La réforme fiscale de 2025 a semé le doute chez de nombreux investisseurs en location meublée : avec la réintégration de l’amortissement dans le calcul de la plus-value, le statut LMNP est-il toujours aussi avantageux ? Faut-il craindre une explosion de l’imposition lors de la revente d’un bien ? Il est temps de démêler le vrai du faux et de comprendre les impacts concrets de ce changement majeur.
La Réforme Fiscale 2025 : Un Tournant pour la Plus-Value LMNP
Jusqu’à début 2025, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) offrait un double avantage fiscal particulièrement attractif. D’une part, les investisseurs au régime réel pouvaient déduire les amortissements de leur bien et de leur mobilier de leurs revenus locatifs, réduisant ainsi, voire annulant, leur impôt sur les loyers. D’autre part, lors de la revente, ces mêmes amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value immobilière, qui relevait du régime fiscal des particuliers.
La loi de Finances pour 2025 a mis fin à ce second avantage. Désormais, les amortissements qui ont été pratiqués pendant la durée de détention du bien viennent en déduction du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value.
Concrètement, la formule de calcul devient :
Plus-value imposable = Prix de vente – (Prix d’acquisition – Total des amortissements déduits)
Cette modification augmente mécaniquement la base taxable de la plus-value. En apparence, c’est une mauvaise nouvelle pour les investisseurs, mais la réalité est plus nuancée. Il est important de noter que cette mesure ne s’applique pas aux logements situés dans certaines résidences services (étudiantes, seniors, etc.).
Calcul de la Plus-Value LMNP : L’Impact Concret des Amortissements
Pour bien saisir la portée de ce changement, rien ne vaut un exemple chiffré. Prenons le cas d’un bien acheté 250 000 €, revendu 320 000 € après 8 ans, avec 80 000 € d’amortissements pratiqués.
Avant la réforme de 2025 :
- Plus-value brute : 320 000 € – 250 000 € = 70 000 €
- Abattement pour 8 ans de détention :
- Pour l’impôt sur le revenu (18 %) : 12 600 €
- Pour les prélèvements sociaux (4,95 %) : 3 465 €
- Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu (19 %) : (70 000 – 12 600) x 19 % = 10 906 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : (70 000 – 3 465) x 17,2 % = 11 444 €
- Total de l’impôt sur la plus-value : 22 350 €
Après la réforme de 2025 :
- Prix d’acquisition ajusté : 250 000 € – 80 000 € = 170 000 €
- Plus-value brute : 320 000 € – 170 000 € = 150 000 €
- Abattement pour 8 ans de détention :
- Pour l’impôt sur le revenu (18 %) : 27 000 €
- Pour les prélèvements sociaux (4,95 %) : 7 425 €
- Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu (19 %) : (150 000 – 27 000) x 19 % = 23 370 €
- Prélèvements sociaux (17,2 %) : (150 000 – 7 425) x 17,2 % = 24 529 €
- Total de l’impôt sur la plus-value : 47 899 €
Dans cet exemple, la charge fiscale a plus que doublé. Cependant, une clarification administrative cruciale est venue tempérer cet impact.
Ordre des calculs : une précision capitale
Une incertitude majeure a été levée par l’administration fiscale en mars 2025 : les majorations forfaitaires du prix d’acquisition (7,5 % pour les frais d’acquisition et 15 % pour travaux après 5 ans) doivent être appliquées AVANT de déduire les amortissements. Cet ordre de calcul permet de réduire la base de la plus-value imposable et donc d’atténuer l’effet de la réforme.
Le Régime des Plus-Values des Particuliers : Un Amortisseur Fiscal Maintenu
Malgré la réintégration des amortissements, un élément fondamental ne change pas : les LMNP restent soumis au régime des plus-values des particuliers. Cet élément est essentiel car il conserve l’un des plus grands avantages du LMNP à long terme : l’abattement pour durée de détention.
Ce mécanisme permet de réduire progressivement l’impôt sur la plus-value à partir de la 6ème année de possession du bien, jusqu’à une exonération totale.
- Exonération de l’impôt sur le revenu (19 %) après 22 ans de détention.
- Exonération des prélèvements sociaux (17,2 %) après 30 ans de détention.
