Vous prévoyez de vendre votre bien en Location Meublée Non Professionnelle (LMNP) et vous vous interrogez sur la fiscalité qui s’appliquera à votre gain ? Comprendre les subtilités du calcul de la plus-value est essentiel pour anticiper l’impôt dû et optimiser votre cession. Entre le régime fiscal des particuliers qui s’applique, les abattements pour durée de détention et surtout, la réforme majeure de 2025, il est crucial d’être bien informé pour éviter les mauvaises surprises.
Comprendre la Plus-Value Immobilière en LMNP
Lors de la revente d’un bien immobilier, la plus-value correspond à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Pour un investissement LMNP, cette plus-value est soumise à un régime fiscal spécifique, qui a longtemps constitué l’un des grands avantages du statut LMNP.
Le régime fiscal de la plus-value LMNP : une spécificité à connaître
Contrairement aux Loueurs en Meublé Professionnels (LMP), dont les plus-values relèvent du régime des plus-values professionnelles, les LMNP bénéficient du régime des plus-values des particuliers. C’est une distinction fondamentale. Cela signifie que le gain réalisé lors de la vente est considéré comme un enrichissement personnel et non comme un bénéfice d’entreprise.
Concrètement, la plus-value imposable est soumise à deux types de prélèvements :
- Un impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 %.
- Des prélèvements sociaux au taux de 17,2 %.
Le montant total de l’imposition s’élève donc à 36,2 % de la plus-value nette imposable, avant application d’éventuelles taxes exceptionnelles sur les plus-values élevées.
La règle d’or jusqu’en 2025 : les amortissements exclus du calcul
L’un des atouts majeurs du statut LMNP au régime réel a toujours été la possibilité d’amortir le bien immobilier et son mobilier. Cet amortissement comptable LMNP, qui représente la perte de valeur théorique du bien due à l’usure du temps, est déduit des revenus locatifs annuels, réduisant ainsi considérablement, voire annulant, l’impôt sur les loyers.
Jusqu’à début 2025, la magie du dispositif résidait dans le fait que ces amortissements déduits chaque année n’avaient aucun impact sur le calcul de la plus-value à la revente. La plus-value était simplement calculée sur la base du prix d’achat initial, sans tenir compte des amortissements qui avaient pourtant permis de défiscaliser les revenus locatifs. Cette déconnexion entre l’imposition des revenus et la taxation de la plus-value était un pilier de l’attractivité du LMNP.
Le double avantage du LMNP au régime réel
Le statut LMNP permettait de cumuler deux avantages fiscaux puissants : d’une part, la réduction de l’impôt sur les revenus locatifs grâce à l’amortissement, et d’autre part, un calcul de plus-value à la revente qui ignorait totalement ces mêmes amortissements, préservant ainsi la valeur d’origine du bien pour le calcul de l’impôt final.
Le Calcul Détaillé de la Plus-Value LMNP (Régime applicable jusqu’au 14 février 2025)
Pour les cessions réalisées avant le 15 février 2025, la méthode de calcul est relativement simple et s’effectue en plusieurs étapes.
Étape 1 : Déterminer la plus-value brute
La première étape consiste à calculer la plus-value brute, qui sert de base de calcul avant tout abattement. La formule est la suivante :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé – Prix d’acquisition corrigé
- Le prix de cession corrigé : Il s’agit du prix de vente réel inscrit dans l’acte notarié. On peut en déduire certains frais supportés par le vendeur, sur justificatifs :
- Frais de diagnostics obligatoires (amiante, plomb, DPE, etc.).
- Frais de mainlevée d’hypothèque.
- Montant de la TVA acquittée.
- Le prix d’acquisition corrigé : C’est le prix d’achat initial, auquel on peut ajouter plusieurs éléments pour le majorer, ce qui a pour effet de réduire la plus-value :
- Frais d’acquisition : Vous pouvez opter pour un forfait de 7,5 % du prix d’achat ou retenir les frais réels (frais de notaire, droits d’enregistrement) s’ils sont plus élevés.
- Dépenses de travaux : Les frais de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration peuvent être ajoutés s’ils n’ont pas déjà été déduits des revenus locatifs. Pour les biens détenus depuis plus de 5 ans, un forfait de 15 % du prix d’achat peut être appliqué si vous ne pouvez pas justifier les travaux.
- Charges et indemnités versées au vendeur lors de l’achat.
