la réintégration des amortissements
La véritable révolution fiscale pour les LMNP au régime réel réside ici. La loi de finances pour 2025 met fin à une niche fiscale particulièrement avantageuse qui a fait le succès de ce statut.
Jusqu’à présent, les amortissements pratiqués sur le bien immobilier et le mobilier permettaient de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs chaque année. Lors de la revente, ces amortissements étaient totalement ignorés dans le calcul de la plus-value. C’était le double avantage du LMNP au réel : moins d’impôts pendant la détention et pas d’impact à la revente.
À partir du 1er janvier 2025, cette règle change. L’administration fiscale considère désormais que les amortissements déduits pendant la période de location doivent être pris en compte lors de la cession. Concrètement, le montant total des amortissements pratiqués (hors mobilier et équipements) vient diminuer la valeur d’origine du bien, ce qui augmente mécaniquement la plus-value imposable.
La nouvelle formule de calcul devient donc :
Plus-value brute (2025) = Prix de vente – (Prix d’achat – Amortissements déduits)
Un impact fiscal majeur à anticiper
Cette réintégration des amortissements peut faire plus que doubler l’impôt sur la plus-value lors de la revente. Il est impératif pour les investisseurs LMNP d’intégrer ce nouveau paramètre dans leur stratégie patrimoniale, notamment en ce qui concerne la durée de détention du bien.
Comment calculer l’impôt sur la plus-value LMNP en 2025 ? (Exemple concret)
Pour bien mesurer l’impact de cette réforme, rien ne vaut un exemple chiffré. Prenons le cas d’un investisseur ayant acheté un appartement 250 000 € (frais inclus). Il le revend 320 000 € après 8 ans de location au régime réel simplifié LMNP. Pendant cette période, il a déduit 80 000 € d’amortissements.
Calcul avant la réforme de 2025
- Calcul de la plus-value brute :
- Prix de vente : 320 000 €
- Prix d’acquisition : 250 000 €
- Plus-value brute = 320 000 € – 250 000 € = 70 000 €
- Calcul de la plus-value nette imposable (après 8 ans) :
- Abattement pour l’impôt sur le revenu (IR) : 18 % (6 %/an pour les années 6, 7 et 8). Soit 70 000 € * 18 % = 12 600 €.
- Base imposable IR : 70 000 € – 12 600 € = 57 400 €.
- Abattement pour les prélèvements sociaux (PS) : 4,95 % (1,65 %/an pour les années 6, 7 et 8). Soit 70 000 € * 4,95 % = 3 465 €.
- Base imposable PS : 70 000 € – 3 465 € = 66 535 €.
- Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu (19 %) : 57 400 € * 19 % = 10 906 €.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 66 535 € * 17,2 % = 11 444 €.
- Total de l’impôt dû : 22 350 €
Calcul après la réforme de 2025
- Calcul de la plus-value brute (avec réintégration) :
- Les 80 000 € d’amortissements sont réintégrés.
- Prix d’achat « ajusté » : 250 000 € – 80 000 € = 170 000 €.
- Plus-value brute = 320 000 € – 170 000 € = 150 000 €
- Calcul de la plus-value nette imposable (après 8 ans) :
- Abattement IR (18 %) : 150 000 € * 18 % = 27 000 €.
- Base imposable IR : 150 000 € – 27 000 € = 123 000 €.
- Abattement PS (4,95 %) : 150 000 € * 4,95 % = 7 425 €.
- Base imposable PS : 150 000 € – 7 425 € = 142 575 €.
- Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu (19 %) : 123 000 € * 19 % = 23 370 €.
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : 142 575 € * 17,2 % = 24 529 €.
- Total de l’impôt dû : 47 899 €
Dans cet exemple, l’impôt sur la plus-value passe de 22 350 € à 47 899 €, soit une augmentation de plus de 114 %.
Les taux d’imposition et abattements pour durée de détention
Heureusement, le régime des plus-values des particuliers, qui s’applique au LMNP, conserve son système d’abattements progressifs en fonction de la durée de détention. C’est le principal levier pour atténuer l’impact de la réforme.
La plus-value nette est soumise à deux taxes :
- Un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
- Des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Soit un total de 36,2 % avant abattement. Les abattements commencent à s’appliquer à partir de la 6ème année de détention et conduisent à une exonération totale après une certaine période.
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) | Taux effectif d’imposition |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % | 34,8 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 22 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,8 % |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,7 % |
| 30 ans | 100 % | 100,00 % | 0 % |
Points clés à retenir :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Stratégies pour optimiser votre fiscalité et réduire l’impact de la réforme
Face à cette nouvelle donne, les investisseurs doivent adapter leur stratégie. Plusieurs leviers existent pour limiter, voire annuler, l’imposition sur la plus-value.
Conserver le bien sur le long terme
C’est la stratégie la plus évidente et la plus efficace. Comme le montre le tableau ci-dessus, le temps est votre meilleur allié. En conservant votre bien au moins 22 ans, vous effacez complètement l’impôt sur le revenu. En attendant 30 ans, vous êtes totalement exonéré. La réintégration des amortissements devient alors sans effet.
Profiter des cas d’exonération spécifiques
Certaines situations permettent une exonération totale ou partielle de la plus-value, indépendamment de la durée de détention :
- Vente de la résidence principale : Si le bien loué devient votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée.
