Vous souhaitez investir en Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) pour générer des revenus complémentaires, mais l’idée de partir de zéro, de chercher un locataire et d’attendre les premiers loyers vous freine ? Et s’il existait une solution « clé en main » vous permettant de percevoir des revenus dès le premier jour, avec une rentabilité visible et une gestion entièrement déléguée ? C’est précisément la promesse du marché secondaire en LMNP, un secteur dynamique qui séduit de plus en plus d’investisseurs en quête de simplicité et de sécurité.
Qu’est-ce que le marché secondaire en LMNP ?
Le marché de l’investissement LMNP se divise en deux grandes catégories. Comprendre leur distinction est essentiel pour faire un choix éclairé.
Distinguer le marché primaire du marché secondaire
Le marché primaire concerne l’acquisition de biens neufs ou en Vente en l’État Futur d’Achèvement (VEFA). L’investisseur achète directement auprès d’un promoteur un logement qui n’a jamais été exploité. Si cette option offre les avantages du neuf (garanties de construction, frais de notaire réduits), elle implique souvent un délai entre l’achat et la perception des premiers loyers.
À l’opposé, le marché secondaire LMNP, aussi appelé marché de l’occasion ou de la revente, désigne l’achat de biens déjà en exploitation. Il s’agit de logements meublés, situés dans des résidences de services (étudiantes, seniors, EHPAD, tourisme…), qui sont revendus par leur propriétaire initial. La particularité fondamentale de cet investissement est que le bien est vendu avec un bail commercial en cours, signé avec un gestionnaire professionnel. L’acheteur ne reprend donc pas seulement les murs, mais un véritable contrat d’exploitation qui garantit le versement d’un loyer régulier.
La clé : le bail commercial
Ne confondez pas l’achat d’un appartement LMNP classique d’occasion (soumis à un bail d’habitation) et un bien sur le marché secondaire. Dans le second cas, vous signez un bail avec une entreprise (le gestionnaire), et non un particulier. C’est ce bail commercial qui assure la perception des loyers, que le logement soit occupé ou non, et qui délègue entièrement la gestion locative.
Un secteur en pleine croissance
Bien que plus confidentiel que l’immobilier traditionnel, le marché de la revente LMNP connaît une croissance continue depuis une quinzaine d’années. Ce dynamisme s’explique par plusieurs facteurs : une demande croissante d’investisseurs pour des solutions d’épargne sécurisées et passives, le développement de plateformes spécialisées qui fluidifient les transactions, et un besoin sociétal grandissant pour des hébergements gérés. Pour de nombreux épargnants, il représente une solution stratégique pour diversifier un patrimoine, préparer sa retraite ou générer des revenus complémentaires sans les tracas de la gestion quotidienne.
Pourquoi investir dans un LMNP d’occasion ? Les avantages clés
Le marché de l’ancien en LMNP regorge d’atouts qui séduisent les investisseurs, des plus novices aux plus aguerris. Ces avantages combinent sécurité, rentabilité et simplicité.
Des revenus locatifs immédiats et sécurisés
C’est sans doute l’avantage le plus puissant du marché secondaire. Dès l’acte de vente signé chez le notaire, vous commencez à percevoir des loyers. Le bien étant déjà loué et exploité, il n’y a aucune période de vacance locative initiale. Le bail commercial, conclu pour une durée longue (généralement 9 à 12 ans), vous assure une visibilité à long terme sur vos revenus. Même si le logement est temporairement inoccupé (par exemple, durant les vacances d’été pour une résidence étudiante), le gestionnaire est contractuellement tenu de vous verser le loyer convenu.
Une rentabilité attractive et une meilleure visibilité
Investir dans l’occasion permet souvent d’accéder à des biens à un prix inférieur à celui du neuf, ce qui augmente mécaniquement la rentabilité de l’opération. La rentabilité nette moyenne sur le marché secondaire oscille généralement entre 4 % et 5,5 %, un ratio rendement/risque très compétitif. De plus, l’achat d’un bien existant vous donne accès à un historique de performance : vous pouvez analyser les taux d’occupation passés, la régularité des paiements de loyers par le gestionnaire et la demande locative réelle pour la résidence. Cette transparence permet une planification financière bien plus précise et sécurisante qu’un investissement sur plan.