Étape 2 : Appliquer les abattements pour durée de détention
Une fois la plus-value brute déterminée, elle est réduite grâce à des abattements progressifs calculés en fonction du nombre d’années de détention du bien au-delà de la 5ème année. Le calcul est différent pour l’impôt sur le revenu et pour les prélèvements sociaux.
| Années de détention | Taux d’abattement annuel (Impôt sur le revenu – 19%) | Taux d’abattement annuel (Prélèvements sociaux – 17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6ème à la 21ème année | 6% | 1,65% |
| La 22ème année | 4% | 1,60% |
| Au-delà de la 22ème année | Exonération totale (100%) | 9% |
| Au-delà de la 30ème année | Exonération totale (100%) | Exonération totale (100%) |
Grâce à ce mécanisme, la plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention, et totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans.
Exemple de calcul (ancienne méthode)
Imaginons un appartement acheté 250 000 € en 2015. Les frais de notaire s’élevaient à 18 000 €. Il est revendu en 2024 (soit 9 ans de détention) pour 300 000 €, avec 500 € de frais de diagnostics.
- Prix d’acquisition corrigé : 250 000 € + 18 000 € = 268 000 €
- Prix de cession corrigé : 300 000 € – 500 € = 299 500 €
- Plus-value brute : 299 500 € – 268 000 € = 31 500 €
- Calcul de l’abattement (9 ans de détention) :
- Pour l’impôt sur le revenu : (9 – 5) ans * 6% = 24%
- Pour les prélèvements sociaux : (9 – 5) ans * 1,65% = 6,6%
- Plus-value imposable :
- Base pour l’IR : 31 500 € – (31 500 € * 24%) = 23 940 €
- Base pour les PS : 31 500 € – (31 500 € * 6,6%) = 29 421 €
- Calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu : 23 940 € * 19% = 4 548,60 €
- Prélèvements sociaux : 29 421 € * 17,2% = 5 060,41 €
- Total de l’impôt sur la plus-value : 9 609,01 €
Attention : La Loi de Finances 2025 rebat les cartes
Le cadre fiscal avantageux décrit ci-dessus a été profondément modifié par la loi de finances. Pour toutes les cessions de biens LMNP réalisées à compter du 15 février 2025, les règles de calcul de la plus-value sont alignées sur celles des professionnels.
Le grand changement : la réintégration des amortissements
La nouvelle législation met fin à la déconnexion entre amortissement et plus-value. Désormais, pour les LMNP relevant du régime réel d’imposition, les amortissements qui ont été déduits des revenus locatifs pendant toute la durée de détention devront être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
Concrètement, la valeur d’acquisition du bien sera diminuée du montant total des amortissements pratiqués. La formule de calcul de la plus-value devient donc :
Plus-value taxable = Prix de cession – (Prix d’acquisition – Total des amortissements déduits)
Cette modification augmente mécaniquement la plus-value imposable et, par conséquent, l’impôt dû au moment de la vente. L’avantage fiscal de l’amortissement sur les revenus locatifs est désormais « compensé » par une fiscalité plus lourde à la sortie.
Exemple comparatif : avant et après le 15 février 2025
Reprenons notre exemple précédent, mais avec une vente en mars 2025. Ajoutons l’hypothèse que sur les 9 ans de location, 60 000 € d’amortissements ont été déduits des revenus locatifs.
- Prix d’acquisition corrigé (ancienne base) : 268 000 €
- Nouvelle valeur comptable du bien : 268 000 € – 60 000 € (amortissements) = 208 000 €
- Prix de cession corrigé : 299 500 € (inchangé)
- Nouvelle plus-value brute : 299 500 € – 208 000 € = 91 500 € (contre 31 500 € auparavant !)
- Calcul de l’abattement (9 ans de détention) :
- Pour l’IR (24%) : 91 500 € * 24% = 21 960 €
- Pour les PS (6,6%) : 91 500 € * 6,6% = 6 039 €
- Nouvelle plus-value imposable :
- Base pour l’IR : 91 500 € – 21 960 € = 69 540 €
- Base pour les PS : 91 500 € – 6 039 € = 85 461 €
- Nouveau calcul de l’impôt :
- Impôt sur le revenu : 69 540 € * 19% = 13 212,60 €
- Prélèvements sociaux : 85 461 € * 17,2% = 14 699,29 €
- Total du nouvel impôt : 27 911,89 €
Dans cet exemple, l’impact de la réforme est spectaculaire : l’impôt sur la plus-value passe de 9 609 € à 27 912 €, soit près du triple !
Anticipez l’impact de la réforme de 2025 !
Cette nouvelle règle de calcul de la plus-value en LMNP change radicalement la stratégie d’investissement et de revente. La durée de détention devient encore plus cruciale pour bénéficier des abattements et compenser la hausse de la base taxable. Un suivi précis des amortissements est désormais indispensable.
Qui est concerné et quelles sont les exceptions ?
