Vous envisagez de vendre un bien immobilier que vous donniez en location meublée et vous vous demandez comment sera calculée la plus-value ? C’est une question essentielle, car la fiscalité de la plus-value en LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel) a connu un tournant majeur avec la loi de finances pour 2025. Comprendre les nouvelles règles est devenu indispensable pour anticiper l’impôt et optimiser votre stratégie de sortie.
Le régime d’imposition de la plus-value LMNP
La vente d’un bien immobilier détenu en LMNP déclenche l’imposition d’une plus-value, mais selon un régime bien spécifique. Contrairement au Loueur en Meublé Professionnel (LMP) qui est soumis au régime des plus-values professionnelles, le LMNP bénéficie du régime des plus-values immobilières des particuliers. Cette distinction est fondamentale car elle conditionne toute la méthode de calcul, les abattements et les taux d’imposition.
Pour rappel, vous êtes considéré comme LMNP si vous remplissez au moins l’une de ces deux conditions :
- Vos recettes locatives annuelles (loyers et charges) sont inférieures à 23 000 €.
- Ces recettes ne dépassent pas les autres revenus d’activité de votre foyer fiscal (salaires, autres BIC, BNC, etc.).
La plus-value réalisée est soumise à un prélèvement forfaitaire qui se décompose en deux parties :
- L’impôt sur le revenu au taux de 19 %.
- Les prélèvements sociaux (CSG, CRDS, etc.) au taux de 17,2 %.
Soit une imposition globale de 36,2 % sur la plus-value nette imposable. À cela peut s’ajouter une surtaxe pour les plus-values excédant 50 000 €, dont le taux varie de 2 % à 6 %. Heureusement, ce montant brut est réduit grâce à un système d’abattements pour durée de détention, qui peut mener à une exonération totale.
Calcul de la plus-value LMNP : le double avantage d’avant 2025
Jusqu’au 14 février 2025, le statut LMNP offrait un avantage fiscal considérable, souvent qualifié de « double avantage ». D’un côté, pendant la durée de la location, le régime réel permettait de déduire les amortissements du bien et du mobilier, réduisant ainsi fortement, voire annulant, l’impôt sur les revenus locatifs. De l’autre, lors de la revente, ces mêmes amortissements n’étaient pas pris en compte dans le calcul de la plus-value.
Le calcul était le suivant :
Plus-value brute = Prix de cession corrigé – Prix d’acquisition corrigé
- Prix de cession corrigé : C’est le prix de vente inscrit dans l’acte notarié, duquel on peut déduire certains frais supportés par le vendeur (frais de diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.).
- Prix d’acquisition corrigé : Il s’agit du prix d’achat initial, majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, commissions d’agence). Vous pouvez utiliser les frais réels ou un forfait de 7,5 % du prix d’achat. Il peut aussi être majoré des dépenses de travaux (construction, reconstruction, amélioration, agrandissement) sous certaines conditions.
Ensuite, des abattements pour durée de détention s’appliquaient sur cette plus-value brute pour obtenir la plus-value nette imposable, menant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
| Années de détention | Taux d’abattement pour l’impôt sur le revenu (19%) | Taux d’abattement pour les prélèvements sociaux (17,2%) |
|---|---|---|
| Moins de 6 ans | 0% | 0% |
| De la 6e à la 21e année | 6% par an | 1,65% par an |
| 22e année | 4% | 1,60% |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale | 9% par an |
| Après 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Ce système permettait donc de bénéficier de l’amortissement sans en subir les conséquences à la revente, une niche fiscale particulièrement attractive à laquelle le législateur a mis fin.
La réforme de 2025 : un changement de paradigme pour la fiscalité LMNP
La loi de finances pour 2025 a profondément modifié les règles du jeu pour les cessions réalisées à compter du 15 février 2025. Le « double avantage » a disparu. Désormais, les amortissements qui ont été fiscalement déduits pendant la période de location doivent être réintégrés dans le calcul de la plus-value.
La nouvelle formule de calcul est la suivante :
Plus-value brute = Prix de cession – (Prix d’acquisition – Amortissements déduits)
Cette modification aligne en partie le régime LMNP sur celui des plus-values professionnelles. La conséquence directe est une augmentation mécanique et souvent très importante de la plus-value imposable.
Attention à l’effet rétroactif
Cette nouvelle règle s’applique à toutes les cessions effectuées à partir du 15 février 2025, quelle que soit la date d’acquisition du bien. Même si vous avez investi il y a 10 ans en comptant sur l’ancien régime, la nouvelle méthode de calcul s’appliquera si vous vendez après cette date. Il est donc crucial de recalculer vos simulations de plus-value.
Exemple comparatif avant/après la réforme
Prenons l’exemple d’un bien acheté 200 000 € il y a 10 ans et revendu 280 000 €. Pendant ces 10 ans, le propriétaire a déduit 60 000 € d’amortissements.
Avant le 15 février 2025 :
- Plus-value brute = 280 000 € – 200 000 € = 80 000 €
- Cette base de 80 000 € bénéficiait ensuite des abattements pour durée de détention.
