Vous envisagez de revendre un bien loué sous le statut LMNP en micro-BIC et vous vous interrogez sur la fiscalité de la plus-value ? Face aux récentes réformes fiscales, il est légitime de se demander si la simplicité de ce régime ne cache pas une mauvaise surprise au moment de la cession. Soyez rassuré : la situation est bien plus claire (et favorable) qu’il n’y paraît.
Le régime micro-BIC, souvent choisi pour sa facilité de déclaration, a fait l’objet de nombreuses rumeurs. La principale concernait une possible réintégration d’amortissements « fictifs » dans le calcul du gain immobilier, ce qui aurait alourdi considérablement l’impôt à payer. Mais qu’en est-il vraiment ? Analysons ensemble les règles applicables et dissipons les malentendus.
Le Régime Micro-BIC en LMNP : Les Fondamentaux
Le régime micro-BIC LMNP est un régime d’imposition simplifié destiné aux loueurs en meublé dont les recettes locatives annuelles (charges comprises) ne dépassent pas certains seuils. Jusqu’en 2024, ces seuils étaient de 77 700 € pour les locations meublées classiques et de 188 700 € pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes.
Son principal avantage réside dans sa simplicité : au lieu de déduire vos charges réelles, l’administration fiscale applique un abattement forfaitaire sur vos recettes. Ce forfait est réputé couvrir l’ensemble de vos frais, y compris l’usure du bien et du mobilier (l’amortissement).
- Pour une location meublée longue durée (bail d’un an, résidence principale du locataire), l’abattement est de 50 %. Vous êtes donc imposé sur la moitié de vos revenus locatifs.
- Pour les locations saisonnières, les règles ont été durcies (nous y reviendrons).
L’attrait majeur du micro-BIC est l’absence d’obligations comptables complexes. Pas de bilan, pas de compte de résultat, pas de calcul d’amortissement par composant à tenir. Vous reportez simplement le montant de vos loyers bruts sur votre déclaration de revenus complémentaire (formulaire 2042 C-PRO), et le fisc s’occupe du reste.
La Grande Confusion : Réintégration des Amortissements et Micro-BIC
La loi de finances pour 2025 a introduit un changement majeur pour les loueurs en meublé au régime réel : la réintégration des amortissements déduits pendant la durée de détention dans le calcul de la plus-value de cession. Cette mesure, qui alourdit l’imposition sur la plus-value pour les investisseurs au réel, a semé le doute chez ceux relevant du micro-BIC.
La confusion provenait d’une interprétation d’un texte fiscal (l’article 50-0 du CGI) qui précise que l’abattement forfaitaire du micro-BIC est « réputé tenir compte des amortissements pratiqués selon le mode linéaire ». Certains en ont conclu que, même sans avoir réellement comptabilisé d’amortissements, les loueurs au micro devraient subir une réintégration d’un montant « théorique » d’amortissement lors de la revente. Cette mesure aurait anéanti l’un des principaux avantages du régime.
Heureusement, la doctrine administrative est venue clarifier la situation. La publication de la notice officielle d’aide à la déclaration de la plus-value immobilière (formulaire Cerfa 2048-IMM) a explicitement confirmé que les loueurs relevant du régime micro-BIC ne sont pas concernés par la réintégration des amortissements.
Mise au point sur la réforme
La rumeur d’une fiscalité alourdie à la revente pour le micro-BIC est infondée. Seuls les LMNP au régime réel, qui ont effectivement déduit des amortissements de leurs revenus locatifs, doivent les réintégrer dans leur calcul de plus-value. Pour le micro-BIC, rien ne change sur ce point : la plus-value reste calculée selon le régime des plus-values des particuliers.
Cette clarification est une excellente nouvelle, car elle préserve la cohérence et la simplicité du régime micro-BIC. Vous ne serez pas pénalisé à la sortie pour des avantages fiscaux (amortissements) que vous n’avez jamais déduits en pratique.
Calcul de la Plus-Value en LMNP Micro-BIC : Les Vraies Règles du Jeu
Puisque les amortissements ne sont pas réintégrés, comment calculer la plus-value immobilière lors de la revente d’un bien en LMNP micro-BIC ? Le calcul suit exactement les mêmes règles que pour la vente d’une résidence secondaire ou de tout bien immobilier détenu par un particulier.