Ce changement majeur s’applique aux loueurs en meublé non professionnels qui ont opté pour le régime réel simplifié ou normal. Ceux qui déclarent au régime micro-BIC ne sont pas concernés, car ils ne pratiquent pas l’amortissement comptable.
Toutefois, le législateur a prévu des exceptions importantes. La réintégration des amortissements ne s’appliquera pas aux cessions de biens situés dans des structures spécifiques, visant à protéger l’investissement dans des logements à vocation sociale :
- Résidences pour étudiants.
- Résidences pour jeunes actifs en formation.
- Résidences pour seniors ou personnes âgées de plus de 65 ans.
Optimiser et maîtriser sa fiscalité LMNP
Face à cette complexification, une gestion rigoureuse et une bonne anticipation sont plus que jamais nécessaires pour tout investisseur LMNP.
Les cas d’exonération totale de la plus-value
Indépendamment des abattements pour durée de détention, certaines situations permettent une exonération totale de l’impôt sur la plus-value LMNP :
- La vente de la résidence principale : Si le bien constituait votre résidence principale au moment de la vente.
- Le prix de vente : Pour les cessions d’un montant inférieur ou égal à 15 000 €.
- Conditions de ressources : Les retraités ou titulaires d’une carte d’invalidité peuvent être exonérés sous certaines conditions de revenus.
- Expropriation : En cas d’expropriation pour cause d’utilité publique.
- Remploi du prix de cession : Sous conditions strictes, la vente d’une résidence secondaire peut être exonérée si vous n’avez pas été propriétaire de votre résidence principale au cours des 4 dernières années et que vous réinvestissez le produit de la vente dans l’achat de votre résidence principale dans un délai de 24 mois.
L’importance d’une comptabilité rigoureuse
Avec la réforme de 2025, le suivi précis des amortissements devient une obligation non seulement pour la déclaration annuelle des revenus, mais aussi pour anticiper la fiscalité de sortie. Chaque composant du bien (gros œuvre, mobilier, travaux) a sa propre durée d’amortissement, et une erreur de suivi peut avoir des conséquences financières lourdes.
Tenir une comptabilité LMNP peut sembler complexe et chronophage. C’est pourquoi des solutions existent pour simplifier cette démarche. Une plateforme en ligne comme Ma Déclaration Meublée permet d’automatiser entièrement ce processus. En renseignant simplement vos loyers et charges, l’outil calcule pour vous les amortissements corrects et génère la liasse fiscale LMNP prête à être télétransmise à l’administration fiscale. Cette approche garantit la fiabilité de vos déclarations annuelles et vous fournit un historique précis des amortissements, indispensable pour le calcul de votre plus-value future, le tout pour un coût maîtrisé.
Le calcul de la plus-value en LMNP, bien que basé sur le régime des particuliers, est une matière technique qui a été profondément remaniée. Si le principe des abattements pour durée de détention reste un levier d’optimisation puissant, la réintégration des amortissements à partir de février 2025 oblige les investisseurs à repenser leur stratégie de sortie. Une planification rigoureuse et l’utilisation d’outils adaptés pour une comptabilité sans faille sont désormais les clés d’un investissement LMNP réussi jusqu’à son terme.
FAQ sur le calcul de la plus-value LMNP
Comment se calcule la plus-value d’un bien en LMNP ?
Pour une vente avant le 15 février 2025, la plus-value brute est la différence entre le prix de vente corrigé et le prix d’achat corrigé. Pour une vente après cette date, la valeur d’achat est en plus diminuée de tous les amortissements déduits pendant la location, ce qui augmente la plus-value. Des abattements pour durée de détention s’appliquent ensuite sur cette plus-value brute.
Quelles sont les exonérations disponibles sur la plus-value LMNP ?
Vous pouvez être totalement exonéré si vous vendez votre résidence principale, si le prix de vente est inférieur à 15 000 €, ou après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu et 30 ans pour les prélèvements sociaux. D’autres cas spécifiques (retraite, invalidité, expropriation) existent également.
Quel est l’impact de la loi de finances 2025 sur le calcul de la plus-value ?
L’impact est majeur : les amortissements, qui réduisaient l’impôt sur les loyers, viennent désormais augmenter la base de calcul de la plus-value imposable. Cela se traduit par un impôt sur la plus-value LMNP potentiellement beaucoup plus élevé pour les ventes réalisées à partir du 15 février 2025.
Les amortissements sont-ils toujours un avantage en LMNP ?
Oui, l’amortissement reste un excellent outil pour réduire ou annuler l’impôt sur vos revenus locatifs chaque année. Cependant, cet avantage a désormais un « coût » différé qui se matérialise lors de la revente par une plus-value plus importante. La pertinence du mécanisme dépendra de votre stratégie d’investissement et de votre horizon de détention.