Voici un tableau récapitulatif de l’évolution du taux d’imposition effectif :
| Durée de détention | Abattement IR (19%) | Abattement PS (17,2%) | Taux effectif d’imposition |
|---|---|---|---|
| 0 à 5 ans | 0 % | 0 % | 36,2 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % | 29,1 % |
| 15 ans | 60 % | 16,50 % | 22 % |
| 20 ans | 90 % | 24,75 % | 14,8 % |
| 22 ans | 100 % | 28,00 % | 12,4 % |
| 25 ans | 100 % | 55,00 % | 7,7 % |
| 30 ans | 100 % | 100,00 % | 0 % |
Cette progressivité signifie que plus vous conservez votre bien longtemps, plus l’impact de la nouvelle règle sur l’amortissement et la plus-value LMNP s’amenuise, pour devenir totalement nul après 30 ans.
LMNP au Réel vs. Micro-BIC : Qui est Vraiment Concerné ?
Une autre clarification majeure apportée par l’administration est venue rassurer une grande partie des loueurs en meublé. La réforme de la plus-value avec amortissement en LMNP ne concerne que les investisseurs au régime réel.
Les LMNP au régime réel
Ce sont les seuls à pratiquer un amortissement comptable de leur bien. Ils déduisent année après année une fraction de la valeur de l’immobilier et du mobilier de leurs revenus locatifs pour réduire leur base imposable. C’est donc en toute logique qu’ils sont les seuls concernés par la réintégration de ces amortissements lors de la revente. La gestion de l’amortissement par composant et le suivi des amortissements non déductibles reportables deviennent encore plus stratégiques.
Les LMNP au régime Micro-BIC
Les loueurs relevant du régime micro-BIC ne sont pas affectés par cette nouvelle mesure. Ils bénéficient d’un abattement forfaitaire sur leurs recettes (50 % pour la location classique, ou 71 % pour les meublés de tourisme classés sous certaines conditions). Cet abattement est réputé tenir compte de l’ensemble des charges, y compris les amortissements, même s’ils ne sont pas calculés. Par conséquent, lors de la revente, leur plus-value est calculée de manière traditionnelle, sans aucune réintégration d’amortissements théoriques.
Faire le bon choix de régime fiscal
Le choix entre le régime micro-BIC et le régime réel est plus que jamais une décision stratégique. Si le micro-BIC offre la simplicité et une protection contre la nouvelle règle de plus-value, le régime réel reste souvent bien plus avantageux pour optimiser la fiscalité sur les loyers. Pour naviguer ces complexités, des plateformes comme Ma Déclaration Meublée permettent de générer automatiquement votre liasse fiscale LMNP au régime réel. Après avoir répondu à un questionnaire guidé, notre outil automatise les calculs, y compris les amortissements, et télétransmet votre déclaration, vous assurant fiabilité et conformité pour un tarif maîtrisé.
Le Statut LMNP Reste-t-il Attractif Après 2025 ?
La réponse est un oui franc, à condition d’adopter une vision à long terme. La réforme ne remet pas en cause les avantages fondamentaux du LMNP pendant la phase d’exploitation.
En comparant avec la location nue (revenus fonciers), la location meublée conserve une longueur d’avance. Les amortissements réintégrés lors de la plus-value ne sont que la contrepartie des économies d’impôt réalisées pendant des années. En substance, l’imposition qui aurait dû être payée chaque année sur les loyers est simplement différée au moment de la vente, et elle bénéficie des abattements pour durée de détention.
- En location nue : Le résultat foncier (loyers – charges) est imposé chaque année à votre tranche marginale d’imposition (TMI) + 17,2 % de prélèvements sociaux.
- En LMNP au réel : Le résultat est souvent nul grâce aux amortissements. L’impôt est donc de 0 € sur les loyers pendant de nombreuses années. L’imposition sur les amortissements est reportée à la vente, au taux des plus-values (19 % + 17,2 %), avec des abattements.
Sur un horizon de 20 ans, même avec la nouvelle règle, la location meublée permet de réaliser des économies fiscales de plusieurs dizaines de milliers d’euros par rapport à la location nue. Cet écart se creuse encore davantage après 30 ans, où la plus-value est totalement exonérée. Ajoutons à cela que les loyers en meublé sont en moyenne 10 à 15 % plus élevés, renforçant encore la rentabilité de ce type d’investissement.
Stratégies pour Optimiser la Fiscalité de Votre Plus-Value LMNP
L’anticipation est la clé pour limiter l’impact de cette réforme. Plusieurs leviers peuvent être actionnés pour optimiser la fiscalité de la revente LMNP.
1. Privilégier la durée de détention
C’est la stratégie la plus évidente et la plus efficace. Conserver son bien au-delà de 22 ans, et idéalement 30 ans, permet d’effacer une grande partie, voire la totalité, de l’impôt sur la plus-value. L’investissement LMNP se conçoit plus que jamais comme un projet patrimonial à long terme.