- Prix de cession inférieur à 15 000 € : Pour les petites surfaces ou les biens de faible valeur.
- Première cession d’un logement autre que la résidence principale : Si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l’achat de votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
- Cédant retraité ou invalide : Sous conditions de ressources.
- Expropriation pour cause d’utilité publique.
L’exception notable des résidences gérées
Le texte de la loi de finances 2025 prévoit une exception de taille : la réintégration des amortissements ne s’applique pas aux cessions de biens situés dans certaines résidences de services gérées. Sont concernés :
- Les résidences pour étudiants.
- Les résidences pour seniors.
- Les EHPAD.
- Les établissements spécialisés dans l’accueil de personnes handicapées.
Attention, les résidences de tourisme sont exclues de cette exonération. L’investissement dans un LMNP en résidence seniors ou étudiante conserve donc un avantage fiscal majeur à la revente.
L’alternative de la donation ou succession
Transmettre le bien de votre vivant (donation) ou après votre décès (succession) est une autre façon de « purger » la plus-value. Ces transmissions ne sont pas considérées comme des cessions à titre onéreux et ne déclenchent donc pas d’imposition sur la plus-value. Les héritiers ou donataires reçoivent le bien avec une valeur réévaluée au jour de la transmission.
Le régime réel reste-t-il avantageux après 2025 ?
La question est légitime : face à cet alourdissement de la fiscalité à la sortie, faut-il abandonner le régime réel LMNP ? La réponse est non, mais il demande plus de stratégie.
L’amortissement reste un outil d’optimisation extrêmement puissant pendant la phase de location. Il permet de générer des revenus locatifs peu ou pas fiscalisés. Le gain fiscal immédiat est souvent supérieur à la charge fiscale future. En effet, l’économie d’impôt réalisée chaque année est calculée sur votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) + prélèvements sociaux (souvent 30 % + 17,2 % = 47,2 %). L’impôt sur la plus-value, lui, est de 36,2 % (avant abattement). Il y a donc un différentiel positif, qui s’accentue avec la durée de détention.
Face à des calculs qui se complexifient, la gestion de votre liasse fiscale LMNP devient un enjeu majeur. Des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée permettent d’automatiser la génération de vos déclarations pour un tarif fixe à partir de 219 € TTC. Cette solution vous assure conformité et tranquillité d’esprit, en reprenant automatiquement vos amortissements et en effectuant les calculs sans erreur, une alternative fiable aux coûts d’un cabinet traditionnel.
Ne sacrifiez pas le présent pour l’avenir
Renoncer au régime réel pour éviter une future imposition sur la plus-value serait une erreur. Vous paieriez bien plus d’impôts sur vos revenus locatifs chaque année. La meilleure approche est de continuer à optimiser votre fiscalité annuelle grâce aux amortissements, tout en planifiant votre sortie (détention longue, donation, etc.) pour maîtriser l’imposition finale.
Le statut LMNP, même réformé, reste l’un des dispositifs d’investissement immobilier les plus rentables. La loi de finances 2025 ne signe pas sa fin, mais elle impose aux investisseurs une vision à plus long terme et une gestion plus stratégique. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value immobilière LMNP pour 2025 est une contrainte réelle, mais les leviers d’optimisation comme la durée de détention, les cas d’exonération et le choix du type de bien (résidences gérées) permettent de la maîtriser efficacement.
Avec une bonne planification, la location meublée non professionnelle a encore de très beaux jours devant elle pour se constituer un patrimoine et générer des revenus complémentaires.
FAQ sur le calcul de la plus-value LMNP en 2025
La réintégration des amortissements concerne-t-elle aussi le régime micro-BIC ?
Oui. Bien que le régime micro-BIC LMNP ne pratique pas d’amortissement comptable, l’abattement forfaitaire (de 50 % ou 30 % selon les cas) est légalement réputé tenir compte d’une part d’amortissement. En cas de revente, une quote-part de l’abattement dont vous avez bénéficié sera donc réintégrée dans le calcul de la plus-value. Le passage au régime réel, même avec la réforme, reste souvent plus transparent et avantageux.
Faut-il se précipiter pour vendre un bien LMNP avant le 1er janvier 2025 ?
La nouvelle règle s’appliquant aux cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025, vendre avant cette date permet en effet de bénéficier de l’ancien régime, plus favorable. Cependant, une vente précipitée peut vous faire accepter un prix inférieur ou ne pas correspondre à votre stratégie patrimoniale. Si vous êtes loin des seuils d’exonération pour durée de détention (22/30 ans), cela peut être une option à évaluer. Dans le cas contraire, conserver le bien peut s’avérer plus judicieux.
Est-il plus intéressant de basculer en location nue pour éviter cette nouvelle fiscalité ?
La location nue n’est pas soumise à l’amortissement, donc sa plus-value n’est pas impactée par cette réforme. Toutefois, elle présente des inconvénients majeurs par rapport à la location meublée : une rentabilité locative souvent inférieure (loyers plus faibles), une fiscalité sur les revenus moins attractive (pas d’amortissement, charges déductibles plus limitées) et une souplesse de gestion bien moindre (bail de 3 ans minimum). Le gain potentiel sur la plus-value à très long terme ne compense que rarement la perte de rentabilité et les impôts plus élevés payés chaque année.