Une gestion entièrement déléguée
L’un des principaux freins à l’investissement locatif est la gestion chronophage qu’il implique. Avec un LMNP en résidence de services, cette contrainte disparaît. Le gestionnaire professionnel prend en charge l’intégralité des tâches opérationnelles :
- Recherche et sélection des locataires
- Gestion des états des lieux d’entrée et de sortie
- Perception des loyers et gestion des impayés
- Entretien des parties communes et privatives
- Respect des obligations légales et réglementaires
Vous devenez un investisseur 100 % passif, dont le seul rôle est de percevoir les loyers et de déclarer ses revenus.
Un investissement porteur de sens
Au-delà de l’aspect financier, investir sur le marché secondaire LMNP, c’est aussi répondre à des besoins sociétaux essentiels. En finançant un logement dans une résidence étudiante, vous contribuez à loger la jeunesse. En investissant dans une résidence seniors ou un EHPAD, vous participez au bien-être de nos aînés. Ces actifs immobiliers sont utiles à la société et soutenus par des tendances démographiques de fond, ce qui renforce leur résilience sur le long terme.
Quels types de résidences gérées trouve-t-on sur le marché de l’occasion ?
Le marché secondaire offre une palette variée de résidences, chacune répondant à une demande spécifique et présentant un profil de risque et de rendement distinct.
Les résidences étudiantes
Portées par une demande structurellement supérieure à l’offre en France, les résidences étudiantes sont un segment très prisé. Elles offrent des services adaptés (proximité des campus, internet, laverie…) et bénéficient d’un taux de remplissage élevé. Le rendement brut moyen se situe entre 4,5 % et 5,5 %.
Les résidences seniors
Le vieillissement de la population est un moteur puissant pour ce marché. Ces résidences non médicalisées proposent un cadre de vie sécurisé et des services de confort (restauration, activités, assistance) à des retraités autonomes. Elles sont souvent situées en centre-ville, à proximité des commerces et services.
Les EHPAD (Établissements d’Hébergement pour Personnes Âgées Dépendantes)
Cet investissement en EHPAD est souvent perçu comme le plus sécurisé en raison de la forte demande liée à la dépendance. Le marché est très réglementé et la solidité du gestionnaire est un critère primordial. Les rendements y sont attractifs, souvent autour de 5 %.
Les résidences de tourisme
Situées dans des zones touristiques (mer, montagne, campagne), ces résidences captent une clientèle de vacanciers. Leur performance peut être soumise à une certaine saisonnalité, bien que le bail commercial lisse les revenus sur l’année. La France restant la première destination touristique mondiale, ce segment demeure robuste.
Les résidences d’affaires
Conçues pour les professionnels en déplacement, elles sont stratégiquement implantées près des pôles économiques, des gares ou des aéroports. Elles proposent des services adaptés (réception, ménage, salles de réunion) et bénéficient du dynamisme économique des zones où elles se trouvent. La rentabilité brute moyenne se situe entre 4,5 % et 5,5 %.
La fiscalité avantageuse du LMNP, même sur le marché de l’occasion
L’un des piliers de l’attractivité du statut LMNP réside dans sa fiscalité. En achetant sur le marché secondaire, vous bénéficiez des mêmes avantages qu’un investisseur dans le neuf.
Le choix entre régime micro-BIC et régime réel simplifié
Vos revenus locatifs sont imposés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) et non des revenus fonciers. Deux options s’offrent à vous :
- Le régime micro-BIC : Si vos recettes annuelles sont inférieures à 77 700 €, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur vos loyers. C’est simple, mais pas toujours le plus optimal.
- Le régime réel simplifié : Cette option vous permet de déduire l’ensemble de vos charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, frais de gestion, etc.) et surtout, d’amortir votre bien.
L’amortissement : la clé pour réduire vos impôts
Le mécanisme de l’amortissement LMNP est le principal avantage du régime réel. Il vous permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien immobilier et du mobilier, comme une charge fictive qui ne correspond à aucune sortie d’argent. Cette charge comptable vient diminuer, voire annuler complètement votre résultat fiscal. Résultat : vous percevez des loyers peu ou pas imposés pendant de nombreuses années.
