Vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif avec vos proches tout en optimisant votre fiscalité ? Allier la puissance d’une structure sociétaire à la niche fiscale de la location meublée est une stratégie redoutable. La combinaison de la SARL de famille et du statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) apparaît alors comme une solution particulièrement pertinente pour construire, gérer et transmettre un patrimoine immobilier en commun.
Cette approche permet de mutualiser les apports, de protéger les patrimoines personnels et de bénéficier d’avantages fiscaux significatifs, notamment grâce à l’amortissement. Mais comment fonctionne ce montage ? Quels sont ses réels avantages, ses contraintes et les étapes pour le mettre en place ? Explorons ensemble ce dispositif pour transformer votre projet familial en succès financier.
Qu’est-ce qu’une SARL de famille immobilière ?
Une Société à Responsabilité Limitée (SARL) de famille est avant tout une SARL classique, mais avec une particularité de taille : ses associés sont tous membres de la même famille. Cette condition est essentielle et strictement encadrée par la loi.
Des associés unis par des liens familiaux
Pour être qualifiée de « familiale », la SARL doit être constituée exclusivement entre des personnes parentes en ligne directe (enfants, parents, grands-parents), des frères et sœurs, ou des conjoints et partenaires liés par un PACS. Dès qu’un associé extérieur à ce cercle familial entre au capital (suite à une vente de parts, par exemple), la société perd son statut de SARL de famille et les avantages qui y sont liés.
Cette structure est souvent choisie pour des projets d’investissement immobilier, car elle permet de s’associer pour acquérir un ou plusieurs biens destinés à la location. Bien que l’on parle couramment de « SARL de famille immobilière », cette appellation n’a pas de valeur juridique propre ; elle désigne simplement une SARL de famille dont l’objet social est centré sur une activité immobilière, comme la location meublée.
Le secret : la transparence fiscale
L’atout majeur de la SARL de famille est sa capacité à opter pour le régime de la transparence fiscale, et ce, sans limitation de durée. Contrairement à une SARL classique qui est soumise par défaut à l’Impôt sur les Sociétés (IS), une SARL de famille peut choisir d’être imposée à l’Impôt sur le Revenu (IR).
Concrètement, qu’est-ce que cela change ?
- En SARL à l’IS : La société paie l’impôt sur ses bénéfices. Si les associés décident ensuite de se verser des dividendes, ces derniers sont à nouveau imposés au niveau personnel (via la « flat tax » ou le barème progressif). C’est le principe de la double imposition.
- En SARL de famille à l’IR (transparence fiscale) : La société ne paie pas d’impôt. Les bénéfices (ou les déficits) sont directement répartis entre les associés, proportionnellement à leurs parts dans le capital. Chaque associé intègre alors sa quote-part de résultat dans sa propre déclaration de revenus, dans la catégorie correspondant à l’activité de la société.
Pour la location meublée, qui est une activité commerciale, les revenus sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). C’est cette transparence fiscale qui ouvre la porte aux avantages du statut LMNP pour chacun des associés.
Le fonctionnement du LMNP au sein d’une SARL de famille
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est accessible aux particuliers qui tirent de leur activité de location meublée des recettes annuelles inférieures à 23 000 € ET inférieures aux autres revenus d’activité de leur foyer fiscal. Si l’un de ces deux plafonds est dépassé, on bascule vers le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Dans le cadre d’une SARL de famille, chaque associé est évalué individuellement par rapport à ces seuils.
Le régime réel : un choix imposé, mais très avantageux
En LMNP, un investisseur individuel a le choix entre deux régimes fiscaux : le micro-BIC ou le régime réel. Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus, ce qui est simple mais souvent moins optimisant.
Cependant, pour les associés d’une SARL de famille, le choix n’existe pas : l’option pour le régime réel est obligatoire. Loin d’être un inconvénient, c’est une véritable aubaine fiscale. Le régime réel LMNP permet de déduire l’ensemble des charges réellement supportées pour l’exploitation du bien :
- Frais de notaire et d’agence (la première année)
- Intérêts d’emprunt
- Taxe foncière
- Frais de gestion et d’assurance
- Charges de copropriété
- Dépenses d’entretien et de réparation
- Et surtout, l’amortissement du bien et du mobilier.
L’amortissement : la clé pour neutraliser l’impôt sur les loyers
L’amortissement est le mécanisme comptable qui permet de prendre en compte la perte de valeur d’un bien due à l’usure et au temps. En LMNP au réel, vous pouvez déduire chaque année une fraction de la valeur de votre bien immobilier (hors terrain) et de vos meubles, réduisant ainsi considérablement votre résultat imposable.
L’amortissement est une charge non décaissée : vous la déduisez de vos impôts, mais l’argent ne sort pas de votre poche. C’est pourquoi il est possible de générer un résultat fiscal nul ou déficitaire tout en ayant un flux de trésorerie (cash-flow) positif.