2. Optimiser le prix de revient du bien
Le prix d’acquisition ne se limite pas au prix d’achat. Il est crucial d’y intégrer tous les frais et travaux éligibles pour majorer le prix de revient et donc minimiser la plus-value. Pensez à inclure :
- Les frais d’acquisition réels (frais de notaire, commissions d’agence) ou un forfait de 7,5 %.
- Le montant des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (à condition qu’ils n’aient pas déjà été déduits des revenus locatifs). Un forfait de 15 % est possible si le bien est détenu depuis plus de 5 ans.
3. Profiter des cas d’exonération spécifiques
Certaines situations permettent une exonération totale de la plus-value, indépendamment de la durée de détention :
- Cession de la résidence principale : Si le bien constituait votre résidence principale au moment de la vente, la plus-value est totalement exonérée.
- Prix de vente inférieur à 15 000 €.
- Autres cas : Exonérations sous conditions de ressources pour les retraités ou invalides, ou lors d’une expropriation.
4. Envisager d’autres modes de transmission
Pour des projets patrimoniaux familiaux, la donation peut être une alternative intéressante. Elle permet de « purger » la plus-value latente. Les droits de donation s’appliqueront sur la valeur du bien au jour de la transmission, mais les abattements familiaux peuvent considérablement réduire la facture fiscale.
Cette réforme fiscale de 2025 sur l’amortissement et la plus-value LMNP, bien qu’elle alourdisse l’imposition à la sortie, ne sonne pas le glas de ce statut d’investissement. Elle vient rééquilibrer un avantage qui était exceptionnel, mais conserve les atouts majeurs du LMNP : une forte rentabilité locative, une fiscalité très douce sur les loyers grâce au régime réel, et une imposition à la revente qui peut être totalement neutralisée par une stratégie de détention à long terme.
La clé du succès réside désormais dans une planification rigoureuse, un suivi comptable précis et une vision patrimoniale claire. L’anticipation de la fiscalité à la revente devient un paramètre aussi important que le calcul de la rentabilité locative.
FAQ : Amortissement LMNP et Plus-Value en 2025
Quel est l’impact exact de la réintégration des amortissements sur ma plus-value ?
La réintégration des amortissements augmente la plus-value imposable. Concrètement, le montant total des amortissements que vous avez déduits de vos revenus locatifs est soustrait de votre prix d’achat initial. Cela crée un « prix d’acquisition ajusté » plus bas, ce qui augmente mécaniquement la différence avec le prix de vente. Le résultat est une base taxable plus élevée, soumise à l’impôt sur le revenu (19 %) et aux prélèvements sociaux (17,2 %), avant application des abattements pour durée de détention.
Suis-je concerné si je suis au régime micro-BIC ?
Non. Cette réforme ne concerne que les investisseurs LMNP ayant opté pour le régime réel d’imposition, car ils sont les seuls à calculer et déduire des amortissements comptables. Si vous êtes au régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire et n’êtes donc pas impacté par cette mesure. Le calcul de votre plus-value en cas de revente reste inchangé.
Vendre mon bien après 30 ans annule-t-il l’effet de cette réforme ?
Oui, totalement. Le régime des plus-values des particuliers, qui continue de s’appliquer aux LMNP, prévoit une exonération totale de l’impôt sur le revenu et des prélèvements sociaux après 30 ans de détention. Ainsi, même si la plus-value brute est plus élevée à cause de la réintégration des amortissements, l’imposition finale sera de zéro si vous vendez après ce délai. La stratégie de conservation à long terme devient donc le meilleur moyen de neutraliser l’impact de la réforme.
Comment puis-je calculer et déclarer mes amortissements correctement avec ces nouvelles règles ?
Un suivi comptable rigoureux est indispensable. Il faut conserver tous les justificatifs liés au prix d’acquisition et aux travaux, et tenir un tableau d’amortissement précis pour chaque composant du bien (gros œuvre, façade, mobilier, etc.). Face à cette complexité, des solutions automatisées comme Ma Déclaration Meublée deviennent particulièrement pertinentes. Notre plateforme en ligne vous guide pour saisir vos revenus et charges, calcule automatiquement les amortissements selon les règles en vigueur, et génère votre liasse fiscale prête à être télétransmise. C’est la garantie d’une déclaration juste et optimisée, sans les coûts d’un expert-comptable traditionnel.