La gestion de ces calculs et la production de la liasse fiscale LMNP obligatoire peuvent sembler complexes. Heureusement, des solutions existent pour simplifier cette démarche. Des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée automatisent entièrement ce processus. Pour un tarif fixe à partir de 219 € TTC, vous pouvez générer votre déclaration conforme en quelques clics, sans avoir besoin d’un expert-comptable et en réalisant des économies significatives.
La récupération de la TVA sous conditions
Dans les résidences de services, il est possible de récupérer la TVA de 20 % sur le prix d’achat. Si vous achetez sur le marché secondaire à un vendeur qui avait lui-même récupéré la TVA, la transaction se fait généralement sur un prix hors taxes, ce qui représente un avantage financier immédiat. Vous devrez toutefois conserver le bien jusqu’au terme de la 20ème année pour ne pas avoir à rembourser une partie de la TVA au prorata.
Le régime des plus-values à la revente
La plus-value à la revente d’un LMNP est soumise au régime des plus-values des particuliers, très avantageux. L’impôt est totalement exonéré après 22 ans de détention, et les prélèvements sociaux après 30 ans.
Attention à la réforme des plus-values 2025
Une réforme entrée en vigueur en 2025 prévoit que les amortissements déduits pendant la durée de détention soient réintégrés dans le calcul de la plus-value, ce qui augmente l’impôt à la revente. Toutefois, une exception majeure a été prévue : cette mesure ne s’applique pas aux résidences de services gérées (étudiantes, seniors, EHPAD…). Cet avantage renforce encore l’attrait d’un investissement sur le marché secondaire dans ce type de biens.
Les défis et risques du marché secondaire : comment les surmonter ?
Comme tout investissement, le marché de l’occasion en LMNP comporte des points de vigilance qu’il est crucial de maîtriser pour sécuriser son projet.
L’état du bien et de la résidence
Un bien d’occasion n’a plus les garanties du neuf. Il est essentiel d’anticiper les éventuels travaux de rénovation ou de mise aux normes qui pourraient être nécessaires à court ou moyen terme, tant dans le logement que dans les parties communes.
Notre conseil : Avant d’acheter, consultez les derniers procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété. Ils vous renseigneront sur les travaux votés ou à venir. Une visite sur place, si possible, reste un plus.
La fiabilité du gestionnaire
La performance de votre investissement repose presque entièrement sur la qualité et la solidité financière de l’exploitant. Une défaillance du gestionnaire peut entraîner des retards, voire des défauts de paiement des loyers.
Notre conseil : Menez votre enquête ! Renseignez-vous sur la réputation du gestionnaire, son expérience, le taux d’occupation de ses autres résidences et sa santé financière. Privilégiez les acteurs nationaux reconnus.
La durée restante du bail commercial
Le bail commercial est le pilier de votre investissement. Il est crucial d’analyser attentivement sa durée restante, les conditions de son renouvellement (qui peuvent inclure une renégociation du loyer à la baisse), et la répartition des charges et des gros travaux (article 606 du Code civil).
Notre conseil : Faites-vous accompagner par un professionnel pour décrypter toutes les clauses du bail commercial avant de vous engager.
Guide pratique : comment réussir son achat sur le marché secondaire LMNP ?
Pour naviguer avec succès sur ce marché de niche, une approche méthodique est indispensable.
| Étapes clés | Actions à réaliser |
|---|---|
| 1. Identifier les bonnes sources | • Consulter les plateformes en ligne et les agences immobilières spécialisées dans la revente LMNP. • Activer son réseau et se rapprocher de conseillers en gestion de patrimoine. |
| 2. Évaluer correctement le bien | • Analyser l’emplacement : dynamisme économique, proximité des services, attractivité touristique ou universitaire. • Comparer le prix de vente aux transactions récentes dans la même résidence ou des résidences similaires. • Calculer la rentabilité locative nette en intégrant toutes les charges (taxe foncière, charges de copropriété non récupérables…). • Auditer la santé du gestionnaire et la performance historique de la résidence. |
| 3. Vérifier les documents essentiels | • Examiner en détail le bail commercial : durée, loyer, indexation, répartition des charges et travaux. • Lire les 3 derniers procès-verbaux d’AG de copropriété. • Analyser le dossier de diagnostics techniques. • Demander un historique des paiements de loyers au vendeur. |
Où investir ? Les villes et zones les plus attractives
Le choix de l’emplacement est aussi crucial sur le marché secondaire que dans le neuf. Il doit être en parfaite adéquation avec le type de résidence.