L’amortissement se calcule par composants, chaque partie du bien ayant une durée d’amortissement propre (par exemple, 25-40 ans pour le gros œuvre, 15 ans pour la toiture, 10 ans pour les installations électriques, 5-10 ans pour le mobilier). Ce calcul technique nécessite rigueur et précision.
L’amortissement ne peut pas créer de déficit
Une règle importante à connaître : l’amortissement ne peut servir qu’à ramener votre résultat d’exploitation à zéro. Il ne peut pas créer ou aggraver un déficit. Si vos charges (hors amortissement) sont déjà supérieures à vos loyers, l’amortissement de l’année n’est pas utilisé mais mis en réserve. Vous pourrez l’imputer sur les bénéfices futurs, sans limitation de durée.
La fiscalité des plus-values : le second effet de levier fiscal
L’autre avantage majeur de cette structure réside dans le régime d’imposition de la plus-value en cas de revente du bien. Grâce à la transparence fiscale, les associés sont soumis au régime des plus-values immobilières des particuliers, et non à celui des professionnels.
La différence est colossale. Pour un particulier, la plus-value est calculée comme suit : Prix de vente – Prix d’acquisition. Les amortissements que vous avez déduits chaque année pour réduire votre impôt sur les loyers ne sont pas pris en compte dans ce calcul. Vous bénéficiez donc d’un double avantage : vous réduisez votre impôt pendant la détention, sans alourdir l’impôt à la revente.
De plus, vous bénéficiez d’abattements pour durée de détention, qui réduisent progressivement l’impôt sur la plus-value :
- Exonération totale d’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention.
- Exonération totale de prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans de détention.
Attention à la réforme fiscale de 2025
La loi de finances pour 2025 a modifié les règles du jeu. Pour les cessions réalisées à partir du 1er janvier 2025, les amortissements déduits pendant la détention du bien seront réintégrés dans le calcul de la plus-value. Concrètement, la plus-value imposable sera calculée sur la base de la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable (prix d’acquisition moins les amortissements). Cette mesure aligne la fiscalité LMNP sur celle du LMP et rendra les reventes à court et moyen terme potentiellement plus imposées.
Pourquoi opter pour une SARL de famille en LMNP ? Les avantages clés
Au-delà de la fiscalité, ce montage offre des avantages structurels et patrimoniaux indéniables pour un projet familial.
Investir à plusieurs et démultiplier sa capacité d’emprunt
Le premier intérêt est évident : mettre en commun les ressources financières de plusieurs membres d’une même famille pour acquérir un bien plus grand, mieux placé ou pour en acheter plusieurs. La capacité d’emprunt de la société est mutualisée, s’appuyant sur les profils de chaque associé. Cela permet de viser des projets inaccessibles à un investisseur seul et de maximiser l’effet de levier du crédit.
La responsabilité limitée… nuancée par les banques
Le « RL » de SARL signifie « Responsabilité Limitée » : en théorie, les associés ne sont responsables des dettes de la société qu’à hauteur de leurs apports. En pratique, pour un prêt immobilier, les banques exigent quasi systématiquement que les associés se portent caution personnelle et solidaire. Votre patrimoine personnel reste donc engagé en cas de défaut de paiement de la société.
Anticiper et optimiser la transmission de son patrimoine
La SARL de famille est un outil de transmission patrimoniale exceptionnel. Contrairement à une détention en direct ou en indivision, qui peut être source de blocages et de conflits, la société offre une grande flexibilité.
- Éviter l’indivision : À la succession, les héritiers ne reçoivent pas une part d’un bien immobilier, mais des parts sociales. La gestion reste assurée par le gérant désigné dans les statuts, ce qui garantit la continuité de l’exploitation.
- Transmettre progressivement : Les parents peuvent donner des parts sociales à leurs enfants de leur vivant, par tranches, en profitant des abattements fiscaux sur les donations (100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans).
- Utiliser le démembrement : Il est possible de donner la nue-propriété des parts tout en conservant l’usufruit. Les parents (usufruitiers) continuent de percevoir les revenus locatifs, tandis que les enfants (nus-propriétaires) détiennent les « murs » de la société. Au décès des parents, les enfants récupèrent la pleine propriété sans droits de succession supplémentaires.
Les inconvénients et points de vigilance
Si le tableau est séduisant, la SARL de famille LMNP comporte aussi des contraintes qu’il faut connaître avant de se lancer.
Un cadre familial strict et des activités limitées
La condition sine qua non est le lien de parenté entre associés. Tout changement (divorce, décès avec un héritier non-conforme, vente à un tiers) fait perdre le statut « de famille » et, par conséquent, l’option pour l’IR. La société bascule alors automatiquement à l’IS, avec des conséquences fiscales potentiellement lourdes.
