Vous envisagez d’investir en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et vous vous demandez s’il est réellement possible de réduire votre coût d’acquisition de 20 % ? La récupération de la TVA est l’un des avantages du statut LMNP les plus attractifs, mais elle est soumise à des conditions et à des démarches précises. Comprendre ce mécanisme est essentiel pour optimiser la rentabilité de votre investissement et éviter les mauvaises surprises. Ce guide complet vous détaille tout ce que vous devez savoir pour réussir votre demande de remboursement.
Le principe de la récupération de TVA en LMNP
La Taxe sur la Valeur Ajoutée (TVA) est un impôt indirect prélevé par l’État sur les transactions commerciales. Lorsqu’un particulier achète un bien immobilier à un autre particulier, aucune TVA n’est appliquée. En revanche, l’achat d’un logement neuf auprès d’un promoteur est soumis à une TVA au taux de 20 %. Le statut LMNP, dans un cadre bien défini, permet à l’investisseur d’obtenir le remboursement intégral de cette taxe, allégeant ainsi considérablement le coût global de son investissement.
L’État considère en effet que l’achat d’un bien meublé dans une résidence de services s’apparente à une activité économique et commerciale, similaire à celle d’un établissement hôtelier. En contrepartie de cette activité qui génère de la TVA sur les loyers, il autorise l’investisseur à récupérer la TVA payée lors de l’acquisition.
Prenons un exemple concret pour illustrer l’impact financier :
- Prix d’achat TTC d’un studio en résidence étudiante : 150 000 €
- Montant de la TVA (20 %) : 25 000 €
- Prix d’achat HT (hors taxes) : 125 000 €
Grâce à ce dispositif, vous pouvez récupérer 25 000 € auprès de l’administration fiscale, ramenant le coût réel de votre investissement à 125 000 €. Cette somme peut ensuite être utilisée pour rembourser une partie de votre prêt par anticipation, financer les meubles, ou même constituer un apport pour un second investissement.
Quelles sont les conditions pour récupérer la TVA sur un achat LMNP ?
L’obtention du remboursement de la TVA n’est pas automatique. Elle est conditionnée par le respect de plusieurs critères cumulatifs. Si l’un d’eux n’est pas rempli, votre demande sera refusée.
1. Acheter un bien immobilier neuf
La récupération de la TVA est exclusivement réservée aux logements neufs ou vendus en l’état futur d’achèvement (VEFA). Vous devez être le premier propriétaire du bien. Un achat LMNP dans l’ancien ne permet pas, par principe, de bénéficier de cet avantage, car la transaction n’est pas soumise à la TVA.
2. Investir dans une résidence de services
Le bien immobilier doit être situé dans une résidence de services. Ces structures offrent des prestations spécifiques à leurs occupants et se déclinent en plusieurs catégories :
- Résidences étudiantes
- Résidences pour seniors ou EHPAD (Établissement d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
- Résidences de tourisme classées
- Résidences d’affaires
3. Proposer des services para-hôteliers
Pour être considérée comme une résidence de services, la structure doit proposer au moins trois des quatre services para-hôteliers suivants, dans des conditions similaires à celles de l’hôtellerie :
- L’accueil de la clientèle (même s’il n’est pas personnalisé et peut être assuré par un système électronique).
- Le nettoyage régulier des locaux (et non uniquement au changement de locataire).
- La fourniture du linge de maison (draps, serviettes…).
- Le service de petit-déjeuner.
La simple proposition de ces services suffit ; le locataire n’est pas obligé d’y souscrire. C’est la disponibilité de l’offre qui compte.
4. Signer un bail commercial avec un exploitant
L’investisseur doit déléguer la gestion de son bien à une société d’exploitation professionnelle via un bail commercial LMNP. Ce contrat, d’une durée minimale de 9 ans, confie à l’exploitant la recherche de locataires, la perception des loyers et la gestion des services. En contrepartie, le propriétaire perçoit des loyers garantis, que le logement soit occupé ou non, simplifiant ainsi considérablement la gestion locative.
L’engagement de location sur 20 ans
Pour conserver l’intégralité de la TVA récupérée, vous devez conserver le bien et le maintenir dans le régime de la location meublée avec services pendant une durée de 20 ans. Si vous revendez le bien avant ce terme, vous devrez rembourser une partie de la TVA à l’administration fiscale, calculée au prorata des années restantes. Par exemple, si vous vendez après 12 ans, vous devrez restituer 8/20e de la TVA initialement perçue.