La méthode se déroule en deux étapes principales :
1. Détermination de la plus-value brute
La plus-value brute correspond à la différence entre le prix de vente « corrigé » et le prix d’achat « corrigé ».
Plus-value brute = Prix de vente – (Prix d’acquisition + Frais d’acquisition + Dépenses de travaux)
- Prix de vente : Il s’agit du prix indiqué dans l’acte de vente, duquel on peut déduire certains frais (diagnostics obligatoires, frais de mainlevée d’hypothèque, etc.).
- Prix d’acquisition : C’est le prix que vous avez payé pour le bien.
- Frais d’acquisition : Vous pouvez soit utiliser un forfait de 7,5 % du prix d’achat, soit déduire les frais réellement payés (frais de notaire, droits d’enregistrement) s’ils sont plus élevés.
- Dépenses de travaux : Si vous détenez le bien depuis plus de 5 ans, vous pouvez majorer le prix d’achat d’un forfait de 15 % pour les travaux, sans avoir à les justifier. Alternativement, vous pouvez déduire le montant réel des travaux de construction, reconstruction, agrandissement ou amélioration (sur factures).
2. Application de l’abattement pour durée de détention
Une fois la plus-value brute calculée, elle est réduite par un abattement qui augmente avec le nombre d’années de détention du bien au-delà de la cinquième année. Cet abattement s’applique différemment pour l’impôt sur le revenu (taux de 19 %) et pour les prélèvements sociaux (taux de 17,2 %).
| Années de détention | Taux d’abattement / an (Impôt sur le Revenu) | Taux d’abattement / an (Prélèvements Sociaux) |
|---|---|---|
| Jusqu’à 5 ans | 0 % | 0 % |
| De la 6e à la 21e année | 6 % | 1,65 % |
| La 22e année | 4 % | 1,60 % |
| De la 23e à la 30e année | Exonération totale | 9 % |
| Au-delà de 30 ans | Exonération totale | Exonération totale |
Conséquence :
- Votre plus-value est totalement exonérée d’impôt sur le revenu après 22 ans de détention.
- Elle est totalement exonérée de prélèvements sociaux après 30 ans de détention.
Exemple de calcul de plus-value en Micro-BIC
Imaginons un bien acheté 200 000 € et revendu 300 000 € après 12 ans de détention.
- Prix d’acquisition majoré : 200 000 € + (7,5 % pour frais) 15 000 € + (15 % pour travaux) 30 000 € = 245 000 €
- Plus-value brute : 300 000 € – 245 000 € = 55 000 €
- Abattement pour 12 ans : (12-5) * 6% = 42% pour l’IR ; (12-5) * 1,65% = 11,55% pour les PS.
- Plus-value imposable à l’IR : 55 000 € * (1 – 0,42) = 31 900 €
- Plus-value imposable aux PS : 55 000 € * (1 – 0,1155) = 48 647,50 €
Cet exemple montre que même pour une détention moyenne, l’imposition est significativement réduite, sans aucune complication liée à de prétendus amortissements.
Les Vrais Changements de 2025 pour le Micro-BIC : Focus sur la Location Saisonnière
Si la fiscalité de la plus-value en micro-BIC reste inchangée, le régime lui-même a subi un sérieux coup de rabot pour une catégorie spécifique de loueurs : ceux pratiquant la location de courte durée. La loi « anti-Airbnb » a durci les conditions pour les revenus perçus à partir de 2025.
Voici ce qui change réellement :
- Pour les locations saisonnières non classées (type Airbnb standard) :
- Le plafond de recettes pour bénéficier du micro-BIC est abaissé de 77 700 € à 15 000 €.
- L’abattement forfaitaire est réduit de 50 % à 30 %.
- Pour les locations saisonnières classées « meublé de tourisme » et les chambres d’hôtes :
- Le plafond de recettes passe de 188 700 € à 77 700 €.
- L’abattement est réduit de 71 % à 50 %.