De plus, l’objet social doit être commercial, industriel, artisanal ou agricole. Cela signifie qu’une SARL de famille ne peut pas faire de location nue (qui est une activité civile) de manière prépondérante.
Des obligations comptables et administratives à ne pas négliger
Le régime réel impose de tenir une comptabilité d’engagement, d’établir des comptes annuels (bilan, compte de résultat) et de produire une liasse fiscale LMNP chaque année. Ces obligations comptables sont complexes et requièrent du temps et des compétences.
Le recours à un expert-comptable est souvent indispensable, avec un coût annuel de plusieurs centaines d’euros. C’est ici que des solutions innovantes peuvent vous simplifier la vie. Chez Ma Déclaration Meublée, nous avons conçu une plateforme en ligne pour automatiser entièrement votre déclaration au régime réel. En répondant à un questionnaire simple, notre outil génère votre liasse fiscale complète, calcule les amortissements et assure la télétransmission aux impôts, pour un tarif fixe à partir de 219 € TTC. Vous bénéficiez de la fiabilité d’un expert-comptable, sans le coût associé.
La gestion des déficits
Les déficits générés par l’activité LMNP (si les charges sont supérieures aux loyers) ne sont pas imputables sur votre revenu global. Ils peuvent uniquement être reportés et déduits des bénéfices BIC non professionnels des 10 années suivantes.
Les étapes pour créer votre SARL de famille LMNP
La création suit les mêmes étapes qu’une SARL classique :
- Rédaction des statuts : C’est le document fondateur qui organise le fonctionnement de la société (gérance, règles de vote, modalités de cession des parts…). Il est crucial de bien le rédiger, de préférence avec l’aide d’un professionnel.
- Dépôt du capital social : Les associés réalisent leurs apports (en argent ou en nature) pour former le capital social (1 € minimum). Les fonds sont déposés sur un compte bancaire bloqué au nom de la société.
- Publication d’un avis de constitution : Une annonce légale doit être publiée dans un journal habilité pour informer les tiers de la création de la société.
- Immatriculation de la société : Le dossier de création est déposé sur le site du guichet unique de l’INPI.
- Option pour l’impôt sur le revenu : C’est une étape clé ! Il faut notifier au service des impôts des entreprises (SIE) le choix pour le régime des sociétés de personnes. Cette option doit être signée par tous les associés et exercée avant l’ouverture du premier exercice.
En conclusion, la SARL de famille LMNP est une structure sophistiquée mais extrêmement puissante pour les investisseurs qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier en famille. Elle combine les avantages de l’investissement à plusieurs, la protection de la responsabilité limitée, une fiscalité des revenus locatifs optimisée grâce à l’amortissement, et des outils de transmission patrimoniale inégalés.
Toutefois, ce montage exige de la rigueur dans sa gestion administrative et comptable, et une bonne entente entre les associés. En pesant soigneusement les avantages et les contraintes, vous pourrez faire de cette solution le pilier de votre stratégie patrimoniale familiale.
FAQ
Quels sont les principaux avantages fiscaux de la SARL de famille en LMNP ?
Les deux avantages majeurs sont la transparence fiscale (imposition à l’IR, évitant la double taxation) et l’accès au régime réel du LMNP pour tous les associés. Cela permet de déduire les amortissements du bien et du mobilier pour réduire, voire annuler, l’impôt sur les revenus locatifs, tout en bénéficiant du régime des plus-values des particuliers à la revente (bien que la réforme 2025 modifie ce dernier point).
Peut-on faire de la location nue dans une SARL de famille ?
Non, la SARL est une société commerciale et ne peut exercer qu’une activité de nature commerciale. La location nue étant une activité civile, elle est en principe exclue de l’objet social d’une SARL. Si elle est pratiquée, elle doit rester très minoritaire pour ne pas risquer une requalification fiscale.
Que se passe-t-il si un associé n’est plus membre de la famille ?
Si une personne extérieure au cercle familial défini par la loi (par exemple, suite à un divorce ou la vente de parts à un ami) devient associée, la société perd immédiatement son statut « de famille ». Elle ne peut plus bénéficier de la transparence fiscale (option à l’IR) et bascule obligatoirement à l’impôt sur les sociétés (IS), ce qui change radicalement le mode d’imposition des bénéfices et des plus-values.
La gestion d’une SARL de famille LMNP est-elle plus compliquée qu’une détention en nom propre ?
Oui, sans aucun doute. Elle implique des obligations juridiques (assemblées générales annuelles, tenue de registres) et comptables (comptabilité au réel, bilan, liasse fiscale) qui n’existent pas pour un investisseur individuel. Cependant, cette complexité est la contrepartie des avantages significatifs en termes de fiscalité, de protection patrimoniale et de transmission.