Les démarches étape par étape pour obtenir le remboursement de la TVA
La procédure administrative pour récupérer la TVA peut sembler complexe, mais elle se décompose en quelques étapes clés. La rigueur et le respect des délais sont primordiaux.
Étape 1 : Déclarer son activité de Loueur en Meublé
Avant toute chose, vous devez officialiser votre statut de LMNP. Cette démarche doit être effectuée dans les 15 jours suivant le début de votre activité (la mise en location).
- Où ? La déclaration se fait en ligne sur le guichet unique de l’INPI (Institut National de la Propriété Industrielle).
- Comment ? Vous remplirez un formulaire en ligne qui remplace l’ancien formulaire P0i.
- Résultat : À l’issue de cette démarche, vous obtiendrez un numéro SIRET, indispensable pour les étapes suivantes. Ce numéro identifie votre activité commerciale de loueur en meublé.
Étape 2 : Demander l’assujettissement à la TVA
L’obtention du SIRET ne vous assujettit pas automatiquement à la TVA. Vous devez en faire la demande explicite auprès du Service des Impôts des Entreprises (SIE) dont dépend votre bien immobilier.
- Action : Envoyez un courrier (de préférence en recommandé avec accusé de réception) au SIE.
- Contenu du courrier : Précisez que vous souhaitez opter pour le régime réel simplifié d’imposition et être assujetti à la TVA. Joignez une copie du bail commercial signé avec le gestionnaire de la résidence.
- Résultat : L’administration fiscale vous attribuera un numéro de TVA intracommunautaire.
Étape 3 : Remplir la demande de remboursement
Une fois en possession de votre numéro de TVA, vous pouvez formuler votre demande de remboursement.
- Formulaire : Il s’agit du formulaire n°3519-SD, intitulé « Demande de remboursement de crédit de TVA ».
- Quand l’envoyer ? Vous pouvez envoyer la demande dès que vous avez signé l’acte de vente définitif chez le notaire et payé le promoteur.
- Où l’envoyer ? Au Service des Impôts des Entreprises (SIE) compétent.
Étape 4 : Fournir les pièces justificatives
Votre demande doit impérativement être accompagnée des documents suivants pour être traitée :
- Une copie de l’acte authentique d’achat du bien.
- Une copie du bail commercial signé avec la société d’exploitation.
- Le décompte du notaire faisant clairement apparaître le montant Hors Taxes (HT), le montant de la TVA, et le montant Toutes Taxes Comprises (TTC) de votre acquisition.
Quel délai pour le remboursement ?
Une fois votre dossier complet et validé par l’administration fiscale, le remboursement de la TVA intervient généralement dans un délai de 3 à 6 mois. Le virement est effectué directement sur le compte bancaire que vous aurez indiqué.
Les implications fiscales de la récupération de TVA
Opter pour la récupération de la TVA n’est pas sans conséquences sur la gestion fiscale de votre activité LMNP. En devenant assujetti à la TVA, vous entrez dans un nouveau cadre avec des obligations mais aussi des avantages.
L’obligation de collecter et déclarer la TVA sur les loyers
Puisque vous avez récupéré la TVA sur votre achat, vous devez en contrepartie la collecter sur les loyers que vous versez à l’État. En pratique, c’est le gestionnaire de la résidence qui vous versera des loyers « Hors Taxes ». Il se chargera de facturer la TVA aux locataires et de vous la reverser. C’est cette TVA collectée que vous devrez déclarer et payer à l’administration.
Le taux de TVA applicable aux loyers dépend du type de résidence :
- 10 % pour les résidences de tourisme, étudiantes ou d’affaires.
- 5,5 % pour les EHPAD et certaines résidences pour personnes âgées ou handicapées.
Cette TVA doit être déclarée annuellement via le formulaire CA12 (pour les loueurs au régime réel simplifié LMNP), généralement avant le 2e jour ouvré suivant le 1er mai.
La possibilité de déduire la TVA sur les dépenses
L’autre facette de l’assujettissement à la TVA est un avantage de taille : vous pouvez également récupérer la TVA sur toutes les dépenses liées à votre activité de location meublée.
Voici quelques exemples de dépenses dont la TVA est récupérable :
- Les frais d’agence immobilière (si applicables).
- Les factures de travaux de rénovation ou d’entretien.
- Les honoraires de votre expert-comptable.
- Certaines charges de copropriété soumises à TVA.
- L’achat de mobilier pour équiper le logement.
Attention : Certaines charges ne sont pas soumises à la TVA et ne permettent donc aucune récupération. C’est le cas notamment des intérêts d’emprunt, de la taxe foncière, des primes d’assurance ou des frais de notaire LMNP sur la partie « droits de mutation ».