Les grandes métropoles étudiantes comme Paris, Lyon, Lille, Toulouse, Bordeaux ou Montpellier restent des valeurs sûres pour les résidences étudiantes, où la demande locative est constante. Cependant, des villes de rang 2 ou 3 comme Rennes, Nantes ou Clermont-Ferrand offrent des opportunités intéressantes avec des prix d’acquisition plus faibles et un fort potentiel de développement.
Pour les résidences seniors ou de tourisme, les zones balnéaires de la côte Atlantique et méditerranéenne, ainsi que les régions prisées pour leur qualité de vie, sont particulièrement recherchées. Pensez également à anticiper les évolutions futures : le dynamisme économique local, les projets de transport et l’impact du changement climatique peuvent influencer la valorisation de votre bien à long terme.
Le conseil de l’expert
Ne vous focalisez pas uniquement sur le taux de rentabilité affiché. Une rentabilité légèrement plus faible dans une grande métropole avec un gestionnaire de premier plan sera souvent un investissement plus sûr et plus pérenne qu’une rentabilité très élevée dans une zone isolée avec un exploitant inconnu.
Le marché secondaire LMNP représente une formidable opportunité d’acquérir un actif immobilier « clé en main », offrant une combinaison attractive de revenus immédiats, de rentabilité optimisée et de gestion déléguée. Il permet de se constituer un patrimoine immobilier de manière passive et fiscalement efficace. Cependant, sa spécificité exige une analyse rigoureuse et une bonne préparation en amont.
Une fois votre investissement réalisé, la gestion fiscale devient votre principal enjeu. Pour vous assurer de bénéficier de tous les avantages du statut LMNP sans commettre d’erreurs, des outils spécialisés sont vos meilleurs alliés. Une plateforme comme Ma Déclaration Meublée vous guide pas à pas pour générer une déclaration au régime réel juste et optimisée, transformant une obligation complexe en une simple formalité.
FAQ – Questions fréquentes sur le marché secondaire LMNP
Qu’est-ce que le marché secondaire immobilier pour les LMNP ?
C’est le marché de la revente de biens immobiliers meublés déjà en exploitation dans des résidences de services (étudiantes, seniors, etc.). L’achat se fait auprès d’un autre investisseur particulier et non auprès d’un promoteur, avec un bail commercial déjà en place.
Quels sont les principaux avantages d’investir sur ce marché ?
Les avantages majeurs sont : la perception de loyers immédiats dès l’achat, une visibilité sur la rentabilité historique du bien, une gestion entièrement déléguée à un professionnel, et des prix d’acquisition souvent plus attractifs que dans le neuf.
Comment évaluer la fiabilité d’un gestionnaire de résidence ?
Il faut analyser plusieurs critères : sa notoriété et son ancienneté sur le marché, sa santé financière (en consultant ses bilans), le taux d’occupation moyen de l’ensemble de ses résidences, et sa réputation auprès d’autres investisseurs.
Est-ce que je bénéficie toujours des avantages fiscaux de l’amortissement en achetant d’occasion ?
Oui, absolument. Le mécanisme de l’amortissement s’applique de la même manière. La base amortissable sera calculée sur votre prix d’acquisition (valeur du bien + frais de notaire), vous permettant de neutraliser fiscalement vos revenus locatifs pendant de nombreuses années.
Dois-je faire appel à un expert-comptable pour ma déclaration LMNP ?
Si la complexité du régime réel peut le justifier, ce n’est plus une obligation. Des plateformes en ligne comme Ma Déclaration Meublée proposent une alternative automatisée, fiable et beaucoup plus économique. Elles vous permettent de générer votre liasse fiscale et de la télétransmettre à l’administration fiscale en toute conformité, en étant guidé à chaque étape.