Après le 15 février 2025 :
- Prix d’acquisition retraité = 200 000 € – 60 000 € = 140 000 €
- Plus-value brute = 280 000 € – 140 000 € = 140 000 €
Dans cet exemple, la base imposable avant abattements a augmenté de 75 %. L’impact de la réforme sur l’amortissement et la plus-value LMNP en 2025 est donc considérable.
Les exceptions à la nouvelle règle
Le législateur a prévu certaines exceptions à cette réintégration des amortissements. Les biens situés dans les structures suivantes ne sont pas concernés par la réforme et conservent l’ancien mode de calcul :
- Les résidences de services pour étudiants, seniors ou personnes de moins de 30 ans en formation.
- Les établissements sociaux et médico-sociaux (EHPAD, résidences pour handicapés).
- Les résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées ayant obtenu un agrément spécifique.
- Les établissements de santé de long séjour.
En revanche, une exclusion notable est celle des meublés de tourisme classés, qui sont pleinement concernés par le durcissement de la fiscalité.
Comment réduire l’impôt sur la plus-value de votre bien LMNP ?
Même avec le nouveau cadre fiscal, il reste des leviers pour optimiser la fiscalité de votre revente LMNP.
1. Profiter des cas d’exonération totale
Certaines situations permettent une exonération complète de l’impôt sur la plus-value. Les plus courantes sont :
- La durée de détention : L’exonération reste totale après 30 ans de détention du bien.
- La vente de la résidence principale : Si le bien constituait votre résidence principale au jour de la cession.
- Le prix de vente : Pour les ventes dont le prix est inférieur ou égal à 15 000 €.
- Conditions de ressources : Pour les titulaires de pensions de vieillesse ou d’une carte d’invalidité, sous conditions de revenus.
- Le remploi pour l’achat de la résidence principale : Sous conditions strictes (ne pas avoir été propriétaire de sa résidence principale les 4 années précédant la vente et remployer le prix de cession sous 24 mois), une exonération est possible.
2. Optimiser le prix d’acquisition et de cession
Une comptabilité rigoureuse est votre meilleure alliée. Pour minorer la plus-value, assurez-vous de majorer le prix d’acquisition de tous les frais éligibles :
- Frais d’acquisition : Frais de notaire, commissions d’agence, droits d’enregistrement.
- Dépenses de travaux : Conservez toutes les factures de travaux d’amélioration, de construction ou d’agrandissement. Ces dépenses peuvent augmenter le prix d’acquisition et donc réduire la plus-value.
De même, le prix de cession peut être diminué des frais que vous avez supportés, comme les diagnostics techniques.
La clé : une comptabilité irréprochable
Avec la réforme, la précision des amortissements calculés chaque année devient capitale. Une erreur dans le calcul ou l’oubli d’une charge déductible peut avoir un impact direct sur votre impôt lors de la revente. La déclaration au régime réel implique une comptabilité précise. Pour cela, des plateformes comme Ma Déclaration Meublée proposent un parcours automatisé qui génère la liasse fiscale complète pour un tarif débutant à 219 € TTC. Cela simplifie non seulement la déclaration annuelle mais fiabilise aussi les données pour le futur calcul de la plus-value de cession.
La vente d’un bien en LMNP est une opération dont les implications fiscales se sont complexifiées. Si les avantages du LMNP à la location demeurent, notamment grâce à l’amortissement, la stratégie de sortie doit être mûrement réfléchie. Anticiper le calcul de la plus-value, conserver précieusement tous les justificatifs et utiliser les bons outils pour une comptabilité sans faille sont désormais des prérequis pour maîtriser votre fiscalité.
Foire Aux Questions
Comment la plus-value LMNP est-elle calculée depuis le 15 février 2025 ?
La plus-value brute est calculée en faisant la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable du bien. La formule est : Prix de cession – (Prix d’acquisition – total des amortissements déduits pendant la location). Cette base est ensuite réduite par les abattements pour durée de détention.
Toutes les locations meublées sont-elles touchées par la réforme de 2025 ?
Non. La loi a prévu des exceptions, notamment pour les biens situés en résidences de services gérées pour étudiants ou seniors, ainsi que dans les EHPAD et certains établissements médico-sociaux. Pour ces biens, l’ancien mode de calcul (sans réintégration des amortissements) continue de s’appliquer.
Peut-on encore être totalement exonéré d’impôt sur la plus-value LMNP ?
Oui, l’exonération totale reste possible dans plusieurs cas. Le principal est la durée de détention : vous êtes totalement exonéré d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans. D’autres cas existent, comme la vente de sa résidence principale ou une vente inférieure à 15 000 €.
Quelle est la différence de traitement de la plus-value entre un LMNP et un LMP ?
Le LMNP est soumis au régime des plus-values des particuliers, avec un taux de 19% (IR) + 17,2% (PS) et des abattements pour durée de détention. Le LMP (Loueur Meublé Professionnel) relève du régime des plus-values professionnelles. La plus-value est alors distinguée entre court terme (correspondant aux amortissements, imposée au barème de l’IR) et long terme (imposée au taux de 12,8% + 17,2% de PS), avec des possibilités d’exonérations spécifiques au statut professionnel.