Conseil d’expert : que faire avec la TVA récupérée ?
La somme remboursée représente une part importante de votre investissement initial. Plusieurs stratégies s’offrent à vous pour l’utiliser judicieusement : rembourser une partie de votre crédit immobilier par anticipation pour réduire le coût total des intérêts, la placer sur un support d’épargne pour générer des revenus supplémentaires, ou l’utiliser comme apport pour un nouvel investissement locatif et créer un effet de levier patrimonial.
Comment optimiser et simplifier vos démarches de TVA LMNP ?
La gestion des déclarations fiscales et de la TVA en LMNP peut rapidement devenir chronophage et source d’erreurs, surtout lorsqu’on débute. Entre le suivi des échéances, le remplissage des formulaires (liasse fiscale, déclaration de TVA CA12, acomptes…), le risque d’oubli ou de mauvaise imputation est réel.
Face à cette complexité, des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée offrent une solution moderne et efficace. Conçues pour les loueurs en meublé, elles automatisent la préparation de votre liasse fiscale LMNP et de vos déclarations de TVA. Grâce à un parcours guidé, vous saisissez vos loyers et vos charges, et l’outil se charge des calculs complexes, y compris les amortissements, pour générer des documents conformes aux exigences de l’administration fiscale.
L’avantage principal est double : un gain de temps considérable et des économies substantielles. Pour un tarif démarrant à 219 € TTC, ces plateformes permettent une télétransmission directe de vos déclarations en quelques clics, tout en assurant une fiabilité comparable à celle d’un expert-comptable. De plus, pour les loueurs assujettis, les frais de la plateforme sont eux-mêmes soumis à TVA, que vous pouvez donc récupérer, réduisant encore le coût du service.
En résumé, la récupération de la TVA est une formidable opportunité pour booster la rentabilité de votre investissement LMNP en résidence de services. Cet avantage fiscal significatif réduit votre effort financier initial et améliore vos rendements. Cependant, il impose un cadre strict : achat dans le neuf, résidence de services, bail commercial et un engagement de conservation de 20 ans. Les démarches administratives, bien que précises, sont tout à fait surmontables avec une bonne organisation ou en s’appuyant sur des outils spécialisés qui simplifient le processus et sécurisent vos déclarations.
Questions fréquentes sur la récupération de TVA en LMNP
Que se passe-t-il si je revends mon bien LMNP avant 20 ans ?
Si vous revendez votre bien avant l’échéance des 20 ans, vous devrez rembourser une partie de la TVA que vous avez récupérée. Le montant à restituer est calculé au prorata du temps restant à courir. La formule est simple : (Montant de la TVA récupérée) x (Nombre d’années restantes / 20). Par exemple, pour une revente après 15 ans, il reste 5 ans, vous devrez donc rembourser 5/20e, soit un quart de la TVA initiale. Une solution pour éviter ce remboursement est que l’acquéreur reprenne votre engagement et soit lui-même assujetti à la TVA.
Dois-je récupérer la TVA sur un achat LMNP dans l’ancien ?
Non, le mécanisme de récupération de la TVA ne s’applique qu’à l’acquisition de biens immobiliers neufs ou en VEFA. Un bien acheté sur le marché secondaire (LMNP d’occasion) a déjà fait l’objet d’une première transaction où la TVA a été payée et potentiellement récupérée par le premier propriétaire. La transaction entre deux particuliers n’est pas soumise à la TVA.
Quel est le taux de TVA sur les loyers en LMNP ?
Si vous êtes assujetti à la TVA, vous devez l’appliquer sur vos loyers. Le taux varie selon le type de résidence de services. Il est de 10 % pour la plupart des résidences (étudiantes, tourisme, affaires). Il est réduit à 5,5 % pour les établissements à caractère social comme les EHPAD, les résidences pour personnes handicapées ou certains logements-foyers.
Puis-je récupérer la TVA si je ne suis pas dans une résidence de services ?
En principe, non. La condition sine qua non pour récupérer la TVA sur l’acquisition est que le bien soit situé dans une résidence proposant au minimum trois des quatre services para-hôteliers. Cependant, si vous gérez vous-même un bien (hors résidence) et que vous proposez ces trois services de manière professionnelle à vos locataires (par exemple pour de la location saisonnière LMNP), vous serez assujetti de plein droit à la TVA sur vos loyers. Dans ce cas, vous pourrez déduire la TVA sur vos dépenses, mais vous ne pourrez pas récupérer la TVA sur l’achat initial s’il s’agissait d’un bien ancien.