En revanche, les locations meublées longue durée (constituant la résidence principale du locataire) ne sont pas affectées. Le plafond reste à 77 700 € et l’abattement à 50 %. Ce tour de vis fiscal cible clairement le marché de la location touristique pour rééquilibrer l’offre de logements à l’année. Pour ces activités, le passage au régime réel devient quasi systématiquement plus avantageux.
Micro-BIC ou Régime Réel : Le Choix Stratégique
La stabilité de la plus-value en micro-BIC est un atout, mais est-ce suffisant pour en faire le meilleur choix ? La décision entre le régime micro-BIC et le régime réel est plus que jamais une question de stratégie et de calculs.
Le régime réel vous permet de déduire l’ensemble de vos charges pour leur montant exact (intérêts d’emprunt, taxes, travaux, frais de gestion, etc.) et, surtout, de pratiquer l’amortissement comptable de votre bien et de son mobilier. Cet mécanisme permet très souvent de créer un résultat fiscal nul ou déficitaire, et donc de ne payer aucun impôt sur vos revenus locatifs pendant de nombreuses années. C’est un avantage majeur du LMNP au réel.
La contrepartie, depuis la réforme, est une plus-value à la revente plus lourdement taxée, car les amortissements déduits viennent augmenter le gain imposable.
- Le micro-BIC favorise une fiscalité de sortie douce.
- Le régime réel favorise une fiscalité quasi nulle pendant l’exploitation.
Simplifier la complexité du régime réel
La gestion comptable du régime réel peut sembler intimidante et coûteuse. C’est un frein pour de nombreux investisseurs qui préfèrent la simplicité du micro-BIC, quitte à payer plus d’impôts. Pourtant, des solutions existent pour rendre le régime réel aussi simple à gérer. Chez Ma Déclaration Meublée, nous avons développé une plateforme en ligne qui automatise entièrement le processus déclaratif. En partant de votre numéro SIREN et en répondant à un questionnaire guidé, notre outil génère votre liasse fiscale complète et la télétransmet aux impôts en quelques clics. Pour un tarif fixe à partir de 219 € TTC, vous bénéficiez de la puissance d’optimisation du réel sans les tracas ni les coûts d’un expert-comptable traditionnel.
Le choix dépend de votre projet : durée de détention envisagée, montant des charges et des travaux, type de location… Une simulation s’impose pour prendre la bonne décision.
La fiscalité de la plus-value en LMNP sous le régime micro-BIC reste donc un havre de paix pour les investisseurs. Le calcul est simple, prévisible et identique à celui des particuliers, avec des abattements pour durée de détention qui allègent la facture fiscale au fil du temps. Les craintes liées à une réintégration des amortissements se sont révélées infondées.
Cependant, les réformes récentes sur les locations saisonnières obligent à une vigilance accrue. La véritable question n’est plus de savoir si la plus-value sera impactée, mais si le micro-BIC reste le régime le plus pertinent pour votre situation.
Foire aux Questions
La plus-value en micro-BIC LMNP est-elle impactée par la réintégration des amortissements ?
Non. La doctrine fiscale a officiellement confirmé que le régime micro-BIC est exclu de la mesure de réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value. Seuls les loueurs au régime réel sont concernés.
Comment est calculée la plus-value immobilière en micro-BIC ?
Elle est calculée comme pour un particulier : Prix de vente – (Prix d’acquisition + frais et travaux). Le résultat est ensuite diminué d’un abattement progressif en fonction de la durée de détention, menant à une exonération totale d’impôt sur le revenu après 22 ans et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Quels sont les vrais changements fiscaux de 2025 pour le micro-BIC ?
Les changements concernent uniquement les locations de courte durée (saisonnières). Les plafonds de revenus pour bénéficier du régime ont été abaissés (à 15 000 € pour les non-classés) et les taux d’abattement ont été réduits (à 30 % pour les non-classés). La location meublée longue durée n’est pas affectée.
Dois-je passer au régime réel pour ma location meublée ?
Cela dépend. Si vos charges déductibles (y compris l’amortissement) sont supérieures à l’abattement forfaitaire de 50 % (ou 30 %), le régime réel est probablement plus avantageux pour réduire, voire annuler, votre impôt sur les revenus locatifs. Il faut réaliser une simulation personnalisée en tenant compte de la fiscalité à la revente.
